编者按：疫情面前，房地产线下营销已暂停。但房还是要卖。政府与开发商、购房者和中介、租户与业主，如何应对当下挑战？乐居40城一线直击，寻找温暖，共克时艰。本期聚焦疫情下的深圳楼市。

  大年初七，新型肺炎被WHO列为“国际突发公共卫生事件”，从事外贸的王林看到新闻这一刻咽了咽口水，内心瞬间被担忧装满。

  加深忧虑的是王林在大年初六收到银行的短信：您本月贷款扣款不成功，可能产生罚息和复利，逾期信息将上报金融信用信息基础数据库，请尽快还款。

  按月工资65%还月供的他，赶紧电话银行贷款经理解释，因为上班推迟，工资晚发，才导致银行卡余额不足，扣款不成功，现在已经将钱转到还款银行卡，希望不要造成信用污点。

  年前他老板明着说可能要结业，过去一年业绩十分惨淡，深莞惠各区域的铺租加人工成本已经严重超负担，外贸订单自2018年下半年开始就直线下滑，现在又遇到疫情，老板卖掉了两套深圳的房子，前年老婆让卖厂他拒绝，现在都投到厂里，又借不到钱，估计这个坎难过了。

  89年的王林，是对自己狠心的人，2015年买房月供是工资的90%。他说在这个城市头几年，搬过七八次家，住过五六个城中村，在深夜地铁站里抱着垃圾桶狂吐过，也曾在白石洲的烧烤摊上泪流满面，但第二天醒来，依旧生龙活虎。觉得一切刚刚开始，但是去年，他真的感觉压力大，就目前而言，他的存款只够两个月的月供。

  对不少深圳人而言，王林起码有房。不少持货观望想买房的朋友认为，接下来的日子会更难，开发商断臂卖房之日到了，没准可以等来楼市的跌停，捡个笋盘。但行业从业者则认为更应该及早上车。

  大环境的难

  新周刊发布2019年的中国年度汉字是“南”。

  2019很多行业已感受到了巨大压力。从碧桂园、恒大、万科等房企，再到华为、平安、大摩、甲骨文等巨头公司，大家都在用优化结构的借口，裁掉一些80后老年人。

  另外，对于被时代浪潮推上风口的企业来说，这也是极不寻常的一年，滴滴、斗鱼、摩拜、知乎甚至腾讯、网易都在裁员。用马云的话来说：以往可能是部分人不容易，2019年可能是大部分企业不容易。

  本以为度过了艰难的2019，却又撞上让人不知所措的2020。当假期越来越接近尾声、而疫情正处攻坚战之时，除了情怀，我们必须要开始关心经济了。

  据投资界PEdaily报道，星巴克中国已临时关闭半数以上门店，海底捞也宣布暂停营业，酒店订单大面积退订......如何熬过这场疫情，成为摆在企业面前的最大挑战。

图片来源：深圳晚报深晚九点档

  深圳楼市异军突起

  目前已经有华尔街机构用模型测算,本次疫情可能会影响中国GDP1-1.5%。

  天佑中华，疫情过去后，接下来，是否又到了加杠杆、货币更宽松，房地产市场机器新一波启动期到来？

  2019年全球经济低迷，外部环境复杂多变，内部经济结构矛盾犹存，国内经济下行压力进一步加大。2019年全国房地产市场总体表现不佳。而偏偏深圳市场在去年受多重利好影响，突出重围。

  据深圳中原研究中心报告，2019年深圳新房住宅共成交37884套，同比上涨28.9%，成交372.5万平，同比上涨27.4%。二手住宅共成交77149套，面积约634.7万平，成交套数较2018年上升19.4%。

  上半年粤港澳大湾区让深圳受关注。下半年，深圳在经历了持续的低迷之后，818先行示范区政策给深圳楼市送来了大礼包，叠加大湾区利好，楼市潜力与价值受到市场认可，市场逆势回暖。

  至11月豪宅税标准调整，直接降低交易费用，成为点燃深圳楼市寒冬的一把烈火。土地市场全年2次土拍，引来自全国房企的竞争，也是不可忽略的热点。6月份5宗居住用地集中拍卖，最终全部以最高限价成交。11月6宗居住用地拍卖，坪山一块地流拍。

  深圳购房者经过多年的市场培育，表示较为理性，利好政策的出台，市场成交上升，但持续时间较短，另外卖房的客户并没有对价格有强烈的上涨预期，不少房源都是在较为平稳的价格下成交，提价较高的楼盘成交普遍较为困难，因此中介成为开发商主要的销售渠道。

  展望2020年，乐居对话多位专家、开发商，综合的意见认为中国目前稳经济依然是摆在首位。房住不炒基本原则不会动摇，稳房价，同时也代表着也不会让其大幅度下降，在疫情的干扰下，要平稳楼市，不排除有新的刺激楼市政策出台。

  或将有楼市刺激政策出台

  现在的楼市现状是工地不能开工、营销中心关门、中介暂停营业、营销线上模式试水、楼市出现价格小幅下降。已有中介转行做微商卖起了口罩。

  市场信心已逐渐丧失，这也让想上车的购房者有了进一步观望的打算。

  时间拨回2003年6月，央行印发“121号文”，银行系统落实收紧房贷政策细则，严控开发贷、企业贷、个人住房贷款等。首次推出了提高二套房首付，利率上浮等调控措施，遏制全国房价上涨。然而非典过后，严控持续不到了2个月。

  2003年8月，住建部18号文下发，提出“全面肯定房地产作为国民支柱产业的的地位”，这在一定程度上确实促进了楼市的向上发展。

  17年后场景再现，近年中央强调的房住不炒，稳房价的决心比当年有过之而无不及，疫情过后会不会有相关的放松政策出现？

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，今年的疫情区别于2003年。“我们已经有经验，相信在时间上会加快结束这次疫情。开年央行已经降准，接下来要弥补疫情带来的经济滞后，估计还会有降准降息的动作，预计楼市方面也会有相应的措施来提振滞后的空缺，我们还有很多的手段能让经济维持在一个相对平稳的水平上，5.7%-5.9%都是有可能。”

  而具体到房地产方面，李宇嘉博士表示，目前第三产业占中国GDP60%，而房地产是第三产业的重要组成部分，同时也是人员密集型行业。开发项目需要集合大量建筑工人，这并不利于防疫，因此工地复工时间未知，这也会对项目的节点造成极大的影响。

  但需求仍在，只要疫情控制住，需求就会在二季度得到释放。从维稳的角度而言，政府也不会让行情持续下降，相信会有相应的政策调整来提振信心。

  “毫无疑问，疫情会给经济带来较大负面影响。为完成经济增长目标，政府应该要实行比此前更为有力的经济刺激政策。在这样的大环境下，房地产调控政策在“房住不炒”的大选择下也会有所放松。因此，房地产的市场将进一步回暖。”深职院房地产研究所所长邓志旺博士认同未来房地产调控政策将会有所放松的说法。

图片来源：深圳晚报深晚九点档

  线上购房互联网化

  不少开发商的看法与专家意见趋同，认为在危机中会有转机。

  kk黄是一家上市房企负责人，他相信危机过后政府会有相关动作去提振市场的信心，对于楼市而言，应该会有一波反弹。

  AJ所在的开发企业项目主要分布在深圳以及北京。在他看来，疫情的发生给市场走势带来了不确实性因素，会对开发企业的拿地、交付、开发、销售等工作带来一系列影响，可以说一切工作都停摆。近期有平台推出线上售楼处等推广方式，实际上对于线上的投入，过去开发商都有在做，但改变不了消费者选房看房的实质，可以断定的说，目前急也没用。

  但有做好过没有，深圳的本土房企负责人李伟目前正积极对接线上售楼处的工作，在他看来疫情在持续，二季度需求会爆发，希望在此之前可以增加一点曝光度。他认为行业已经实现线上线下相融合，地产渠道对线上工具的利用一直都是充分，没有绝对的孰轻孰重，只是购房者在使用依赖上还需要时间培育。

  对开发商来说的停摆，对于中介公司来说，也许是致命的一击。

  据乐居完全不完全统计，截止1月30日全国已经超20个房管局住建委发布暂停售楼处对外开放，明确各开发企业一律不得对外开放，商品售楼各地房产中介暂停营业，营业时间另行通知。

  深圳中原董事总经理郑叔伦认为新型肺炎疫情影响最大的就是人员的流动性，大家都窝在家里，但居住需求不会凭空消失，这时候，显然房产中介行业互联网化的需求将更加强烈。因此，这次的新型肺炎疫情，将加快中介行业互联网化。

  在美联物业深莞惠区总经理江少杰看来，疫情结束需要一个过程，事实上2003年市场是花了不少的时间来恢复市场信心。而疫情对中介行业的影响极大，房产买卖主要靠线下进行，现在工作停滞，但是工资和铺租仍需支付，说没压力是不可能。

  目前各平台在积极推动的线上看房，包括直播以及VR等手段，都只能取代一部分的看房工作。中国目前实际情况仍然需要线下带看，相关部门如公证处、银行审批、过户等现阶段也是需要线下完成，要实现买卖线上全流程化，仍然需要一段时间，但此次疫情有一定的推动作用。

  此次疫情下，各平台都在线上购房这一方向发力，政府也在鼓励这一行为，回顾2003年的非典侧面推动了中国电子商务的发展，成就了淘宝京东也拯救了门户网站。而这一次，是否会把线上购房推向更智能、人性化的方向，值得期待。

  以上从业者的意见，仅可作为我们选择时的参考建议。事实上，无论楼市回暖与否，疫情都终将过去。

  对于正在迎难而上的个人而言，人生总有很多苦难，不是每一次我们都能乘风斩浪。如果经历这些苦难后，仍能够做一个温柔的、努力的人，那就更可敬佩了。只愿新的一年，大家平安顺心。

  >>>点击了解  2019中国40城楼市备忘录