文/鹰觅君

  最终改变了冥顽不化的朱孟依的，还是地产新形势。

  很多年，朱孟依和他一手打造的合生创展，都是地产界的一个另类。

  别人疯狂高周转抢市场，朱孟依只执着于捂地；其他人问规模要效益，他靠土地增值要赚尽最后一个铜板；别的民营企业大都搭建了“家族成员+明星经理人”的治理架构，合生创展至今还是一个封闭的、神秘的、以家族成员为管理核心的非市场化实体。

  地产江湖成天为排名和地位打得头破血流，那永远都只是朱孟依窗前的一道风景。

  朱孟依提炼了一套刀枪不入的成功学，拒绝和机构投资人沟通，憎恶把项目卖便宜了的职业经理人。他鄙视一些公司高层，“东听西听，动作多多，功夫没有，做多错多”；推崇“少看《孙子兵法》，多读《菜根谭》”。

  都已经2100年代了，朱孟依还在倨傲地做那个无视时代和迭变的人。

  地产蛮荒时代，朱孟依靠着人情关系，在城市核心区积累了巨量廉价的土地，到今天已是天量的财富。这些年，合生创展一直在很克制地推项目，而高毛利下的净利润水平一点都不低，是个货真价实的现金奶牛。

  在2019年上半年的赚钱榜单上，排在合生创展前一位的是1800亿规模的金科，后一位则是1300亿规模的中国奥园，合生创展才是刚刚突破百亿的规模。

  近几年，朱孟依更是做到了能随心所欲控制公司成本和利润的地步。

  香港会计准则下的销售成本，实际就是营业成本。这几年，随着土地成本逐年提高，几乎家家房企的营业成本都在大幅上升，而合生创展居然做到了不断减少，同时存货水平也没有大幅增长，说明公司不断增长的净利润都是实打实赚来的。

  朱孟依很好地发扬了港式地产商闷声发大财的品质。

  《纸牌屋》里有一句经典的台词：

  世上没有永恒不变的事物。欢笑不长久，欲望不长久，生命本身，也总会走到尽头。这真是至理名言。

  现在，朱孟依的谋局，也走到了尽头。

  新一轮调控，严格控制了地价和房价涨幅。合生创展坐拥的土地，已经触碰到了价值的天花板。眼前只有一条路可走了，就是和其他同行一样去拼规模。

  朱孟依终于给集团下达了增长目标：2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年要保持30%-50%的增长率。

  朱桔榕接班上位，标志着旧时代的终结。

  这位24岁就坐上董事局副主席位置的小女生，从十八九岁起就进入公司从实习生干起，曾因为公司混乱的管理和复杂的人事关系，早上起床大哭不肯上班。

  一样都是小公举，凭什么自己要这么难。

  和其他地产二代一样，朱桔榕对父辈唯命是从。合生系这么多年的发展轨迹，并没有一些家族二代的介入而有任何的改变。

  朱孟依一直在帮助朱桔榕在公司立威。朱桔榕也乐于表现和承担，重构了公司管理架构，引入了信息化管理流程。多年历练下来，朱桔榕早已褪去了当初的青涩。

  2013年，24岁的朱桔榕荣升董事会副主席不久，便亲手把星河湾销售团队整建制地端了过来。对于一位二十多岁的女孩子来说，这样的魄力和手段并不多见。

  还有另一位地产女二代碧桂园的杨惠妍，也是有故事的女生。当年，杨惠妍学成归来，发现公司管理者架构明显存在缺陷，不少人与杨家沾亲带故。于是，趁杨国庆2004年去美国治病期间，杨惠妍用自己带来的美国管理团队，全面接替了杨国强时代的团队。

  从某种程度上说，杨惠妍的杯酒释兵权，替碧桂园后来的爆发扫清了前路。

  在地产男二代里面，除了天生混不吝的王思聪，大都面目模糊。黑马世茂的公子许世坛，多隐身于许荣茂的光环之下，公司内部公认其能力不及家姐许薇薇；融创孙喆一进入公司多年，至今还徘徊在主流视线之外；新城王晓松临危受命，之前一度退出公司管理，外界印象淡薄。

  相比较，地产女二代们在生意场上勇猛拼夺、杀伐决断，自我期许一点不低，则给外界留下了深刻的印象。

  罗振宇总结过一个现代社会的新特征。他说，从原始社会开始，男性外出狩猎，女性就天天在家处理一些边界不太清晰的事务。到了现代社会，大量工作的边界都不再清晰，这给了女性在职场上不断发挥的空间。他认为，当下是女性最好的时代。

  即便如此，朱桔榕还是有点太心急了。

  合生创展产品线里，高端豪宅产品负责为公司创造利润。这部分项目的销售，是朱桔榕的直管范围。霄云路8号，是北京第一批豪宅产品，2008年初面世便引发了行业地震。起初，它的70%客户都来自外地，而2010年的调控政策瞬间冲散了客户群，销售从此陷入了困境。

  从2013年开始，朱桔榕清洗了之前的销售团队，引入星河湾团队，并打造了一个豪华物业服务项目，力图通过既有业主的口碑相传来发展增量客户。

  这一举措最后以失败告终。到今天，霄8已经卖到第十二个年头了，累积推出了250套房源，但实际签约仍不足100套，而且同样在使用降价促销的手段。用地产界的说法是：

  业内不明，市场不清，客户不懂。

  豪宅市场的水太深，朱桔榕的经验还是有限。

  同是以2013年为起点，在朱孟依的认可下，朱桔榕罕见地在公司提出了“以高端产品销售获得较高的投资回报，以中低端产品销售快速回笼资金”的新战略。这是合生创展首次对流量和规模进行的表述。

  然鹅，这最后同样流于口号。在从2014年到2018年五个完整财务年度里，合生创展的预收账款，也就是卖房收到的客户预付款，分别是102亿、119亿、86亿、57亿、103亿港元。期间有两年，现金流不但没涨，反而下跌了不少。还是在形势变化之后，公司才开始被动冲规模到今天。

  这些年，朱桔榕一直都想有所作为，但不是受制于自身条件，就是被父辈打压。她的成长之路比起职位上的一路升迁，完全是两条不同的线条。到目前为止，朱桔榕还没有显露出卓越的才能。

  如今，转换赛道，未来可能也不尽属于朱桔榕。朱孟依是持股55%的第一大股东，仍然保留着极大的控制权和话语权。

  去年中期，花旗银行发布的研究报告中提到，基于公司新购入土地及面对执行能力的挑战，对合生创展快速扩张计划看法审慎。

  突然调转船头更换赛道，是经营企业大大忌。如果不是大环境的改变，朱孟依还可以继续过着他的小日子，完全能像大多港式地产商那样，坐收土地增值红利带来的滚滚财富。如今，要被迫从后排起跳。

  我们其实渺小得都像蒲公英，被风一吹，便四散飘零。努力学会随遇而安吧，善待自己，祈求顺遂。

  在规模决定论横行的时代，合生创展的转型才刚刚开始。留给这对父女的时间，已经越来越紧迫了。

  来源：鹰觅房产