年会和年终奖，最能见证一家房企一年来的收获成色和年景。

  一切皆幻象，在岁末的朋友圈和各种八卦里，各种天上地下的落差和狗血情景剧轮番上演，在地产这个资金密集、横财纷飞的行业，人间悲喜的大起大落，翻云覆雨的快速变换总让人悲欣交集，三观碎尽。

  有几个片段可以洞见郑州房企的生存状态，也是我们判断2020年的重要依据。

  比如，土拍市场，从北龙湖的金茂再下一城，到中海抢占龙湖北岸，花开二度，再到中原福塔旁的郑政经开出[2019]24、25、26号三地块花落保利、华润，一线房企尤其是国企，正在逆势争夺优质面粉。

  今日之面粉，明日之蛋糕，恒大、碧桂园这些名字都高光出现在土地市场上，本土房企相形之下，则黯然失色。一切都预示着，一个更加严峻的格局正在日益形成，留给本土企业突围的时间不多了。

  再比如年会，有的企业依旧灯火通明，朱门酒肉，各事业板块，各区域公司，集团发布会，十里长街，宴席不停，歌照唱，舞照跳，马照跑，完全看不出来行业下行的颓废。

  更多企业，没有什么胜利可言，精力已然不在年会，厉兵秣马，备战来年才是生死关键，喝罢旧日尚存的茅台酒，就动手干掉营销团队，裁员，引进明星高管，一波操作猛如虎。

  01

  中国地产总体大蛋糕，2019年做到16万亿，困难是局部的，相对于制造业长久以来的精细和艰辛，举步维艰，天寒地冻，其实算不上。而我们所知，一些房企却在今年几乎走到山穷水尽。

  佛门有名言说，菩萨畏因，众生畏果，大潮退去，底裤说明一切：我太难了，因为过去我太任性了。

  凭运气赚的钱，靠实力全都赔光了。2019年，企业界最流行的，应该算是这句话。

  做地产的运气就是，最近25年来，一路高昂，单边上涨的地产市场，每隔三至五年，都要翻番的房价，如同潮水，掩盖所有嘈杂的脚印；如同大雪，总能覆盖遍地鲜血和残壁断垣，给世界一种圣洁干净的错觉。

  上涨，足以掩盖所有从战略到战术的错判和失误，让企业尤其是决策者产生自己是全能神的错觉。

  最先被忽略掉的是客户价值，产品定位，规划设计。没有消费者置喙的机会，霸道总裁逻辑主导一切，不要你觉得，而要我觉得。

  在郑州目前不太缺少从全世界搜罗来的石材堆砌成的豪宅，缺的是人性为尺度，客户所需为准绳的真正的爱和家的容器。2019年市场惩罚最严重的就是没有客户价值的所谓豪宅。

  其次被忽略掉的是战略和商业模式的锻造。河南除了建业再难有享誉全国的一线房企，不是弱在产品服务专业上，恰恰输在经营管理本身。

  如果不是一线企业兵临城下，想想在三年之前，我们也很少听到过哪个河南房企讲得清楚自己的商业逻辑。盖房子，卖房子，数十年都是这种简单粗暴的逻辑。

  团队和组织管理也是河南房企显而易见的缺陷。在碧桂园等房企网罗全球博士的时候，更多河南房企还在信赖自己的七大姑八大姨管控核心环节，河南房企历史的天空上，少有明星职业经理人的闪烁，反而更多是悲歌，现代企业治理，职业经理人团队，成为真正的稀缺。

  概而言之，当我们思量河南房企未来大格局，生死存亡之际，其实每家企业的未来已经昭然若揭。

  02

  历史会解答未来，足迹揭示出路。

  回顾整个河南房企的2019，这一年，风生水起，霸气十足的建业，几乎作答了所有，关于河南房企想要寻求的问题——长期主义是个好东西，可惜你总是忘了带。

  1月17日，《建业转型升级之路》发布暨中国地产业发展战略研讨会在建业·华谊兄弟电影小镇举办。

  在很多人看来，这不过是建业全力给自己打造的大型“夸夸团”而已，但我们认为，抛开所有的柠檬味情绪，客观看待，这场研讨会其实已经给出了赢战地产下半场的建业答案。

  最重要的，作为房企的长期观察者，通过这一年来系列的轰轰烈烈的发布会组合来看，建业已经形成了透彻地产投资开发本质的事业矩阵——

  以投资和资本运作为中枢的投资型总部，以筑友智造为核心的地产建造设计事业部，以及以客户价值为中心的连结平台和商业生态。

  建业在行业内，几乎是最早完成了商业模式的整体进化，铸就了不可超越的护城河。如果说建业的商业模式是4.0的话，我们对照本土大多数房企，还在开发模式的纠结中难以突破2.0级别的课题。

  后面我们以生存发展的视角破解，建业的这场战略研讨会，究竟言说的是什么？

  03

  农历新年之际，建业迎来一个里程碑的节点：2019年成为总资产和销售额双双破千亿的企业。从200亿到1000亿，建业仅用了三年时间。

  老胡把千亿转发海报的文字定为：“出彩中原、成就千亿”。

  这一成就的取得实为不易，是对建业坚守“老营”战略的最好回应。

  28年地产生涯里，老胡只谋一省，坚守“老营”，专注不旁骛，除了响应老客户需求在海南开发和新疆省外轻资产项目外，建业的棋局未走出中原半步。

  建业的笃定，藏在老胡的标志性笑容里，也体现在他的“省域化战略”中。

  在房企销售排行榜中，千亿以上房企中很难觅建业这样的省域化样本。万科董事会主席郁亮也很赞赏老胡的本地化战略，“正是实施了这个战略，建业才避开很多风险，它不追求浮华，不追求泡沫，扎扎实实走到今天，这是建业的成功之路”。

  建业这份“双千亿”成绩单，是由河南十八地市父老乡亲们撑起来的。近三年，河南的城镇化进程迎来“从量变到质变”的关口。

  从2017年突破50%开始，河南省常住人口城镇化率保持了每年1.5%左右的高速增长：全省城镇化率2016年48.5%、2017年50.16%、2018年51.71%、2019年预计达到53.2%。

  而2020年河南省政府工作报告中提出，今年全省常住人口城镇化率增速，要继续保持在1.5个百分点。

  一颗种子扎根河南大地20余年，才最终长成参天大树。

  对比鲜明的是，郑州有不少房企在本地成长起来以后，纷纷走上省外扩张之路，而结果大多令人唏嘘，不仅外扩折戟，就连大本营都快丢掉了。

  建业的坚守战略，提供了另一种房企成长路径，至少对于那些有了些许成就就躁动不安的房企，是一个很好的参照样本。

  04

  站在千亿的时点上回看来路的时候，建业每一个脚印都写满了河南人的执拗。迎变，不应该是简单的以不变应万变，它更是一种战略，一种气魄。

  坚守不等于刻板，而是在坚守战略的同时不断求新求变。这才是建业的高明之处。

  2015年6月，建业集团正式开启由“房地产开发商”向“新型生活方式服务商”新蓝海战略转型以来，外界关注更多：建业是否进入“养花种草”不务正业时代？地产板块会否受到影响？

  如今，建业地产以“双千亿”的成绩单，向外界宣告了一个事实：建业新蓝海战略转型不仅不会影响建业地产，反而在逆周期，对地产板块的平稳发展起到了极大的赋能作用。

  这场转型不仅做到了为庞大的用户群体提供优质服务，增强建业品牌的影响力和获得感。更重要的是，初步实现了对房地产业务的反哺，尤其是定制化服务效能初步显现。

  在老胡的格局观中，纯逐利的企业，永远不会成为百年企业，只有做一个长期的价值主义者，才将行稳致远。

  过去，建业在省域化布局的战略导向下，已经实现河南省122个县及县级以上城市全覆盖。

  今日及未来，不仅继续深耕河南，轻资产（输出品牌、管理、服务）已经拓开外省扩张新模式，作为建业转型开辟新市场的特种兵，轻资产业务在2019全年实现销售额293.49亿元，同比增长57%，已成为建业新的增长极。

  新十年，地产板块势必继续成为建业集团发展的核心支撑。下一个千亿令人可期。

  正如老胡所言，“河南还有1791个乡镇，未来20年会集约成至少200-300个人口在20万以上的镇级城市”，而另一方面，很多房企低于50万人口的县城都不去，并没有实现完全下沉。

  在中原土地上，建业这棵树还有很大的成长空间。

  05

  中欧国际工商学院教授许小年在会上表示，“建业，正是通过商业模式的创新、从最初的为用户盖房子，到为业主提供全面的深度服务，进而继续获得用户的青睐。”

  事实上，建业20多年发展历程中，无论高潮低谷，无论销售额是否登顶，其在河南人心中的地位，始终是地产一哥。

  原因并不复杂，建业始终坚持服务地方发展、服务百姓生活，把社会责任牢牢扛起，把向善初心贯穿始终，把中原文化发扬光大。

  这话说起起来不免官方，但事实却又的确如此。

  在河南实现“省市县乡村”五级全覆盖，开发项目遍及18 个地级城市和 104 个县级城市，2019年建业地产销售合同面积1510.7万平方米，在建总建筑面积4088.68万平方米；拥有100 万业主、300 万球迷、30 万注册足球俱乐部会员，15 万学生及家长、1000 余户合作商家，每年商业客流超5000万人……

  在业界人看来，建业无疑是成功的城市运营商，但在更多人眼里，建业是河南民营企业履行社会责任的一个标杆。

  自1992年创业伊始，建业就确定了“企业之于社会，如同大树之于土壤”的社会责任理念，以服务河南人民为己任， 28年初心不变，用实际行动阐释着新时代民营企业的担当。

  去年4月份发布的2019中国慈善企业家榜显示，胡葆森以1.6亿元的捐赠额居榜单第18位，位居河南企业家之首。在近三年捐赠总额排名中，老胡更是以5.255亿的捐赠额排名第十位。

  2013年，他捐资2300万元捐建河南省少儿图书馆项目；2016年末，老胡向郑州大学提供1亿元的捐赠，支持母校人才培养及发展体育运动；去年9月，他又捐资1亿元，在濮阳市教育发展基金会设立“建业卓越教育基金”，支持家乡教育事业。

  在过去的几个月，建业电影小镇一直热度不减。甚至，为了调研文化旅游产业发展，有省领导曾先后多次自己买票、入园暗访。

  不止一个电影小镇，建在濮阳的大集古镇、长在郑州樱桃沟的足球小镇、成于开封的东京梦华、坚守13年的神垕小镇，都让人们惊讶建业在打造文化产品上的真情怀、真投入。

  另一个写照，是建业足球。26年间，名称从未变更、投资人从未变换，所有球队中唯一拥有自属球场；1994年足球职业化改革以来，唯一没有易帜。

  老胡不止一次说过，“有朝一日，我们要让中原文化小镇，包括中原的美食、建筑、戏曲、杂技、武术、国学、中医等等能够代表中原文化的元素，走向全国，走向世界，让河南人作为中国文化的传播者， 以中原文化为载体，来传播中国文化。”

  种子成为参天大树，并没有什么捷径，唯有扎根大地，奋力向上拔节。这就是建业，一个长期主义者的胜利。