文/乐居财经研究院 魏薇

  华润置地（01109.HK）在2019年初定下了销售目标：2420亿元。据克而瑞发布的2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜，华润置地位居第十位，销售额2430亿元，可以说是贴线达成目标。2018年全年销售额2106亿元，本次增幅为15.38%。

  自2019年2月开始，在华润的这十个月，唐勇在积极拓展疆土，带领了目标的实现，守住了华润置地前十的地位，同时也见证了三年来的首次营收增速与毛利率下滑。离职后，留下了“一地鸡毛”的华润置地给下一任董事长，也是刚刚加入华润集团不久的王祥明。

  作为有央企背景的华润置地，其在融资上一直具有普通民营企业不可多得的优势。在高杠杆的房地产行业，华润置地一直保持着较健康的财务状况。

  发债总览：

  发债量167.64亿元，平均利率3.70%

  2019年以来华润置地共计发债7次，总金额167.64亿元，包括18.5亿美元的优先票据和12亿元的中期票据。平均利率3.70%，除一笔永续债外，平均期限为4.5年。

  据乐居财经此前发布的《2019中国房企融资利率榜》，使用中期票据进行融资的平均利率为5.33%，发行海外债的平均融资利率为8.86%。凭借着央企背景，华润置地的发债优势明显，整体融资利率较低。即使是普遍高利率发行的海外债，华润置地的最高利率仅有4.13%，远低于平均水平。

  在融资越发艰难，房企们不惜高息发债的形势下，华润置地却“逆风而行”，2019年的平均发债利率更是达到了近几年以来的最低点，足以见得华润置地在资金获取方面的优势。

  华润置地在2019年的一月末发布公告称，已向联交所申请批准39亿美元中期票据的上市，在自2019年1月30日起十二个月内以债务发行方式，并且仅向专业投资者发行。2019年，分3次发行了其中共计18.5亿美元的优先票据，平均利率3.875%。另外分四期发行了3年期、金额为10亿元的中期票据。

  另外于12月发行的10.5亿美元次级永续资本证券，利率仅3.75%。发行永续债的主体以国企为主，一定程度上可以给高负债率的企业起到降杠杆的作用。因其在会计处理上可以计入权益。相比于其他的债券品种，永续债在对发行主体的要求上较高。一般来说，评级需在中高级以上。

  债务结构：

  中期债务发行较多

  从华润置地2019年的债券发行期限来看，除一笔永续债以外，其余都为中长期债券,其中为期三年的债券笔数最多。从其历年发债情况及已披露的存量债务来看，3-5年期的债务共占总存量债务的63%，5年期以上的期限的债务共有4笔,占比36%。总体来看，五年及以上债务共8笔，占据自2014年发债总笔数的一半以上。发行10年及以上的债务共计4笔，占总发债总笔数的26.7%。

  另外，华润置地还通过资产抵押共获得498.9亿元的贷款额度，截至2019年6月末，剩余206亿元。据2019中报，同期总有息负债比率为43.4%，较2018年底略所上升。有息负债中，约6.5%将于一年内到期，其余均为长期有息负债。

  从发债方式的选用来看，华润置地使用最频繁的方式是中期票据，相对于海外债来说，发行难度较低。中期票据的特点之一是可以多次发行期限不同的票据，更能符合公司的融资需求。从华润置地历次以来的发行计划也可看出，曾多次发行利率与年限均不相同的债券以满足公司运营的需要。

  信用评级：

  信誉良好，展望稳定

  来自国内外的主流评级机构都给予了华润置地较高的信用评价等级。根据中诚信在2019年7月的最新评级，华润置地的评级为AAA，评级展望稳定。同时对于2019年度发行的第二期中期票据给予AAA的信用等级。标普评级在2月发布报告称，给予华润置地39亿美元中票计划下发行的优先无抵押债券的长期债项评级为BBB+，与华润置地主体的信用评级相同。

  除了背靠其母公司华润集团的央企背景，本身具有低利率融资的优势外，融资成本与也企业的信用评级呈正相关，低利率发行长期债务更是对企业提出了更高的要求，华润置地一直以来的发展也较为稳健，历年来的销售业绩基本维持在国内房企前十阵地。2019中报披露，于2019年6月30日的加权平均融资成本约为4.45%。·

  偿债能力：

  现金短债比4.1，资金储备丰富

  截至2019年6月底，华润置地需偿还的一年内到期的银行借款为151.94亿元。另外，于2020年7月将有一笔38亿元的债务到期，同期，其现金及银行结余金额为631.59亿元，现金储备充足，可以说短期内没有太大的偿债压力。

  同时，华润置地的现金短债比保持在4.1倍的健康水平。从流动比率和速动比率来看，呈现出略微下降的趋势。以目前华润置地的现金持有量和经营现金流来看，足够满足其未来的经营需求。整体来说，华润置地的中短期偿债能力较强。

  从长期偿债能力来看，华润置地的产权比率和资产负债率近些年来也有些许的上升，但一直保持在相对稳定的范围内。资产负债率在2019年6月末达到73.87%。据乐居财经此前出具的《2019上半年中国上市房企资产负债率排行榜》，百家房企的资产负债率平均值为80.96%。华润置地则一直稳定在平均水平之下。华润置地前董事会主席唐勇也表示要“保持好的资产负债表，稳定负债率”。从财务数据来看，一直维持地不错。据2019年中报，剔除合约负债后，华润置地的负债率为41.92%，在行业中也处于低位。