2020北京平稳寻底 | 40城楼市

  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

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 城市综述•北京: 2019年北京楼市整体波澜不惊。新房受共有产权和竞限房入市影响,成交放量,成交金额超去年50%,但价格锚定。北京住宅成交前十中,共有产权房过半,均价普遍为市场均价的50%-70%,极大保障自住需求。限竞房入市,直接导致二手房价格大幅下跌,置换链条中首套客户部分分流到限竞房市场。二手房“量缩价降”,一反多年常态,仅3月“小阳春”表现如常;此外,因年底房价已降到大部分观望者可以接受的地步、成交意愿强烈。

  2020置业北京指数:★★★

  自2017年3月以来北京楼市量价已下滑接近3年,市场需求积累。作为中国资金量最大的城市,在货币宽松背景下,2020年筑底可能性极大。该出手时不要犹豫。

  1、受共产、竞限影响,新房成交量明显回升

(数据来自克而瑞)

  新房从成交金额看有明显增长,数据如来自克而瑞表格:2019年以3686亿排近5年的第二高位;2016年4044.1亿是五年来最高,2015年以3342.7亿排第三位,2017和2018年的新房成交金额明显处于低位,仅2500亿元左右。

  再看成交套数,根据克而瑞数据,2019年新房成交约67855套,在最近5年里排第三位,明显低于2015年的9万多套和2016年的8万多套,但明显高于2017和2018年的4万多套。因此仅从新房成交上看,2019年比过去两年来有非常明显成交增长。

(数据来源:克而瑞)数据来源:克而瑞

  再看成交均价,2019年北京新房成交均价与成交金额除了年中之外,基本正相关,整体均价在44000元/平米,到年底摸到5万元左右。5-6月突然出现的负相关,主要受热门共有产权房集中推盘影响,如:朝阳区共有产权房锦安家园,3.7万元/㎡;丰台区临铁共有产权房正商明苑,3.5万/㎡。5月北京楼市整体排名前三,全部被共产房制霸。

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 2、二手房市场全年“量缩价降” 年底冲高

  再看北京二手楼市,2019年北京二手房市场整体表现“量缩价降”,全年成交量达145021套,同比2018年的153536套,降幅达5.6%。2017年调控后的三年北京二手房市场成交稳定在13-15万套的低位上。成交量是成交价的先行指标,成交量处低位,均价难上涨,2019全年北京二手房成交均价为56038元/㎡,同比2018年的56399元/㎡,价格微降。

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  2019对于北京二手楼市来说,其实是一个传奇的年份。从下图全年各月度二手住宅成交走势来看,超过行业所谓“生死线”的1.5万套的月份,唯有3月份,3月也成了全年市场成交的波峰。

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  2019年3月8日乐居二手房编辑探访丰台不动产交易大厅45个窗口齐开座无虚席,印证了3月的“小阳春”。

2019年3月朝阳不动产交易大厅同样人头攒动2019年3月朝阳不动产交易大厅同样人头攒动

  可是好景不长,3月过后,市场成交出现四连降,6、7月入夏“不热”,9、10月入秋没有“金九银十”,一反多年市场的常态。用行业人的一句话来说,这一年楼市没有春夏秋冬,只有一个季节叫淡季。

  但是值得注意的是,到2019年底,二手房市场表现为量升价微涨,买卖双方经过一年的观望,加上房价已降到大部分观望者可以接受的地步,年底成交意愿均强烈。2019年12月二手房成交与4月相当,以“小高潮”的形式准备过个好年。

  3、2020买房该从哪几方面思考入手?

  北京新浪乐居结合《首都功能核心区控制性详细规划(街区层面)(2018年—2035年)》(草案),为您的置业提供一份可参考的居住报告

  2019年11月底,14区的分区规划和亦庄新城规划正式批复实施(2035)

  宏观看:结合总体规划“四个中心”战略定位,分区规划紧紧围绕优化提升首都功能、疏解非首都功能,解决跨区域和区域内不同地区之间发展不平衡、不充分的问题。

  对楼市、尤其是买房端的决策看,此政策影响深远。总结如下:

  a.东西城,首都功能核心区,占有资源优势的小区仍然值得买。教育医疗有保障,自住舒服,向外规划不代表空心化。其他区是规划未来,中心区是让现有资源更充沛利用。

  .中心区外,如果想城区买房,满足本身通勤等诉求后,自住买海淀(低密、产业集中、教育配套)、投资保值看朝阳——闭眼买房、几年翻倍的行情不再,投资诉求就既包含稳步增值的房价,也包含租金回报。“国际朝阳”符合这一诉求。

  c.目前北京刚需总价成交在400w,此价格依然可在丰台购置不错的二手房。参考丽泽发展战略,马家堡、草桥,这些片区,落一套自住的二手房,稳啊老铁。之前也提到了,丰台区是2019新房成交最热区域。

  不过,成交最高,并不意味着区域发展最好,它只和放量有直接关系。这里倒是对房主有个建议,您手里的丰台老破小,建议最近几年换换,因为品质更高的二手房源将在几年后涌入市场。

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  d.通州区双限,人群有限。如果符合其购买资格,自然优先选通州(运河>北苑),台湖与副中心关系不大。买台湖只为国贸上班,自住。因为租金同样PK不过朝阳区。

  e.海淀、朝阳、丰台,三个城区说完。预算更少的,考虑这两个区:石景山VS大兴,此刻,城区反而PK不过郊区。当然,同样价格的限竞房,依然选石景山。

  但二手房不同,石景山同品质的次新房,价格几乎是大兴的1.5倍,不如一步到位在大兴。黄村、西红门、高米店,现在一步到位的100-140面积段的次新房,5-7年后,将是这一波70/90需求升级后的追捧对象。

  另一方面,大兴区未来重要税收点:机场(承接国际化诉求)、黄村火车站(承接京津冀一体化)。即使经开区剥离,也足够讲故事。

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  供需决定价价格,当年的土地供应,会在2年后产生效应。

  根据克而瑞数据,2019年土地出让成交80幅,成交建筑面积874万方,相比较过去五年,成交量排第三位,次于2015年的110幅1500万平米建筑面积和2017年的106幅1414万平米建筑面积。

  如果我们深度去关注2015-2019年的土地计划供应和实际供应的走势图可以看出,北京商品住宅用地供应计划持续在回落。实际供应量也在大幅持续回落。

  如图,2019年至今,北京商品住宅用地已供应213.09万平,与年度供地下限差距较大,这点与2015和2016年相似,但是2017年的“3.17”之前的疯狂却没有到来。这是因为2017年共产房入市,2018年上半年限竞房入市,造成2018-2019年新房井喷,直接导致二手房价格大幅下跌,置换链条中首套客户部分分流到限竞房市场。

  但2019年共出限竞房14宗,已小于不限价的17宗地块,此差距进一步扩大后,会促使观望者入市,加速存量去化。限竞房对二手房价的制约进一步减小,整体成交价将会上行。

  4、房价收入比:14.77,低于上海深圳

  我们来看看北京2019年的房价收入比。我们的公式是:单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入(人均可支配收入乘以4-5间)。

  2019年北京套均总价400-500万元,以刚需自住定位。 根据国家统计局统计2019年上半年北京市人均可支配收入为33860元,则全年人均可支配收入我们以2倍67720元计算。年家庭收入我们以乘以5计算(同上海),计为33.8600万元。以一套500万的房产来计算,房价收入比为14.77。我们估计这个数据受限价房和二手房跌价影响,比2017年之前要低不少,并已经明显低于上海的17和深圳近20。当然在北京主城区,两三居单套总价均基本超500万元,所以房价收入比要高很多。

 5、 2019买卖双方:观望心态明显。

  根据贝壳2019年11月发布的《2019新一线城市居住报告》,北京二手房的去化周期稳居全国第一,60-80天,供应量也最大。但另一方面,北京的换手率也是最高的,交易热度大。

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  北京楼市成交,新房与二手房一直呈现“此消彼长”的状态。限竞某些笋盘,会超越地缘概念,全城买限竞;而在推盘节奏放缓的几个月,二手房成交明显上升。新房成交价,又受共有产权房和限竞房影响明显。共产、公租、限竞三管齐下,房住不炒深入人心。2017.3.17的虚火得以清除。2019年,买卖双方均处观望,时值年底,卖房调整预期,愿意降价促成交(在5000万以上豪宅成交中尤为明显)、买方也基本达到了心理价位,因此11月至今的市场成交情况,已与今年4月想持平,并延续至岁末。

 6、核心城区租金仍微涨

  据克而瑞数据,2019年6月,北京住宅平均租金91.97元/月/㎡。2019年,北京核心城区住房租金仍然上涨。与2018年1月相比,2019年4月北京西城、海淀、东城、朝阳的租金累计涨幅分别为10.15%、9.25%、7.81%、6.82%。与上年同月相比,2019年4月北京西城、海淀、东城、朝阳的租金涨幅也分别达到6.79%、5.65%、4.5%、3.79%。

  7、2019年新房成交: 

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  如上图所示(数据来自克而瑞),2019年,北京住宅成交前十中,共有产权房过半,且前三名依然延续年中数据,被共有产权房制霸。此三盘全部为城区共有产权房,均价普遍为市场均价的50%-70%,极大保障自住需求。

  从榜单细分看,商品房成交第一名:中海寰宇天下,占尽天时地利人和。天时为,限竞房时代,纯商品房备受青睐;地利为,首钢产业园、首都西大门利好加持;人和为,石景山本区内置业改善需求,地缘性很强,基本不跨区,这也是户型、品质都差强人意的远洋山水能长期均价维持在7-10万的原因。2019楼市成交TOP10榜单,为低端有保障、中端有供应、高端有市场的目标,交上了一份完美答卷。

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  从各区域成交数据看,总价丰台第一,套数大兴区以9100多套排名第一,丰台7500多套排第二,朝阳5600多套排第三。从均价看,西城以9.8万遥遥领先各城区。

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  8、展望2020年楼市:

  2020年,在无重大政策前提下,需进一步看限竞房与不限价地块的出让情况。如在现有差距(14:17)基础上继续扩大,不限价地块进一步增多,成交均价会稳中有升。

  值得期待:

  1)南五环内,电建限竞房,均价54000,与周边二手房倒挂近6000元;

  2)金融街融御,市府最近的纯商品房;

  3)华润石景山地王、中海丰台造甲店,这两块高端住宅将推何种产品;

  4)孙河,楼面价6.9万的恒基地王,联合了地主天恒后,将以何面貌示人;

  5)1月3日石景山土拍,以及本月四季青刚挂出的百亿地块,将花落谁家(后者到底谁敢买) 

  6)在媒体已经开始为限竞房时代“画句号”之时,最受关注的学区限竞:天恒学院里,又将有哪些动静。

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  对于2020年北京楼市走势,乐居普通编辑认为要看3月底是否有新政,如无,基本是稳中有升。开发商普通员工认为,基本稳定,分区域有变化,对于存量过高的红海地区(如:亦庄、台湖、顺义、门头沟、房山),不排除开发商继续以价换量的可能。在被调查的其他无关房地产业的市民表示,如果自己住,会选择春节前买;如果投资,选择继续观望,2020年6月前解决。

  纵观楼市的风向标——北京二手市场,乐居二手房编辑认为,2020年北京二手房市场在没有重大政策转向、信贷政策放松的情况下,总体市场不会出现剧烈波动,月均成交量在1.2万-1.5万套之间波动将成常态。虽限竞房新盘大量入市分流了部分二手房客户,但是限竞房被消化后,二手房以自身的地段、位置优势,仍将成为北京房屋市场交易的主场。

  房价方面,市场从上行到下行,过往几年特别是2016、2017年房价的快速上涨,已经透支了房价上涨的空间。经过前期的价格回调,当前北京二手房价格已经达到相当多的购房人能够承受的水平。在此背景下,市场由卖方转为买方,买房人的购房心态发生了很大变化,买房节奏明显放缓,交易周期有所拉长,2020年买房将变得更加挑剔。

  置业方面,二手房由于其交易受到地段、首付情况、业主还贷情况、社区品质配套等诸多因素的影响,可选择地域空间特别大。能承受首付在500万以上的购房者可考虑城6区的核心地段,首付有限的购房者可考虑长阳、回天地区、双桥、朝青等适合“新北京人”居住的区域。

  展望2020年,在“房住不炒”的政策大基调下,预计2020年北京二手房市场走向仍然以平稳为主,但成交量可能会好于2019年。

  本次调查采编人:郭云柯 徐名 潘宇凌

  2020年1月10日