编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

广州市南沙区

  城市综述•广州：2019年广州楼市在经历了上半年的“小阳春”后，又接着经历了下半年政策急转之下的“寒冬”；广州住宅的年度成交量明显低于往年，楼市的买卖双方都持观望态度。此外，广州少部分地区在“遇冷”的大环境下依然保持可观的成交量。2019年底，广州城市政策调整，为2020年将会出现更多机会提供可能性。2020年广州楼市预计总体稳定，偶尔出现小波动。

  2020置业广州指数：★★★

  2019年适度政策松动和区域落户购房政策放开暂未激发市场买卖情绪，广州楼市仍在寻底。故2020年购房者可慢慢挑选合适新房和二手，同时密切关注政策进一步放松动向。

  ①2019年广州新房网签近8万套   二手成交已下滑三年

  按照阳光家缘网数据统计，2019年广州一手住宅网签量为86276套，但此数据中涵盖回迁房、2017-2018年积压网签等干扰项。广州中原研究发展部剔除以上异常数据后，今年广州一手住宅共网签79737套，与2018年相比微涨5%，在近10年中排在倒数第4的位置，比2011、2014、2018年要好。

  放眼到整个一线城市，广州今年的网签量属于什么水平？据中原研究发展部统计数据，北上广深2019年1-11月新房成交面积均同比上涨，其中广州以成交784.07万㎡夺冠，位列一线城市榜首，但同比涨幅最小，仅10.2%，体现出广州市场“慢热”特征。

  再来看回广州具体情况，从整体来看，广州今年一手住宅网签面积总体呈高开低走。

  2月份受春节假期影响，网签量达到全年最低，仅3653套。到了3月，粤港澳大湾区规划纲要正式出台，重磅利好增强购房者信心，这也导致3-5月网签量出现高峰，4月份网签量更是居全年最高位，达8724套！

  五一前夕，中央会议重申“房住不炒”；五一过后，住建部对佛山、苏州等楼市过热城市“亮黄牌”警告，向市场释放“严管不懈”的信号，同时加强对房企融资方式监管。

  6月起，广州陆续出现土地流拍、中止出让的现象，市场气氛转冷。从6月到8月，新房网签量均维持在7000套出头水平，“金九银十”网签量更为惨淡，两个月网签量均未上7000套，成为近5年倒数第二差的“金九银十”。

  到了12月，黄埔、花都、南沙等区陆续放开人才购房限制，在此利好刺激下，楼市出现“翘尾”行情，出现单日网签近千套现象，导致12月网签6831套，比“金九银十”成绩还要好。

  2019年成交套数TOP1楼盘是南沙的越秀滨海花园，单盘近4000套，面积38.71万㎡，此外，亚运城也实力相当，成交3839套，面积为最多，达41.68万㎡。从总体上看，2019年热盘多来自南沙、增城、黄埔。前五名中，有两个项目在南沙。此外，中心区天河也有一盘上榜。

广州亚运城销售中心开盘火爆

2019年8月23日，尽管是工作日，但科慧花园看房的人仍不少

2019年11月16日黄埔品秀星樾正式对外开放，万人空巷

  不同于往年一二手市场不分上下的局面，2019年广州二手成交惨淡。根据广州中原研究发展部监测，2019年，广州市二手市场成交宗数为107335宗（1-11月来源中介协会，12月为广州中原研究发展部部监测），同比去年同期（126661宗）大幅下滑15.3%。

  从历年成交情况对比来看，二手成交已连续3年保持下滑，整体成交能力与2015年相当，市场交投氛围降温明显。

  从月度成交情况看，2019年全年表现为“先扬后抑”。上半年，整体成交表现为爬坡回升，4月份成交达全年高峰，宗数达11336宗。进入下半年后，市场需求明显下滑，月度成交跌至8000-9000宗左右。另外，与2018年月均10555套的水平对比，2019年成交更是“惨不忍睹”，仅4月份单月成交超越去年月均水平，整体成交能力大不如前。 

  价格方面，2019年11月，中原领先指数均价为39702元/平，环比下滑0.92%，跌幅再次拉大。整体看，二手房价涨幅自今年2月开始，连续10月收窄。

  2019年广州二手楼市遇冷，成交能力大不如前的主要原因有三方面，第一是由于全国信贷环境趋紧，成交周期较长；第二是购房者买涨不买跌心态作祟，观望情绪升温；第三是业主放盘积极性较低，购房者可选择盘源少。

  ②楼市政策：五策并行，未来利好

  2019年广州楼市调控主要出台五个政策，分别是：

  1）2019年7月16日，非住宅存量房可申请改造为租赁住房。已建成，已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业等类型非住宅存量用房，可按规定改建为租赁住房。

  影响：对于处于“低谷”之中的长租公寓行业来说，此项政策颇受欢迎。尽可能多的房源意味着铺店成本可以下降。同时，也有利于房企解决自持物业或者闲置物业找不到市场的难题。

  2）2019年11月22日，限购政策微调，社保与税单可“互证”。在非本户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴存记录可作为相互补证资料。

  影响：此项政策的颁布是有利于刚需的释放，体现了保护刚需购房者的目的；但是能够满足政策要求的刚需人群有限，并不会对广州的房产市场有较大的影响。此举可以理解为政府释放积极信号，对提振市场心态具有一定作用。

  3）2019年12月13日，南沙本科及以上学历买首套房不受户籍社保个税缴存限制。在南沙工作，学习并符合条件的人才，南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）

  影响：南沙房地产市场的重要利好消息。南沙作为需要大量引入人口、产业的新兴发展区域，也是广州2035城市规划的唯一副中心和粤港澳大湾区的几何核心，此前一直实施的是跟广州市区一样严苛的限购政策，客观上制约了南沙人才和产业集聚的潜力释放，新政有望解除这一束缚，为南沙发展提速。

  4）2019年12月17日深夜，花都区重磅推出《广州市花都区人才绿卡申领指南（修订版）》，全面放开申报对象在社保缴纳、学历学位等方面的制约。花都区人才绿卡，简称“花卡”。主要惠及在本区创新创业，但又暂无意向落户花都或不能落户花都的非本市户籍的优秀人才，依申请并符合条件者可领取花都区人才绿卡，持卡人在安居置业、子女入学等方面享受便利化服务。

  影响：广州花都区是继周边的佛山、广州南沙区之后，也全面放开人才购房限制的区域。一直以来，在广州11个区中，花都产业并不占优势，虽有空港经济带动，但经济发展仍难出彩。因此，本次发放“花卡”，也在一定程度上希望吸引人才、企业入驻，提升区域经济实力。特别是该“花卡”取消对外来人才置业限制，有利于当地房地产市场发展。

  5）2019年12月20日，黄埔区发布人才购房政策，其文件显示，连续工作半年的各类人才可限购一套房！而持有广州绿卡人才者其父母、配偶父母、成年子女等均可在黄埔区限购一套，而港澳居民在黄埔买房与广州市民同等待遇。

  影响：由于人才认定门槛明显较严格，同时新政其中最为关键的新政适用的人才标准还需要执行细则确认，因此对后市释放的购买力可能相对有限。

  ③2019年土地市场揽金超1552亿元，七年之最，仍现流拍

  2019年广州土地市场整体较为冷静，尤其是下半年，流拍、终止、延期出让、底价成交地块多于去年同期，房企拿地态度更为谨慎。据乐居统计，2019年，广州成功出让88宗商住、商业用地，同比去年减少三宗。总出让面积501.66万㎡，同比去年下降9.6%，揽金1552.689亿元，同比去年上涨16.45%。主要分布在南沙灵山岛尖、明珠湾起步区、天河广氮、金融城、荔湾广钢新城、冷冻厂、番禺东环街、黄埔科学城等片区。

  其中，住宅用地占据53宗，成交金额1304.2亿元。商业商服用地成交35宗，总金额248.5亿元。

  自2017年广州商住、商业地总出让金额突破千亿元大关后，今年，广州商住、商业地成交总价又迈上一个阶梯，刷新近7年的最高纪录。

  从供应计划来看，海珠、南沙基本完成了年度供应，完成度在97-98%左右。增城以89%的完成率，位列第3，白云则排第4，完成了73%。其余各区的完成度均在40%以下。

  从数据显示，截止10月底，广州一手住宅各区存量超过100万㎡的有四个区，分别为增城、番禺、花都和南沙。其中，增城库存量最多，有174.78万㎡，其次是花都的157.96万㎡和南沙的122.55万㎡。按12个月的去化率算，去化周期最短的是黄埔，仅仅8个月。其次是南沙，货量122.55万㎡虽为全市第三高，但去化周期仅为9.8个月。此外，去化周期低于12个月（含12个月）的区域还有增城区、海珠区与白云区。

  从维持供地持平水平的要求来看，黄埔、南沙、海珠、白云五区楼盘去化速度较快，但推出和成交的土地较少，因此目前在售的住宅项目，算是稀缺产品。2019年拿地项目预计最快也要2020年下半年入市，因此这些区域在2020年上半年或仍呈现供不应求的局面。

  ④2019年房价收入比还算靠谱：10.9

  我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。广州数据是，单套总房款300万元/家庭可支配收入273808元）=10.9。

  广州目前最新新房均价34000元/㎡左右，根据中原研究发展部数据，成交主力户型在60-90㎡，成交平均总价大约区间204-306万元。广州市统计局数据，广州上半年城市常住居民人均可支配收入34226元，则全年以2倍68452元计算，则家庭收入以人均可支配的4倍273808元计算。

  ⑤2019年一手买家观望，二手买家入市热情低

  2019年对于一手房买家来说，观望情绪持续升温。买家不着急入市，而开发商由于近年拿地成本大幅提高，新推楼盘价格基本没有回调、“以价换量”空间，而有个别楼盘让利，但购房者似乎并不买账；另一方面，对于外围区远郊地带，即使开发商愿意降价吸客，由于“远离市区”“无地铁”“无配套”等劣势，亦难以吸引买家入手。

  二手卖家则放盘意愿较低。在楼市下行阶段，二手房业主入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机。二手买家入市热情低。据中原中介介绍，二手房购买周期拉长，上门看房客户亦明显减少，现购房客主要为刚需客户。该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求，遇到合适房源及价格才会出手购买。

  小案例：广钢观鹤小区房源买家观望，卖家着急。广钢是近年来广州中心区最热门的置业板块之一。11月，乐居实踩广钢观鹤小区一套房源，该房源位于7楼，面积为66.58㎡两室一厅，总价180万元，单价27036元/㎡。这套房子满五非唯一，2019年6月份开始挂牌，据中介表示，原来挂198万元，卖了五个月没有卖出，11月初业主一下子降了18万元，而且中介表示，还有降价空间。

广钢观鹤小区某降价房阳台，远处为正在修建中的广钢新城

  ⑥2020年：房价总体相对稳定，可能会出现小波动

  乐居普通员工认为，稳地价、稳房价、稳预期依然是房地产的主基调。2019年年底多个城市楼市政策微调，2020年应该也会延续这种“因城施策”的态势。随着整个大湾区乃至全国的限购政策有所放松，预计2020年新房成交量会比2019年多，价格也会有所上涨，但从整体来看，价格不会出现大涨，可能只是稳中微涨。而在政策方面，应该会有更多城市开始逐步放松限购，在人才引入这一块也会加大力度。

  开发商香江地产员工认为，房市整体保持稳定。购房宽松政策还会有城市释放，但不会盲目跟风，还是会一城一策。部分二线城市房价会有所止跌。广州增城、南沙购房热度高。来自碧桂园品牌部的员工认为，房住不炒的总基调不变，但是更强调因城施策，也就是说市场不好的地方限购会有所松动，例如佛山、广州南沙区，针对高学历人才的松绑，就是这种表现，楼市应该会比2019年稍微好。来自保利品牌管理部的员工认为，2020年应该是一个好作品频现的窗口期，只有做出有亮点的产品，才能抢占先机。微小的差异在竞争中会被放大，因为竞争的均衡性、战略的同质化，如果产品溢价让利润率有1到2的领先度，都会极大放大在市场上的竞争能力。

  其他广州市民，有认为2020年的房地产感觉不会大起大落。也有认为，2019年其实整体市场是走下坡路，购房者置业欲望不高，开发商推货难，2019年房价通过一系列数据也呈现下跌趋势，但是从最近佛山新政，南沙、花都、黄埔限购放松，政府开始调控，所以2020年来说，市场会开始有起色，但是整体是以房住不炒为主旋律，所以市场只能说比2019年好，但不会好多少。另一位做电商的市民刘先生，认为2020年房价会慢慢降下去，因为新闻都这么说。

  ⑦住宅租金：2019春节前后租金明显上涨

  广州市1-11月平均租金水平为54.44元/㎡/月，同比去年上涨2.4%，从1-11月全市监测点住宅租赁市场可以看出，受春节过后“来穗潮”与6、7月的毕业季影响，广州住宅租赁市场呈现明显的淡旺季特征。据广州市房地产中介协会数据，春节假期尤其是元宵节后，全市监测点住宅租赁成交量上涨明显，带动租金也出现了轻微上涨。阳春三月，春节假期影响消退，广州住宅租赁市场明显回暖，需求的大幅增加推动租金轻微上涨。6、7月租金水平总体平稳，主要原因在于毕业生群体租金承受能力有限，对整体市场租金的影响很小。

  ⑧2020年走势：政策调整，上涨趋势隐现

  我们估计，2020年市场情况整体较2019年好，2019年年底，已有部分城市，尤其是大湾区内的城市已经先行一步，如广州南沙、广州花都、佛山以引入人才作为调整政策的目标。因此，2020年各城市楼市政策总体趋于轻微放松。

  相对宽松的政策环境，楼市成交预计将会有所提升。预计，2020年春节后购买力可能会陆陆续续涌现，以至于整个市场行情会又有可能再出现一波“小阳春”行情。关于房价，仍处于小幅震荡、长期趋势性上扬周期中。

  2020年，广州值得关注的区域有南沙，南沙作为需要大量引入人口、产业的新兴发展区域，是广州2035城市规划的唯一副中心，也是粤港澳大湾区的几何核心。

  而在南沙，灵山岛尖版块内预计将有多个新盘入市，该板块以凤凰大道为分界线，左侧是住宅区，右侧商务区，品牌房企云集，包括佳兆业、美的、绿城、华润置地等，被称为“南沙版珠江新城”。目前灵山岛尖整个板块都是正在开发的状态，多个项目正在动工。值得关注的楼盘有金科博翠明珠、绿城柳岸晓风、华润置地·瑞府等。

  当然，南沙目前人口规模远无法跟广州主城区比，二手房交易市场仍需培育。如果是前往南沙置业，做好中长线持有心理准备。

南沙灵山岛尖房企布局图

  本次调查采编人：陈嘉雯  潘宇凌

  2020年1月10日