上海两年来量涨价稳,2020青浦

  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室与乐居财经研究院联合推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

  城市综述*上海: 上海楼市在经历了2015年高峰后,连续两年成交大跌,至2017年见底。2018和2019年新房和二手房连续两年恢复性增长。其中二手房以23.8万套恢复较快,意味着业主与购房者买卖意愿已明显增强,价格进入较好的筑底阶段。同时,因2017年市场大跌后,2017-2018年楼面地价也出现较大幅度下跌,所以预计2020年成交会继续放量且价格波动不大。

  2020置业上海指数:★★★★

  受调控及楼板价下跌影响,2020年上海房价预计较平稳,在市场暂未现明显升温前,刚需及改善性应从容购房。 

  1、新房二手成交连续2年稳步上升

上海两年来量涨价稳,2020青浦

  2019年上海一手新房成交量近64000套,三年来连续上升。

上海两年来量涨价稳,2020青浦

  2019年上海二手房成交约23.8万套,三年来连续回升,且2019年回升明显。

  2019年上海楼市成交继续延续着2017年以来的上升态势,不管是新房还是二手房市场。2019年上海新房成交63966套,月均成交5330套,2015年至2018年这一数字分别为11560、8969、4158、4747套。二手房成交走势与新房基本相同,也是自2017年以来连续3年上升,2019年总计成交23.8万套,月均成交19833套。房价方面, 2019年上海新房均价54130元每平方米,与2018年基本持平。二手房成交均价38262元每平方米,较2018年降低2%。(以上数据来源链家&中原)

  2、临港自贸区特定人才购房政策影响有限

上海两年来量涨价稳,2020青浦

  临港新政后保利玲珑公馆案场来访量明显上涨。

  2019年上海本地出台涉及房地产的政策并不多,最瞩目的为临港自贸区特定人才购房政策放宽,即符合条件的人才,可以单身购房,购房所需社保缴纳年限也可缩短。这一政策主要影响的是临港区域内楼市,区域楼市成交在政策出台后出现了一波放量,主要是此前在犹豫是否购房的客户下定决心所致,目前也基本释放完。后续区域楼市主力军,还是那一波符合条件的530家企业上班员工。

  3.土地出让204幅数量翻番,楼面地价略下滑

  2019年上海土地市场出让活跃。截止到12月15日,2019年上海共计出让地块约204幅(不含动迁用地),其中宅地(含商住办综合用地)约62幅。相较2018年约106幅地块的出让,增加了约92.4%,而2018年宅地(含商住办综合用地)的供应幅数约34幅,2017年出让宅地(含商住办综合用地)约33幅,2016年出让宅地(含商住办综合用地)约34幅,自2016年来,2019年的宅地供应为4年最高,较18年宅地供应量上涨约82.4%。

  2019年宅地出让数量相较前几年的总数基本翻番,且楼板价相较于2016年有大幅度下调,降幅比例最大接近50%;而2019年相较2017和2018年地价比较稳定,少量宅地楼板价也有不同程度下调,如奉贤、闵行、嘉定、青浦等,平均降幅在2000元/平米。对于未来楼市的影响,首先在供应量上会有大幅提升,新盘开盘的数量会明显增加;第二则是纯新盘的价格,因为2019年的宅地价格普遍不高,开发商的“发挥空间”会比较大,未来或许会出现大批性价比很高的上车盘,不过由于目前上海的政策,房价是否会明显下降,还是要看具体的政策走向。以下是乐居上海监控最近四年里部分区域楼面地价走势表。

上海两年来量涨价稳,2020青浦

上海两年来量涨价稳,2020青浦

上海两年来量涨价稳,2020青浦

 4、新房房价收入比17.85,二手为8.53

  来看看上海2019年的房价和收入比。我们的公式是:单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入(人均可支配收入乘以4-5间)。

  2019年上海新房推盘主力户型还是3房,面积段100平左右比较多。从整体数据来看,新房套均成交总价630万左右。上半年上海人均可支配收入35294元,我们把上海家庭收入以年人均可支配收入乘以5来计算,年收入在35.2940万元,房价收入比约为17.85。二手房由于面积较小,2019年套均约301万,房价收入比约为8.53。

 5、2019楼市情绪明显高于两年前

  关于买卖心态,2019年的楼市情绪明显比前两年高了很多,这点从成交量既可以看出。2019年明显的一点是,二手房中介晚上开始出门摆摊,这一点在过去2年很少看见。从购房者角度来说,刚需或者刚改,只要手头资金到位,大多都会选择入市,他们心态可以概括为“希望房价还能降一点,但自己会觉得这个希望不大”。而从卖家角度来看,议价空间会出现,但并不多,除非是急着卖房置换。

  此外,上海房租水平始终处于上升态势,但由于各个区域、周边配套、房东心态等因素,涨幅无法说出一个具体数字。大致来说,一套租金三四千的房子,每年租金涨100元到500元不等是大多数情况。

 6:2019热销区域:青浦徐泾开盘13个均热销

2019年浦东某楼盘开盘现场。2019年浦东某楼盘开盘现场

  2019年上海新房成交最好的区域仍然是浦东,青浦、奉贤、嘉定紧随其后。而从板块来说,成交最好的板块在青浦徐泾,板块前11月成交3228套领跑全市,成交均价57820元每平方米,今年徐泾新盘基本开一个热销一个,开盘数达到13个之多。排名第二的为临港,成交3057套,成交均价27804元每平方米,临港成交起势在8月之后。

  楼盘方面,卖得最好的是徐泾板块的万科天空之城,2019年内成交套数破千,达到1007套。紧随其后的是西郊金茂府、融创壹号公馆,前三名均位于外郊环区间。成交金额角度来说,静安府位列榜首。

  7、2020走势:成交继续放大,价格波动不大,临港、青浦值得关注

  对于2020年,两方面人群来说,业内人士(包括编辑、开发商)基本的看法是稳定,不涨不跌,或者稳中小涨(和今年走势类似)。我们调查了一些业外人士(不从事地产工作者)的看法,其实第一反应是不知道,因为这段时间媒体对于楼市报道并不多,因此这类人群能了解到的信息很少,也就没有什么看法。

  上海本地市场而言,2020年成交量预计会继续上升,做出此预测最重要原因是土地因素,2019年出让宅地比往年多很多,加之房企如今开发速度很快,因此2020年下半年可能会有一批项目入市,从而推高成交。价格方面则不会有太大波动,因为这些宅地成交价,加上开发成本后基本和目前周边房价类似,因此未来售价会基本和周边类似,或者小幅高一点。

  2020年,临港新城仍然会是一个看点,需要观察下新政对于区域楼市到底会影响到什么程度。此外,青浦朱家角、金泽镇也值得关注,被划入长三角一体化示范区后,是否会对区域内楼市产生影响。

  本次调查采编人:鲁钧杰  潘宇凌

  2020年1月3日