一个大厅,一台高桌,一块屏幕,一位土拍官,一群土拓,一群成本,一块牌匾。>>>专题 | 世茂“鲸吞”福晟

  牌匾上大字:依法建设土地交易市场。

  土拍官在屏幕前高桌上,土拓成本坐在大厅里。

  “现在扩张最凶猛的哪家企业?”一家企业的土拓人员问这家企业的成本人员,“是不是2019年卖了7700亿的碧桂园?”

  “是,但是也不是。”

  “为什么?”

  “因为碧桂园虽然今年新增货值有7398亿元。”成本人员不以为意的说道,“但是他们盘子大,只是在布局区域继续扩张的正常发展而已。”

  土拓望着高山高桌上的土拍官,他的神情略带喜悦,这次出让又要溢价。

  “现在扩张最凶猛的哪家企业?”土拓又问成本,“是不是融创?”

  “不是,虽然他们今年152.69亿拿了云南城投,111.76亿拿了泛海。”

  “这还不是?”

  “不是。”

  “为什么?”

  “因为他们已玩并购多年,已玩出口碑把自己玩成了老实人,大家一出事就知道先找融创孙宏斌。”成本人员面不改色的说道,“虽然他是老实人、备胎、接盘侠,但是找你接盘的人多了,他也就成为了男神,能被他们选择的优质资产太多。”

  “是不是四年前一年七地王的信达。”

  “不是,那已经是过去式。”

  “我知道了。”土拓说得极有把握,“是万科,万科的朋友说他们今年拿地花了1610亿。”

  “也不是,”成本人员道,”你说的这些虽然都很凶猛,却不是最凶猛的一种。”

  “在自身安全底线游走试探的扩张才叫凶猛,那些按照销售比来扩张的叫做稳定。”成本人员说。

  “最凶猛的是谁?”

  “是一家CEO任期未满一年的企业。”

  “哦?”土拓惊奇极了,“是一家CEO任期未满一年的企业?”

  “是的。”

  一

  1月10日。

  上海。

  潘伟明来到了上海,他今天要见一位CEO,一位任期未满一年的CEO。

  他要把公司70%股权交出去,其中有40%就要交给这位CEO。

  潘伟明的公司叫福晟集团,2004年潘伟明带着拼搏多年的积蓄来到了福州,亲手缔造了这家叱咤福建的企业。

  2017年12月1日,潘伟明的福晟集团对一家叫做佑威国际控股的上市公司完成了反向收购,福晟借助佑威国际登陆了香港资本市场。

  虽然潘伟明只是把六个项目装入上市公司,但是世界看到了他,那时的潘伟明是多么辉煌,是最高光的时刻。

  那一年福晟集团的销售额是418.3亿元,但是站在顶峰,他发现整个市场都在倡导着规模论,新城、中梁等虽然是后起者,但是却站在了比福晟更高的山峰。

  潘伟明想走的更远,想站得更高,2018年福晟实现销售额600亿元,2019年900亿元,2020年1300亿元。

  福晟不再遵守那个被业界称为“地产运作法宝”的“福晟五不拍原则”。

  福晟五不拍原则:不拍利润率低于15%的土地;不拍建筑面积低于10万㎡的土地;不拍风水不好的土地;不拍无信心拆迁的土地;不拍“地王”项目的土地。

  接下来的扩张中,福晟拿了很多难以拆迁的旧改项目,也拿了很多低利润的地王。

  有些时候打破规则能突破自我,有些时候打破规则却会失去自我。

  存库压力大,销售额却跟不上计划,潘伟明犯了错?其实不一定,但他的需要时间,可是房地产从不给人时间,福晟陷入了现金流的危机当中。

  福晟需要拯救,所以1月10日这一天潘伟明来到了上海,来见一位CEO,无论是拯救还是吞并,潘伟明都要把福晟集团交给这位CEO了。

  二

  福晟的事传的很快,瞬间成为了热点。

  “你知道福晟资金链出现危机吗?”

  “知道,有个基金暴雷了。”

  “所以有另一家房企要收购福晟了。”

  “融创?”

  “是世茂。”

  “福晟这么大的体量,世茂吃的下吗?”

  “吃不下。”

  近期,世茂发布了2019全年销售金额全年实现累计合约销售金额2600.7亿元,同比大幅上涨48%,并挤入前十,而福晟2019年卖了703.0亿。

  据不完全统计,目前福晟集团握有的土储货值有3500亿左右,再打个折,世茂账面上522.34亿的现今以及现今等价物跟今年的销售回款不足以支撑世茂吞下福晟,如果勉强吃下,可能会噎住。

  “那世茂收福晟?”

  “世茂还带来了一家资管公司东方资产,收购后,世茂40%,东方资产30%,福晟30%。”

  “如果世茂强行自己收福晟呢?”

  “一定不会,理由我猜有二,第一世茂资金不够,并且风险大想找人分担风险。”

  “的确,福晟的资产包太大,世茂自己吃了压力会很大,世茂也要注意自己的现金流,但不能因噎废食,第二呢?”

  “潘伟明在给自己翻身的机会。”

  “什么机会?”

  “潘伟明再有高光时刻,可以通过收购东方资产手上的30%,把福晟再拿回来。”

  “所以,这是一笔三赢的交易,没有输家?”

  “不一定。”

  “不一定?”

  “因为福晟的这些资产包不一定能赚钱。”

  在世茂将收购福晟40%股权的新闻散开后,世茂房地产的股价下降了2.27%,不被市场看好。

  “那为什么世茂还要冒这个风险。”

  “因为他们CEO。”

  “许世坛?”

  “对,因为世茂的CEO许世坛着急了或者是自信。”

  “他哪来的自信?”

  “他今年以来已经收购了多家企业项目,而且目前来看都是成功的。”

  “他为什么着急?”

  “他或是为了证明能力,也或是为了市场。”

  三

  许世坛的父亲许荣茂一直以来都很低调,最高调的时刻就是在春晚之上捐了那一副《丝路山水地图》。

  1989年,许荣茂在其49岁的时候才再次创业回到老家石狮创立了世茂房地产,随后越做越大,到了2006年,世茂旗下就有了三家上市公司,并在2011年成为全国前十房企。

  虽然项目遍布全国,但许荣茂极其低调,香港资产界称呼他为“太平绅士”外,再无多余的流言蜚语。

  1989年,1977年出生的许世坛12岁,世茂的茂是许荣茂的茂,世茂的世就是许世坛的世,注定这家企业的接班人就是许世坛。

  2019年1月30,世茂房地产一则公告,委任许世坛为公司总裁,他正式出任世茂总裁一职,接管全集团业务。

  许世坛很努力,有时候土拍自己去,融资自己去,政商关系自己上,并不是所谓的纨绔子弟,内心有责任感与事业感。

  但可能就是这份责任感与事业感让他着急,拼命扩张,到处并购。

  如果说世茂房地产创立是第一版本,上市是第二版本,那2019年许世坛上任就是世茂进入第三版本了,这是许世坛风格的世茂,不是许荣茂style。

  “到处并购,到处拿地,算是着急吗?”

  “不算,要看付出的代价。”

  “怎么说?”

  “拿好地,自己安全就不算着急,拿不好卖的地,自己也不安全了,就算着急。”

  “那许世坛算着急吗?”

  “世茂,2019年在土储上的资金大概是1200亿,按照40%左右的预算拿来扩张,不算不安全,他们还有1555亿元的银行授信额,他们净负债率也才60%”

  “如果加上福晟这一笔呢。”

  “福晟的资产包40%大概大概要作价1000多亿,世茂能抗的过来。”

  “所以,这是一笔成功的收购?”

  “不一定”

  “?”

  福晟资产包的大部分土地在大湾区跟东南沿海,但是有很多地王跟旧改项目,这些项目,有很多的陷阱,甚至连开发的可能都没有,地就荒废在那里。

  “所以,你认为他着急了?”

  “也不是。”

  “为什么?”

  “并购本来就是一场豪赌,并购的土地一般都比土拍便宜,所以世茂像以前那样拿地盖楼卖房,还是许荣茂的世茂,并购是许世坛风格的世茂。”

  所以他一上来就很“着急”,3月份吃下泰禾、万通多个项目,4月份吃下明发集团的项目,5月份再吃泰禾项目,6月份吃掉粤泰股份,2019上半年世茂2500亿元的新增货值中,通过并购新增的货值规模有1800亿元,占比超过70%。

  但是上半年的收获,年底就有了反应,2019年世茂累计合约销售总额约为2600.7亿元,同比增长48%,2019年的销售目标为2100亿元,年度目标完成率达124%,据不完成统计,其中有400多亿的销售额来自于上半年的并购。

  “上半年的粤泰股份资产包里,就有一些债务纠纷。”

  “但是他解决了。”

  “2019年的成功,让他有了信心。”

  “是,所以他决定吃下福晟。”

  “未来如何整合福晟是更艰巨的任务。”

  “他对自己有信心。”

  而据不完成统计,目前,世茂在一线城市的土地占比大概是12%,在收购福晟之后,世茂的土储比例可能降到7%。

  但还好,项目大多是位于不算下沉市场的大湾区跟东南沿海。

  2019年过去,如果像演艺明星一样有个超话热点,那肯定是融创孙宏斌跟世茂许世坛交互第一第二。

  未来,许世坛的每一步动作,都会成为热点,备受关注,上台之后,他用自己的“信心”收购了父辈在位时都少有的操作。

  他能用自己的方式把世茂在安全的情况下带上新的高度,2020就是最关键一年。

  福晟大概2020年能卖900~1000亿,世茂大概能卖3000亿。

  2020年,并表福晟,世茂的业绩或许是4000亿。

  如果是,从2600亿到4000亿的机会在你面前,你能不着急吗?

  来源:康乐的博物馆