乐居财经 徐迪 1月9日，仲量联行发布研究报告《承压企稳：经济放缓触发调整，市场追求未来增长》，通过盘点2019年华北区四个城市的商业地产市场发展指出，2019年北京市场有多个指标达到十年来的低位；天津、青岛、沈阳面临需求减弱和空置率上升。2020年市场即将迎来更多挑战，成为华北区商业地产各方转型的关键期。

  回顾2019年度，仲量联行认为，宏观经济的不确定性进一步影响商业地产发展，经济持续放缓，中美贸易环境已重塑市场格局，华北区商业地产市场挑战重重。

  “尽管大环境较为复杂，2019年华北区商业地产依然显示出了市场亮点。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示：“北京投资市场热度攀升，大宗投资成交总额创下新高。与此同时，天津、青岛和沈阳仍有市场领先的头部项目表现强劲，各个市场中仍存在增长机遇。”

  北京：市场遇冷难阻投资热情，有限供应驱动市场增长

  2019年，北京商业地产市场整体趋缓，办公楼市场尤甚，市场需求十年来首次明显放缓。在甲级办公楼市场中，2019年全年净吸纳量较2018年同比下降32％；与此同时，全市空置率从2018年底的6.0％增至11.3％，达到自2010年以来的最高水平。从整体办公楼市场来看，2019年进入调整期。

  零售市场方面，纵观2019年，虽然销售表现有所下滑，但租金仍平稳增长。年底前，经济波动对该市场影响的滞后效应显现，商业租赁需求持续放缓引发业主压力增加。

  工业地产市场2019年表现最佳，黄金地段的需求保持稳定，有限的供应推动租金继续强势增长。

  在市场大环境遇冷的情况下，未来供应受限的市场环境仍然推动了投资市场爆发式增长。2019年大宗成交总额录得近800亿元人民币，较2018年成交额翻了一倍。办公楼物业仍为最受欢迎的资产类别，成交金额约占2019年成交总额的70％。

  “大环境的不确定性并没有影响投资者对北京商业地产前景的信心。”仲量联行华北区研究部总监米阳表示：“2020年将是市场寻求解决方案和潜在增长机会的关键时期。而进入调整期也有利于市场进一步补齐短板，为长期增长奠定基础。”

  天津：高供应、高空置影响增速放缓，头部项目表现亮眼

  2019年在经济放缓和巨大供应量的挑战下，天津商业地产市场租金增长空间受限，办公楼和工业市场尤为明显。但尽管下行压力显著，作为全国办公楼空置率最高的市场之一，2019年天津全市需求仍保持增长，净吸纳量创下自2005年以来的最高水平（超过23万平方米），甲级办公楼市场已出租面积在过去十年增长了6倍以上。不仅如此，经营表现优异的头部项目依然能为业主带来良好的租金收益。

  随着经济不确定性延续至2020年，各区域地方政府将出台更多政策支持市场应对高空置局面，市场领先项目仍将保持发展势头，项目层面依然可期。与此同时，投资者也应谨慎研究，捕捉优质资产和投资机会。

  青岛：资产市场承压，增长更趋谨慎

  2019年宏观经济因素不稳定为青岛商业地产不同物业市场资产表现带来压力，但整体净吸纳量处于正值，表明各物业市场仍有需求增长的驱动因素。其中，甲级办公楼市场新增供应持续放量，专业服务类企业租赁需求稳步上升；零售地产方面，郊区商业正在显现巨大的发展空间，成为品牌拓展的必争之地；工业地产领域，零售消费需求稳定增长巩固了物流仓储核心区域项目的资产表现。

  2020年，受市场多方对经济展望的悲观情绪影响，青岛商业地产整体需求增长将更趋谨慎。预计甲级办公市场租金水平将在明年达到5%左右的同比降幅后触底，并维持低位运行；零售商业重心进一步下沉推动郊区零售市场快速发展，核心城区商圈以业态调整为主；工业地产市场格局重构，临空经济区及即墨大信镇附近未来或将成为新兴物流仓储市场。

  沈阳：市场博弈加剧，产业优化升级带来新动能

  受整体经济运营呈现不确定因素与驱动因素并存的持续影响，2019年沈阳商业地产新增需求趋紧，市场预期降温。优质办公楼市场新增供应持续放量，推升空置率至三年来新高；传统零售业态受到线上零售冲击，市场表现与全市消费品市场增长趋势相悖。尽管如此，市场在过去十年仍保持增长态势。成熟开发商的物业项目整体表现优于市场平均水平，资产表现保持上扬趋势。

  2020年，在谨慎企稳的经济形势下，沈阳商业地产市场将继续面临挑战。企业发展策略趋于审慎，市场新增需求或将被抑制。但城市战略性的产业转型升级、城市化进程的深入和高新技术企业数量的增长，也将带动沈阳优质办公楼市场需求增长、推动优质零售物业市场格局调整，为城市商业地产带来发展新动能。

  “总体而言，在增速放缓的压力下，华北区主要城市仍能看到各自的市场增长点，” 仲量联行华北区研究部总监米阳总结道：“逆势前行还将继续，面对转型关键期，市场各方应积极调整策略、不断创新、提升服务品质，从而在竞争中取得先机。”