揭开世茂又稳又快的“神秘面纱

  乐居财经 林振兴 发自上海

  房地产行业是典型的资金密集型行业,因此地产项目的运作过程,在很大程度上就是资金运作和再造的过程。财务管理能力对于任何一家房企而言,不单牵涉到企业的盈利规模和发展速度,同时直接影响到企业的资金安全和生存能力。

  稳健的财务管理能力给世茂插上腾飞的“翅膀”,使它提前超额完成全年销售目标,回归前十阵营。据克而瑞《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》显示,世茂房地产凭借2607.8亿的全口径金额,及1825.5亿的权益金额,双双摘得榜单第九,这已经是世茂连续三年延续高增长势能。

  这三年,世茂集团遵循“有品质高速增长”的轨迹,不为周期性利益诱惑,不为盲目性扩张而裹挟,打造出拥有4160亿元资产的国际化、综合性的大型投资集团,此财务管理能力不得不令人关注和尊敬。

  回顾过去一年的朋友圈,常被世茂的各种“大事件”霸屏,无论是逆周期并购拿地,还是百亿低成本发债,亦或是融资工具创新,它都有自己特别的秘诀。整体而言,世茂财务不是一个指标胜出,而是各个财务要素的组合战,几乎没有明显短板。

  稳健务实的秉性,也使得世茂摒弃了“高杠杆、高负债、高周转”的激进打法,它不关注排行榜上的名次,立志成为一家“具备行业核心竞争力、能穿越行业周期波动,以高质量发展为常态”的标杆企业。

  让我们通过世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸,进一步了解世茂财务运作背后的秘密。

  进 | 世茂式并购

  2019房企并购大年,据Wind数据显示,截至12月20日,上市房企涉及的并购动态达787条,平均每天发生2起并购。

  面对水涨船高的招拍挂市场,世茂不盲目跟风,而是立足长远,灵活拓展拿地渠道,成为在收并购上发力最猛的房企之一,先后与粤泰、泰禾、明发、万通等企业进行合作,开启新一轮的世茂“加速度”。

  世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾在2019年半年业绩会上透露,世茂上半年70%购地都是通过并购。“在我看来这是合作共赢,因为今年很多开发商可能遇到了一些流动性问题,我们打开了一个更大的平台。”

  世茂收并购项目一部分是来自于志同道合的合作伙伴,但绝大部分是由金融机构介绍而来。相较于传统的合作渠道,由金融机构充当信任背书,股权和债务结构更清晰,尽职调查会更快速完成,规避不少风险。此外,针对大型并购交易的结构,世茂可与金融机构进行探讨并创新融资方式。

  金融机构为何争相当“媒人”,做起这笔牵线搭桥的生意,主动提供优质项目给世茂?在采访中,这些原因终于水落石出,其一,世茂资金流动性好,金融机构对其充满信心,我们是少有会配置理财资金的房企;其二,在财务垂直管理体系辅助下,世茂拥有高效的工作方式和快速的决策机制。

  在收并购方面,世茂并不像外界所想象得那么激进。它有着自己的红线准则,在项目筛选条件上非常严苛,从而保证了合作项目能实现高收益、高利润和高回款。此外,由于大部分的合作项目,世茂都适时安排了债务重组,自身所支付的现金压力并不大,同时通过项目快速周转,也大大降低了对负债率的影响。

  在土地公开市场,世茂亦如此谨慎,做到百里挑一,坚守不错不漏不贵。2019年,世茂在公开市场参与很多土地拍卖,但真正拿到手的地并不多。其中一个重要因素,就是因为竞标价格超过了世茂事先测算的土地投资上限。

  汤沸强调,在世茂每一次收并购过程中,法务和财务都会前置参与合作项目的谈判,一旦发现问题,及时提出风险供管理层参考。这在很大程度上,规避了项目的投资风险,也保证项目投资的安全和效益。

  以世茂收购粤泰股份的两个广州项目为例,当时外界有声音质疑其接手了一个 “大包袱”,世茂却用实力证明了自己的先决眼光。目前项目已经全面进入销售阶段,得益于世茂良好的产品和品牌优势,最终实现了较高的项目溢价,销售净利润率超过15%。

  据业绩发布会介绍,2019年上半年世茂完成了2500亿元货值储备,其中通过并购新增的货值规模达1800亿元,占比约70%。截至2019年6月底,权益前土地储备约6407万平方米,权益前土储货值超10500亿元。汤沸表示,未来世茂收并购的机会也将越来越多。

  值得一提的是,世茂在2019上半年积极获取优质土储的同时,总负债规模仍处于行业较低水平,净负债率59.6%,连续第八年维持在60%以下,堪称民营房企的健康稳健标杆之一。

  盾 | 多样的融资手段

  并购考验的是企业背后的综合资本实力,而游刃有余的融资能力则是世茂收并购的有力后盾。

  我们了解到房地产涉及产业链广泛,融资的方式可以多种多样,在鼓励融资创新的同时,选择金融机构和银行更需要志同道合、“少而精”,通过与优秀合作伙伴的深度战略合作,最终达成合作共赢的局面。

  汤沸介绍,“世茂拥有众多地标建筑,可以提供一些市场的创新业务,例如酒店ABS、ABN,商业地产CMBN等。在项目发展过程中,融资可作有效的资金补充,也可以保持重资产的投融资平衡,可谓一举多得。”

  以创变,应万变。近年来,世茂持续探索房地产金融创新,围绕房地产上下游全产业链研发各类创新金融产品,尤其是资产证券化道路的探索,形成了一套独有的低成本模式,在资本市场上拥有众多“首单”头衔,包括全国首单的物业收益权ABS、全国首单的不动产公募ABN和全国首单住房租赁储架式租金ABS等。

  这些金融创新举措不仅拓宽了融资渠道,还令世茂的融资成本逐年降低,由2015年的6.9%降至2019年中期的5.6%,为公司应对市场变化提供了强大保障,使得它能够更安全地在地产浪潮中前行。

  上半年,世茂加强与多家银行的战略合作,实现银企互利共赢。2019年5月底,在银行额度收紧和融资管控等多重压力叠加的背景下,世茂房地产全资子公司世茂建设,获批132亿公司债的稀缺额度,这意味着世茂后续能进一步降低企业融资成本,并为经营创造更大的想象空间。

  下半年,世茂建设成功发行了五年期和七年期公司债,总规模达29亿元,票面年利率分别为4.3%和4.8%,而对比华润、招商等国企地产巨头发债券的利息也在5%上下。发债的利率可以直观反映资本市场对一家企业的判断,世茂能以相对低的利率发债,印证了监管机构和资本市场对世茂高质量和稳健发展的肯定。

  值得关注的是,临近年底,不少房企的发债额度见底,世茂尚有100亿元的公司债额度还未使用。汤沸表示,公司现金流充足,2019年底暂时没有资金使用的需求。

  在合理的融资计划铺排下,世茂并“不差钱”。截止6月30日,世茂的账面资金总额为522.3亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约400亿元,不仅足以覆盖一年内到期的各种借款,还有一定的余额可以错配理财产品。

  多元的融资渠道和充裕的现金流,也让各大机构对世茂稳健发展同样看好。国际评级机构惠誉国际给予世茂“BBB-”评级,在内地的民营房地产企业里,目前只有少数民营房地产企业获得投资级的评级。

  9月,穆迪也将世茂房地产评级由Ba2上调至Ba1,展望“稳定”。穆迪预计世茂通过一贯积极有效的现金流管理,能保持良好的流动性和境内外融资渠道。至此,世茂还获得了标普“BB+稳定”、中诚信“AAA”以及联合评级“AAA”等境内外良好评级。这些评级在民营地产公司行列,已经是标杆之一。

  除了获得各大评级机构的认可,近期,世茂房地产(00813.HK)股价创其2006年上市以来新高,超过30元/股(12月31日计),获中信证券、海通证券、东方证券、东吴证券等境内券商首次覆盖,并获得“买入/优于大市”评级;获得花旗、高盛、瑞信、美银美林等投行调高目标价,维持“买入”评级。同时,世茂房地产还获交银国际、高盛列为地产开发商首选。

揭开世茂又稳又快的“神秘面纱

  道 | 内生式的体系组织

  在调控形势、金融环境、市场环境的夹击下,行业整体增速放缓,汤沸也承认当下地产行业面临的转型,但自信是世茂的底色,“市场越严格,世茂财务稳健的管理优势越能显现。”

  经过三十载的砥砺发展,世茂应变房地产市场大起大落的最强大的“武器”,就是坚守自己稳健的发展观,根据自身的节奏来发展,不为外物所动。对于穿越过周期的世茂管理层而言,“世茂拥有自己的发展理念,这个理念就是根据自身的节奏来发展,而不是盲目跟风市场。”

  世茂在精准研判市场趋势后,拥有自己的财务节奏,上半年的重点在投资和开盘,下半年的重点在销售和回款,到12月份收到现金后,便通过自有资金着手明年初的再投资,以此循环,保持财务完整性,以支持企业稳健发展。

  在保持稳健的财务投资节奏同时,世茂还建立了完善的财务管理体系,实行集中式的垂直管理,财务工作由集团总部进行统一领导。在人员层面,世茂地区核心财务管理人员的任命、考核和晋升,由集团财务管理中心参照各地区公司意见后作出安排。在日常财务管理中落实“双线负责制”,既要负责本地区内部所有的财务管理事务,也要贯彻集团总部的相关政策和绩效考核,监督本地区的财务业务活动在可控的范围内执行到位。

  在业务层面,集团总部授权和批准每一块投资新地。当销售回款、经营性现金流、利润等指标未达要求,是不允许地区公司拿地投资;达到拿地要求后,根据地区公司的回款和现金流决定拿地金额,允许地区公司将回款的一定比例用于投资拿地。而且对新投资土地的利润有明确要求,如果测算出来不达标,则会终止投资。这既是集团对资金流向的绝对管控,同时也提高资金调配和周转效率。 

  众所周知,公司经营是一个动态过程,财务管理也是一门动态艺术。世茂财务体系体现了全过程管理理念,将现金流、回款、利润率等关键考核要素,渗透到月度、季度、半年和全年考核节点,让地区负责人在日常经营中提高管理意识,而不是一味强调销售额考核。

  如果说健全的财务管理体系,是实现高效财务管理的前提,那么组建一支强有力的财务管理团队则是为企业经营提供决策支持。财务体系生长和人才组织的强大生命力,犹如骨骼和血液,为世茂提供源源不断的动力。

  在人才流动频繁的房地产行业,世茂集团的财务管理人员有着一个很多同行难以企及的优势——拥有稳定的财务管理团队。

  财务人员是公司的财富,从某种程度上说,稳定的队伍和稳健的财务体系是密不可分的。在世茂中高层财务员工中,超过50%司龄在10年以上,超过70%司龄在5年以上。

  世茂财务管理团队稳定的背后是企业的“留才”和“育才”之术。许世坛曾说,世茂是一个平台,这个平台的使命是成就人才发展。

  在“留才”方面,世茂拥有专业和科学职业晋升制度,帮助员工打造更宽广的职业发展道路,也增强了他们对企业的忠诚感。据悉,世茂财务团队中很多核心骨干,都是由基础的会计岗位逐步攫升,成为独当一面的财务负责人。

  在“育才”方面,世茂高度重视财务管理团队的培训,不仅在”世茂财务管理中心”官微中,推送融资技巧、跨地区项目财务管理具体案例和收并购经验等相关文章,还定期组织内部培训会,进行专业层面的实战经验分享,帮助员工解决工作中的疑难杂症。在培训过程中,强化责任感、企业家精神、品性第一和拼搏奋斗等文化要求,以此为基础推动财务组织百花齐放。

  汤沸曾在内部财务培训会上感叹,“这是一个最坏的时代,亦是一个最好的时代;这是一个危机的时代,也是一个机会的时代。”无疑,在这个对其他房企而言的”冬天”,世茂成为成功穿越行业周期的勇士,迎来了逆势增长的“春天”。