黄楚龙46亿ABS里的资本局

乐居财经   2019-11-26 07:23:21

星河控股的资产融资计划按下了快进键。这一次,它把旗下运营了13年的明星商业项目——深圳星河福田COCO Park推向了资本市场。

星河控股集团董事长 黄楚龙星河控股集团董事长 黄楚龙

  乐居财经 李奕和 发自深圳

  星河控股的资产融资计划按下了快进键。这一次,它把旗下运营了13年的明星商业项目——深圳星河福田COCO Park推向了资本市场。

  深交所11月22日更新信息显示,“南方资本-星河福田COCO Park资产支持专项计划”已获受理。据了解,该项债券类型为ABS,项目计划发行金额45.76亿元,发行人为星河实业(深圳)有限公司,承销商/管理人为南方资本管理有限公司。

  资料显示,星河实业(深圳)有限公司由星河(集团)有限公司100%持股。公司成立于1999年5月,注册资本5000万港元。主营业务包括电子元器件、工艺品、计算机软硬件、办公室自动化产品开发与设计业务、房地产开发经营以及酒店经营管理等。

  值得一提的是,星河本次近46亿元的发行金额,是近两个月中ABS发行计划中较大的一笔。而从产业创新园,到酒店资产,再到购物中心,潮汕商人黄楚龙正一步步完成其房地产全链条融资版图的布局。

  星河商业地产局

  作为该次资产支持专项计划的基础资产,星河福田COCO Park直至现在仍是深圳商业地产中熠熠生辉的明星项目。资料显示,该项目自2006年开门营业,是国内首个情景式公园版购物中心,至今运营已有13年之久。

  与许多地产开发商近几年才开始转型商业地产不同,星河集团的布局要更早一些。

  2004年,星河收购深圳中心区的原“泰华购物公园”商业用地,这便是后来星河福田COCO Park项目的由来;2005年,彼时星河集团旗下商业地产运营公司星河房地产经营有限公司成立。

  事实上,星河福田COCO Park也是星河集团由传统纯住宅开发进军商业地产的项目。这个总建筑面积达10万平方米的项目,一直以来便是深圳CBD板块的商业代表,并在长时间的运营中成为与华润万象城齐名的大型购物中心,在深圳甚至全国市场来说都占有一席之地。

  行业披露的数据显示,福田COCO Park在2018年的销售收入为26亿元,客流2500万人。

  随后的时间里,星河集团还在深圳核心CBD区域福田中心区相继开发了星河第三空间、星河丽思卡尔顿酒店、星河发展中心等项目,形成了涵盖高级酒店、大型购物中心、写字楼等商业地产的布局。

  2012年,投资10亿元、总建筑面积达15.4万平方米的商业体龙岗COCO Park也正式开业,虽然市场影响力远不如此前的福田COCO Park,却是星河COCO Park城市综合体品牌走出复制路径的第一个项目。

  在经历了十多年的开业运营后,为适应新的商业及消费环境和需求,星河在2017年开始投入重资着手对福田星河COCO Park进行升级改造。

  在增量房市场逐渐遭遇瓶颈,房地产企业纷纷转型资产运营商的背景下,黄楚龙也更愿意以“城市运营商”的角色来定位星河。去年6月,星河与中国科创金融联盟成立中国科创金融创新基金,首期规模30亿元。黄楚龙彼时表示,星河完成了从城市空间提供商向城市运营商的转型。

  据了解,星河旗下负责商业运营及管理的星河商置管理着星河COCO Park、星河COCO City、星河iCO、星河COCO Garden、星河第三空间、星河中心等项目。

  截至目前,星河商置服务的商业项目近30个,服务面积超250万平米,涵盖城市商业综合体、城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、高端家居购物中心等多种商业地产形态。

  星河集团官网显示,经过多年发展,公司旗下现有地产、金融、产业、商置、物业五大业务集团,业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域。

  黄楚龙的全链资本闭环

  随着“南方资本-星河福田COCO Park资产支持专项计划”获深交所受理,黄楚龙正一步步完成其房地产全链条融资产品体系的构建。

  一直以来,房地产与金融密不可分的属性,使黄楚龙一直在需求与资本市场的对接,特别对于商业地产而言,这种关系要更为紧密。2016年12月,黄楚龙推动星河商置在新三板挂牌,但直到2019年7月公告摘牌,星河商置在新三板挂牌时间不足三年。

  至于终止挂牌的原因,星河商置彼时公告称系因自身发展的需要。事实上,行业存在的一个共识是,新三板一直以来就面临流动性不足的局面,在新三板挂牌的企业并不能达到理想的融资效果。

  因此,也有行业人士分析称,星河商置终止挂牌新三板或许在为转板港交所做准备。一个明显的迹象是,为了快速扩张规模,星河商置近两年来一直在致力于轻资产输出。

  2014年开始,星河集团输出首个品牌项目COCO ico后,又相继输出深圳龙岗星河iCO、普宁星河COCO City等;2018年,星河商置进一步加快品牌管理输出,新签汕尾星河COCO City、鄂尔多斯青铜器广场等项目。

  直至今年7月,星河商置与博能控股集团签署战略合作协议,南昌商联中心项目购物中心部分引入星河COCO Park作为商业主体,星河 COCO park品牌也迎来了首次输出。

  而为了加快推进轻资产运营模式,星河的资产证券化动作也变得越来越频繁。

  2018年7月,星河“方正证券-星河World项目一期租金资产支持专项计划”在深交所发行,规模8.421亿元。据悉,作为项目底层基础资产,深圳星河WORLD项目,占地约62.29万平方米,总建筑面积约160万平方米。

  今年5月,星河“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”在深交所挂牌。该项CMBS以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年收入为基础资产,发行规模22.11亿元,最终发行利率5.10%。

  至此次星河45.76亿元的“南方资本-星河福田COCO Park资产支持专项计划”获受理,黄楚龙资的资产证券化图谱已然包括了星河产业园、酒店和购物中心等商业物业。

  星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼曾表示,资产证券化是实现轻资产发展不可或缺的重要手段,也是构成星河未来城市运营引领者的核心能力之一。

  据了解,星河在2009年开始涉足金融,一直以来,星河金融围绕房地产主业的星河地产、产业、商置、物业,一个房地产全链条融资版图正逐步浮现。无疑,此次将福田COCO Park进行资产证券化是其中的一环。

  另一方面,在房企融资难、融资成本增加的现实环境下,资产证券化作为房企金融创新方式,也能为企业带来更多的市场资金。特别对于已在新三板终止挂牌的星河商置,更是如此。

  而在频繁的资产证券化动作、甚至企图转战港交所背后,是星河黄楚龙更宏大的目标:集团在2023年实现规模1500亿元、营业利润150亿元战略目标;此外,星河商置实现管理面积超350万平方米;产业实现运营面积300万平方米以上;物业实现5000万平方米的管理规模。

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