乐居财经 曾树佳 发自北京

  继平安资管、平安人寿相继入股华夏幸福后，又一家处于困境中的产业园区运营商，成了险资渔猎的对象。

  近日，北京电子城投资开发集团股份有限公司（600658，简称“电子城”）宣布，拟以自有资金与中国人寿、电子城华平东久（宁波）投资管理有限公司（简称“电子城华平东久”），通过入伙方式，加入国寿置业设立的有限合伙企业。

  其中，国寿置业为基金的普通合伙人，认缴100万元，占比 0.02%；电子城华平东久为普通合伙人及执行事务合伙人，认缴100万元，占比0.02%；中国人寿为有限合伙人，认缴30.1亿元，占比69.97%；电子城为有限合伙人，认缴12.9亿元，占比29.99%。

  按此计算，该基金拟募集总规模不超过43.02亿元，以后将分年度、分批次的收购电子城下属6个园区不动产，收购总价款暂定为40.39亿元。

  电子城表示，通过基金将快速实现投资项目的资金回笼，能够提高资金周转率、资产周转率，同时降低财务费用，满足未来各业务发展对资金的需求，增强防范流动性风险的能力。

  由此看来，资金与周转，正是电子城牵手中国人寿的驱动因素。

  电子城周转困局

  电子城与中国人寿的合作，早已有迹可循。今年的9月初，电子城就引入中国人寿旗下的国寿资本，作为战略合作伙伴，联手打造“产业+资本”的科技金融服务标杆平台。

  彼时，其表示，合作将从“投资于一线城市、强二线城市产业园区的科技发展服务产业基金”着手，在重资产领域、轻资产领域、科技金融、科技服务等领域展开相关合作，探讨以成立平台公司等方式，实现全方位战略协同和资源注入。

  近来的合作，可以看作是此前合作的“续集”。

  此次交易中，成立公司的主体，还包括电子城华平东久。该公司为电子城与东久（上海）投资管理咨询有限公司的合资公司。企查查数据显示，东久上海持有电子城2.55%、2851万股股份，但其中已有2735.15万股被质押，占东久上海所持股份的96%。

  尽管股份遭股东质押，但为了更好地推进项目，电子城还是让该股东参与到基金的注入中。

来源：企查查 乐居财经制图

  在各方资金注入下，基金将收购电子城6个园区的不动产项目。这些项目分布于北京及天津两地，5宗建于工业用地之上，1宗建于研发用地，涉及到北京电子城 IT 产业园 B5、 C2A  厂房项目、电子城国际电子总部三期项目，以及天津西青区开发区电子城国际创新中心 1、4、5号楼项目等。

  根据公告，6宗标的资产的合计土地使用权面积为32.1万平方米；合计建筑面积约为19.56万平方米。

  基金拟设立数家项目公司，原则上每个项目公司将收购并持有一个标的资产。项目公司不设董事会，设执行董事一名，由届时项目公司的第一大股东按照国寿资本的提名进行委派。

  今年1-9 月，电子城销售签约面积 12.90 万平方米，签约金额 4.74亿元；新开工面积78.36 万平方米、新增房地产储备 6.12 万平方米、竣工面积 22.23 万平方米。截至 9 月底，该公司已出租房地产总面积 20.76 万平方米，取得的租金总收入 1.79亿元。

  尽管销售、出租业务平稳推进，但电子城的利润获取、现金流周转却捉襟见肘。

  2019年前三季度，电子城营业收入为9.56亿元，比上年同期下滑29.93%；归属于上市公司股东的净利润为1.39亿元，比上年同期下滑54.33%；总资产为129.71亿元，比上年度末下滑9.52%。

  期内，电子城经营活动产生的现金流量净额为-28.94亿元，即使与上年同期的-43.65亿元相比，有所改善，但由于购入土地、建设成本及税费付现的增加，该公司截至第三季度末的货币资金，已比年初减少62.99%至14.39亿元，与此同时，短期借款增加了7亿元，一年内到期的非流动负债大增89.76%至8.56亿元。

  显然，业务周转不力，是电子城急于引入基金的原因。但实际上，并非引入基金，就能一劳永逸。

  对于此次交易，电子城似乎做了业绩承诺。其于公告中表示，在基金运营期，如果标的资产运营情况不良，未达到国寿方的考核要求，北京电子城将承担一定的经济损失，给电子城集团造成损失。

  划了一条收益底线

  电子城之所以迫切引入合作者，无非是为了在基金模式中，补充现金流、拓宽融资渠道、降低融资成本。而险资的长期性、稳定性正好可以配置房地产的长期股权，满足企业引入资金的需求。

  今年以来，监管层在不同场合，多次鼓励险资作为长期资金投向权益市场。此前，证监会就曾明确表示，希望社保基金、保险机构进一步提高权益类资产投资比重，壮大专业机构投资者力量。

  此前，银保监会披露数据称，9月末险资投向股票和证券投资基金（即权益类资产）的规模为2.24万亿元，占险资运用余额的12.59%，较2018年年末新增投资3157亿元，较去年年末权益投资的占比提升1.24个百分点。

  而有媒体统计数据显示，截至9月末，A股上市公司中，险资持仓比例占流通股比例超过5%的个股有50余只，个股多集中于银行、房地产、医药板块、材料、消费等板块。

  眼下，趋于规范的保险产品，以及不断增加的保险需求，将使得未来保费收入保持平稳的增长。而随着保费的增长，保险的资金配置需求也在不断加大。

  今年前十个月，中国人寿累计原保险保费收入约为人民币5204亿元，同比增长5.77%。在保费不断增加的基础上，今年以来，中国人寿在投资领域陆续有出手动作。

  例如，年初中国人寿信托与瑞安房地产等成立合营公司，以投资一线城市物业。近日，中国人寿又通过最新的增持动作，成为了万达信息第一大股东。此外，中国人寿还持续加持养老地产。

  截至目前，中国人寿已与泰康保险、阳光人寿、合众人寿等12家保险公司，宣布投资养老社区计划金额合计超千亿元，部分险企已有养老社区落地。

  但这几年的投资环境时有波动。过去的2018年，中国人寿受权益类市场大幅下跌影响，股票、基金价差收入和公允价值变动损益均为负值，导致公司2018年总投资收益率较 2017年下降显著。

  这促使中国人寿，越来越注重高收益率的投资逻辑。此次与电子城进行的基金合作，其强调标的资产的运营业绩，并为自身划了一条底线，如果运营不善会有赔偿。这从另外一个角度也可以看出，险资在降低投资风险。