青客IPO,重新拉开存量资产掘

  北京时间11月5日消息,中国国内领先的、以技术为驱动的长租公寓平台青客国际集团有限公司今日正式登陆纳斯达克交易市场,开盘价17.35美元,较发行价上涨2%。

  这是11月1日房多多(股票代码为“DUO”)正式登录纳斯达克,后国内存量资产成功登录美国资本市场的第二股。

  2019年11月1日晚,国内专注存量房产SAAS服务商房多多成功在纳斯达克挂牌,股票代码为“DUO”,股票发行价13美元,折算市值,房多多估值近10亿美元。

  值得关注的是,作为国内分散式公寓规模排名第三的青客公寓向美国资本市场提交IPO申请的消息释放不久的10月29日,目前国内规模排名第二的蛋壳公寓紧随其后,也正式向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书,准备在美国纽交所上市,股票代码为"DNK"。花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任本次IPO的承销商。

  而规模最大的公寓“独角兽”品牌“自如”和国内最大规模存量房交易平台“链家”——被坊间认为“房多多”最大的“竞争对手”——还没有明确IPO的时间,但普遍认为只是在等待一个更合理的资本估值。

  这是今年10月存量资产“独角兽”WeWork被软银要求延期IPO后,美国资本市场和中国存量资产领域最“鸡血”的时刻了。

  再联想,已经确定不久将登录美国证券市场的国内共享办公独角兽企业“优客工场”。

  还有暂时不方便透露信息的一大串正在筹备IPO的企业,貌似存量资产领域一下成了美国资本市场的“新宠”?!

  回想,空间研习社从2013年第一次组织社群朋友走进“青客公寓”算起,6年多了,从来没有像现在这样被资本市场关注的“高光时刻”!

  如此密集!如此急迫!如此无奈!

  作为一个行业观察者,我真心为他们祝福,毕竟见证了他们一路的“跌跌撞撞”后,深知这一刻对金光杰、段毅等创业者来说的意义——认可和鼓励,给他们继续战斗源源不断的动力。

  好像,全球就存量资产“这边风景独好”。

  【世界进入激活存量创造增量时刻】

  这两天,我看到整个存量资产圈都真诚为青客祝福。

  背后,我看到的更多其实存量资产圈对未来美好的期待和憧憬,毕竟资本已经又近两年没有“临幸”我们了!

  从“房改”开始,30多年快马加鞭地城镇化建设,如今自上而下终于统一意识到房地产的增量开发有些“过”了,而与此同时,城市中大量既有建筑、老厂房、机关楼宇等被闲置或被低效运营。

  城市不是缺少空间,而是缺少运营激活!

  从“供给侧改革”开始,全国掀起了一股“去库存”和“退城入园”的政策调整。以上海、北京为龙头的一线城市,率先将城市空间规划发展战略从原来的“拆、建、改、修”顺序调整到“改、拆、修、建”的城市更新战略。

  于是,敏锐的资本和资产方马上意识到这背后的商业机会。

  【存量资产盘活,核心是资管能力】

  翰同资本创始人王倩,就是这样敏锐的“资产捕手”。

  这个曾经代表国际不动产基金“华平资本”投资过铂涛酒店、魔方公寓等众多不动产明星企业的投资人,在2017年创业成了了一只专注城市小型存量资产管理的并购基金——翰同资本。第一个项目,是不到7000平米一个“麻雀虽小,毛病俱全”的老厂房,原名静安律德大厦,后改造为“静安NEO”。

  这个位于上海静安区中心位置的物业,交通便利,体量适中,流动性好,是城市更新领域不可多得的“价值洼地”。但之前被业主出租给“二房东”,再转租和分租给了50多个小商户,也是块难啃的“硬骨头”,十分考验团队投资交易、现有租户清租、设计改造、结构加固、业态定位、招商运营等全流程的专业资管能力。

  2017年9月,翰同资本在众多意向投资者中脱颖而出,以极高的效率完成了对静安律德大厦的股权收购,并邀请知名上市酒店集团华住集团做为项目基石投资人及酒店部分运营商,携手华住酒店的新品牌Citi Go酒店,创造性地采取“劣后捆绑,利益共享”的操作模式,引入金茂资本、大苑地产、北京信托等专业投资机构联合投资。将这个项目的坪效由3~4元提升至7~8元,远远超过周边同类项目的坪效。2019年2月份开业的CitiGO酒店,3月即完成爬坡,出租率常年保持90%以上,RevPAR在上海同类型酒店中位居第一,甚至超过部分五星级酒店。

  从此,王倩和她的团队将战略定位在资本最活跃的京沪城市那些大资本无暇顾及、小资本没能力运营的小体量精品物业,快速投资,快速运营,快速退出。继静安NEO后,光NEO系列在短短一年就落地近十个项目。

  以上,只不过是“资本+资管”盘活“资产”的一例典型罢了,类似的案例在西安的“倍格硅巷”、在北京的“共享际”、在成都的太古汇、在青岛、在杭州,在全国各地都在陆续上演。虽然他们还恰似星星之火,但已迎风挂帆展,大有燎原之势。

  可以说,你文存量时代或者存量资产的发展空间有多大?套用一句广告回答,“心有多大,舞台就有多大”。只要你也 “长袖善舞”,便可享受你的“15分钟主角”时光。

  存量资产的发展机会,又可拆分为“资本、资产和资管” 三大版块,而“资管”又包含了“投、融、建、管、退“5大业务核心。

  任何行业创业离不开“人、钱、事”三要素,如果用资产资产领域来类别,“资管”的核心便是对人的运营以及运营团队的经验;钱便是“资本”;而事就是“资产”的取得;相对来说,市场资产供过于求,只是要素掌握的信息不对称,许多现在的国企手上,而钱是往“价值洼地”流动的,只有“人”是最复杂而难以驾驭的。

  以“人”为核心的“资管”能力,往往的发展瓶颈也是“人才”。这也是这些年为何没有走出几个规模的“商管”公司的原因。

  【资管的核心是智娱驱动内容创新】

  随着5G、区块链、大数据等科技创新和应用,存量资产面临着一轮被文化+科技改变的发展趋势。

  与此同时,“小而美”、“好玩”、“有文化”等生活方式日益被年青人追逐,人们对“共享共生”价值理念也越来越认同,消费者正从追求“奢侈”生活的第三消费时代,向追求“价值观消费”的《第四消费时代》过渡。

  此时,只要用“共享共生”的理念,将人的积极性和资源要素的效率充分激活,变能实现“内容更新城市”的目标和“天下没有现在资产”的机会。

  静安Citigo的成功,就是迎合这一消费需求的印证罢了——用共享空间服务独享空间。

  一楼共享商业大堂非常棒,而客房则主要定位商旅客户,提高居住坪效。

  老子在《道德经》中说,“道可道,非常道。”

  那么,或许存量资产的运营之“道”,就蕴藏在这些生动的存量空间创新场景里,在每个创新者背后的故事中。

  非常有幸,我从部队“记者”岗位退伍后,即投身于商业地产领域,完整经历了商业地产百货时代、购物中心时代和共享商业时代(我的个人定义)三个不同商业时代。

  创立空间研习社后,又有幸与100多位从事存量资产和新空间创新领域的创业者们学习交流,并以顾问或朋友的身份参与了其中部分项目的策划和运营。

  既看过“青客”上市的荣誉,也看过他背后的艰辛;看到过许多行业“明星”的潮起潮落之后,我突然有了一种要为这个存量时代做点什么的责任感,我希望将这些存量时代优秀内容创新者记录下来。与他们一起成长、反思、蜕变、进化……

  尽管笔力微薄,但真诚之心可鉴天地。

  此为开篇。

(来源:空间研习社)