乐居财经讯 王帅 11月8日,由明源地产研究院举办的“2019年中国房地产总裁峰会”在深圳举行。

  世联行董事长陈劲松在活动现场表示,“买楼客户的变化超出我们想象,房地产需要新玩法!”

以下为发言精选:

  1、整个行业目前经历的历史变局来源于过去行业整体的发展模式,如果能够转变运营模式、增长模式,其实可以变得没那么难受。

  2、过去通过高杠杆、高周转、高去化的支撑,催生了宇宙级的开发商,这里面非常重要的就是融资的方式,以前的调控对融资方式没动过,但是在今年,尤其是年中出台了两个极其严厉的关于房地产金融方面的限制,使得行业出现了问题。

  3、我们不仅把财务杠杆用到了极致,而且过去三年整个行业还加了宇宙级的经营杠杆,如果你完全没有加经营杠杆和表外杠杆的话,今年不会特别难受,但是你加了经营杠杆和表外杠杆,你就会出问题。

  4、经营杠杆,比如说合伙人跟投机制;表外杠杆,比如说明股实债等;这些东西在行业上升期都没问题,都会加快你的增长,但很多杠杆是刚性的,即便不是绝对的刚性,但它的弹性有限,一旦估值、货值和市值出现问题,我们这个行业就会出现去杠杆带来的巨大的压力。

  5、房地产严格来说其实就是金融,因此我们一定要注意金融在去杠杆上会怎么样传导,会怎么样发生变化。当金融出问题,一个城市、一个项目有违约的情况,会导致连锁反应,会导致大面积的违约。

  6、我经常碰到开发商跟我说,我这个城市很健康,但我们是跟整体金融环境捆在一块的,我们有横向和纵向传导机制。

  7、很多三四线城市,原先因为全国性的开发商没进,区域性的开发商都是小心翼翼的,没用什么杠杆,市场风险没有那么大传导的力量。可是,当标准化产品全国复制的这帮兄弟们进入了你那个城市,它在别的城市出问题,你那的项目营销几乎是托底的保证的时候,你的价格自然会受影响。所以千万不要以为我这里价格不高,不会有问题。

  8、近几年高管普遍跟投,在市场下行的时候,跟投基本兑不了现。在这种时候,原先预计的进度又普遍被政策拖延,各公司普遍加强了销售KPI,给管理层下了很多严格的KPI回款制度,导致整个行业营销系统漠视心态和售楼处腐败。

  9、原先卖楼都有行业规矩,我们大概就是1%以下的代理费,现在启动渠道,渠道费用6%,营销费用上升了6倍,这个渠道营销费用都是谁在分?这里面涉及的不是100万、1000万,而是上亿的腐败。

  10、诸位别指望房价过了今年冬天,政府看到还不行,放松政策,房价就上升,这个歌就别唱了,这一页就翻过去吧。

  11、目前前线客户变化的程度超出我们的想象,也就是说三个月前来看楼的客户,现在让他成交,他不来了,客户原来对买房宗教般的虔诚正在丧失。

  12、体现经济最最重要的就是产业和实业,尤其是主要城市、核心城市的写字楼,今年写字楼的情况悲观到超出我们的预期,包括深圳这样的城市,我们的写字楼空置率持续上升,没有改善。

  13、五限政策本人预计明年一季度会逐步放松,即使五限放松,金融政策也是最要命的,只要是去杠杆这个大的原则不动,我认为市场依然不好。

  14、地方债政策已经放松了,我们要看这个地方债用在什么地方,用在哪些轨道交通上,哪些大基建上,然后我们跟着地方债投的地方去投资,否则我们的每一个城市这个地块好还是那个地块好,会有方向性的错误。

  15、我觉得整个行业应该扭转中国各地政府对商办的父爱偏见,太愿意干商办,对住宅太歧视,以至于商办目前出现问题,商办只有一个出路,就是改使用功能,就是应该改公寓、改住宅。