乐居财经 李礼 10月24日，华创证券发布阳光城（000671）股权转让点评。

  福建捷成收购上海嘉闻剩余 50%股权、持股 17.29%，中民投股权转让落幕

  本次股权转让前，公司二股东上海嘉闻投资管理有限公司的 50%股权由中民嘉业投资有限公司（由中民投 100%控股）持有，剩余 50%股权由福建捷成贸易有限公司于 2019 年 2 月 26 日自中民嘉业处收购。10 月 23 日，中民嘉业与上海嘉闻签订股权转让协议，约定中民嘉业将其持有的上海嘉闻剩余 50%股权转让给福建捷成，双方按照每股 6.16 元的价格（也是中民投 2015 年末定增进入公司的价格）为原则进行协商。年初上海嘉闻持股公司 18.04%，目前减持至17.29%；至此中民投退出、福建捷成成为公司二股东，并持股 7 亿股、占比17.29%。此外，福建捷成尚未有任何明确计划在未来 12 个月内变动公司股份。

  3Q19 销售 1,500 亿、同比+38%，料全年破 2,000 亿，拿地谨慎、成本下行

  3Q19 公司销售金额 1,502.1 亿元，同比+37.8%，权益比例 64%；克尔瑞排名第 13；其中内地战略城市和长三角分别占比 36%和 34%。保守假设 Q4 销售额持平去年达 539 亿元，全年销售将破 2,000 亿、同比+23%。3Q19 销售面积1,206.4 万方，同比+48.4%；销售均价 1.25 万元/平，同比-7.2%。3Q19 公司拿地金额 401.4 亿元；拿地面积 899.1 万方，权益比例 73%，拿地均价 4,465 元/平；拿地额占比当期销售额 27%，对应权益拿地额占比当期权益销售额 32%；Q3 拿地谨慎、成本下行，拿地均价占比销售均价 36%，较 19H1 下降 12pct。

  可售面积 4,400 万方，对应土储货值 5,500 亿、75%位于一二线城市

  截至 2019H1，公司拥有土地储备（可售口径）4,396 万平方米，累计成本地价仅 4,322 元/平方米，占比 2019H1 销售均价仅 34%；对应可售货值 5,467 亿元，覆盖 2018 年销售金额 3.4 倍，保障后续销售高增。就可售面积分布来看，内地战略城市占比 50%，主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等；大福建、长三角和珠三角面积分布均匀，分别为 16%、14%和 15%。分能级来看，一二线面积占比 65%、货值占比 75%。

  投资建议：中民投股权转让落幕，料全年销售破 2,000 亿，维持“强推”评级

  阳光城起家大福建、深耕强二线，经历三任明星管理团队的贡献，公司实现七载 70 倍销售高增长，奠定未来结算放量的基础；“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化，同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司 2019-21 年每股收益分别为 1.00、1.35 和 1.81 元，现价对应 19/20 年 PE6.5 和 4.8 倍，较每股 NAV 折价 56%，维持目标价 10.00 元、相当于 19 年 PE10.0 倍，维持“强推”评级。

  风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及行业融资超预期收紧