普洛斯创始人兼CEO梅志明

    乐居财经 李晓 发自上海

  梅志明又出手了。

  10月16日，普洛斯投资（上海）有限公司（下称普洛斯（上海））入股郑州好想你仓储物流有限公司（下称 好想你仓储物流），在好想你仓储物流所拥有的约320亩地块上建造仓储设施，现已签署《合作框架协议》。

  根据双方合作方式，普洛斯（上海）所属集团内的关联公司CLF2Singapore(9)Pte.Ltd将与好想你（002582）签署具体的增资协议和合资合同，并以现金方式出资入股好想你仓储物流。

  在此笔交易前的 10月11日，普洛斯还曾参与招商局集团全资子公司招商局资本的混改，招商局集团与普洛斯对招商资本的持股比例均为50%，但并未披露相关价格。有市场人士分析，普洛斯增资招商资本的原因之一便是招商系企业本身拥有很多港口，仓储产业园等类似资产，与普洛斯管理资产的主要方向匹配。

  作为全球最大的物流基础设施、不动产和科技私募基金管理者之一的普洛斯，近期在中国频频进行大宗交易，这是否代表普洛斯战略，正在向亚太进行转移？

  牵手“好想你”

  据好想你2019年半年报披露，好想你的销售渠道主要分电商、专卖店、商超三种。这三种渠道收入的确认时间，都是在根据客户订单发货出库后确认收入。

  截止2019年上半年，好想你营业总收入28.57亿元，营业总成本27.44亿元，这其中销售费用就高达6.03亿元，好想你对于自有仓储物流的迫切感，自此便可得知。在仓储物流方面，截止2019年上半年，好想你已投资6200万元，其项目便是此次与普洛斯的合作方好想你仓储物流。

  而普洛斯的成名，便是物流地产与仓储。普洛斯在全球有1200多个物流园区，在房地产和私募基金领域管理着660亿美元的资产。好想你与普洛斯的合作，不仅会大大减少其仓储与物流的销售费用，也会得到普洛斯更专业的物流地产管理。

  有业内人士认为，对普洛斯来说，与好想你的合作，可以拿到河南的优质土地，形成一个覆盖河南的高效物流地产网络，未来便可实现资本回报最大化。

  中国寻路之旅

  好想你与普洛斯的合作，只是普洛斯在中国迅猛发展的冰山一角。“普洛斯有两个投资机构，投股权的隐山资本和实体投资与债券投资的普洛斯金控，虽然普洛斯自己没有上市，但是普洛通过对外投资，实施控制了许多上市公司。”上述普洛斯内部人员对乐居财经表示。

  据乐居财经得到的一份今年6月，普洛斯Q2的董事会与Q3决算会的参会名单显示，有多家通用仓储、冷链仓储、仓储地产、物流地产企业的实控人、高管参加，这其中也不乏有国企的身影。

  早在2019年6月，黑石以187亿美元从普洛斯收购位于美国的1.79亿平方英尺物流资产，彼时，普洛斯（上海）的内部人员就曾对乐居财经表示，这只不过是普洛斯的一种套现，美国资产对于普洛斯来说，就是对资产的一种处理。

  现如今再看向当初普洛斯与黑石的交易，其背后的目的不言而喻。

  类似于招商资本的国企混改，普洛斯早在2014年8月就有先例。普洛斯通过旗下地产基金CLH 12（HK）以现金20亿参与中储股份（下称 中储）定增，并签订《战略合作协议》。

  普洛斯以15.45%的股权比例成为中储的第二大股东。双方根据协议成立合资公司，中储持股51%，普洛斯49%（但拥有1%股权的回购权）。中储目前拥有土地面积超过830万平米，权益土地超450万平米（其余部分中，300万平米来自中储总公司）。在中储目前运营的仓储基地中，绝大多数分布在一二线城市、毗邻火车站、机场、高速公路、物流园区等交通便利或产业集中度高的位置，对于普洛斯来说具有较高的再次开发价值。

  彼时，中储也曾表示，通过合资公司进行首批约355万平米土地项目的开发，未来或将进一步探寻中储自身物流资产和运营分离的试点改造。这也意味着，中储拥有着物流资产所有权，只是委托普洛斯管理，通过合作去提升中储的管理效率，并让公司学习先进的物流地产运营经验，推动公司转型升级，最终提升物流地产业务ROE。

  对于普洛斯参与招商局资本的混改，柏文喜认为，“对于普洛斯来说可以加强自己的资本协同以推动物流主业的发展，同时普洛斯对于招商局资本而言，也是一个重要的产业加持力量，可以提升招商局资本的产业投资参与能力，是一个双赢的事情。”

  据中国仓储与配送协会发布《中国仓储业蓝皮书（2018）》显示，通用仓储中苏宁物流面积排名第一，达到1343万平方米；冷链仓储方面，上海郑明现代物流有限公司冷库面积达538万平米，位居业内第一；仓储地产方面，普洛斯仓库容积达3300万立方米，稳居第一。

  据乐居财经了解，2017年7月，普洛斯由创起人梅志明牵头财团私有化成功后，普洛斯已经成为了完全的中资控股，该财团由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投组成，交易总价116亿美元，“目前即便万科是最大单一股东，拥有否决权与提案权，可实控人依然是梅志明。”上述普洛斯内部人员对乐居财经表示。

  梅志明在中国的物流地产寻路之旅，才刚刚拉开帷幕。