李嘉诚“捂地出售”戏码再次上演。

  近日，长实集团（1113.HK下称“长实”）继续告别 “内地财产”，将旗下大连市西岗项目以40亿元出让给融创中国(01918.HK)。

  现在，该项目地块已被建成“融创壹号院”系列产品，现场也用融创壹号院项目的广告牌包围起来。

  据长实集团回应称，西岗项目于半年前达成协议出售，四个多月前已签约落实。记者查询工商资料发现，该公司已在今年9月23日完成法人和董监事变更，全部由融创系团队出任。目前，大连达连房地产开发有限公司 (下称“达连地产”)的法人代表和董事长为融创华北区副总裁徐迈，融创华北区另两位副总裁张晓辉、刘长勇为董事。

  大连西岗项目可追溯到8年前。长实于2011年12月以约19亿元取得大连西岗区黑嘴子码头商住地块，占地面积14.3万平方米。该项目所在的西岗区，属于靠近大连市中心老城市位置较好的区域，近几年土地供应量不大。

  此项目开始分三期建造，施工周期历时4年，开发8年还没竣工，由此引发涉嫌囤地的争议。

  囤地8年，甩卖40亿 

  8年时间，长实从购入19亿元的价格，转眼就变成了出手时的40亿元。单从账目来看，已是稳赚不赔！

  面对长达8年的开发周期质疑，长实集团曾称，因政府延迟交地才导致项目进展缓慢，其实该项目在长实集团的项目开发周期中算是较快的。动辄十多年的开发周期对长实来说是家常便饭。

  自项目转手融创后，该项目的所有开发建设流程立马正常化。

  10月1日，该项目已确认更名为“融创壹号院”。据相关人士透露，项目已搭设好临时展厅，最快下个月项目将正式开盘，价位约为3万元/平方米。

  也就是说，这块地在长实手里8年的进展速度，比不上在融创手里8天。

  融创壹号系列是融创中国的高端产品，可以看出，已疯狂5年的“并购王”孙宏斌对黑嘴子项目的命名也意味着对此项目的定位。

  通过了解发现，该楼盘位于辽宁省大连市西岗区疏岗路，所在地是西岗区核心位置，整个区域新房、次新房非常少，周边也鲜有竞品，旧房几乎都是房龄较长的二手房，均价在每平方米2万元左右。

  相比于沿海的其他二线沿海城市，如深圳、厦门、青岛以及宁波，大连的房价是最低的，其他城市的房产均价每平米均在3—4万元左右，而大连作为东北的沿海城市，只有每平米1.2万元左右。

  该项目10月初开放了三大外展，分别位于三个核心商圈凯德和平广场、罗斯福广场和百年城，并于10月11日更换了外围围挡。项目位于富丽华大酒店的城市展厅也于10月13日开放。

  据售楼处透露，该楼盘目前是登记意向阶段，最快下个月将正式开盘，预计价位约为2.5-3万元/平方米，首开三栋楼，面积160-200平方米左右大户型。

  显然，在这次交易中，孙宏斌亦是赢家。若按照3万元/平方米的均价，8栋住宅31.49万平米的总建面估算，融创存在不小的利润空间。

  融创相关人士亦回应：收购价格是双方友好商谈的结果，符合市场行情，将为公司带来满意的盈利空间。

  商人李嘉诚的“卖地史”

  李嘉诚曾说，“在职业上，我是一个纯粹的商人，不要用那些空洞的道德来衡量我。如果不能做一个成功的商人，那我的职业是失败的，人生也是残缺的。”

  对此，商人李嘉诚屡试不爽的“低买高卖”的戏码也不足为奇。

  早在2013年时，李嘉诚就开始了“低买高卖”的戏码，当年曾多次抛售内地及在港资产，其中包括90亿港元整体出售上海陆家嘴东方汇经中心 OFC等项目。

  说起李嘉诚“捂地”，其中最著名莫过于1993年李嘉诚在北京拿的第一块地，此地位于北京顺义区的誉天下别墅，直到2018年才全部开发完成，开发周期长达25年，地皮的价格从2000元/平方米到40000万元/平方米，足足涨了20 倍不止。

  2016年轰动一时的上海世纪汇广场被李嘉诚以200亿元卖给人寿保险。上海世纪汇广场有着优越的地理位置，是上海唯一一个有四条地铁交汇的广场，是全球都少有的特殊地理位置，总建筑面积达36万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商场建筑面积14万平方米。

  此项目是李嘉诚2004年买下，时单价1.2万/平方米，土地成本是在32亿元左右，李嘉诚卖掉这个项目净赚168亿。

  初步统计发现，6年来，仅上市公司公开披露及媒体公开报道的，李嘉诚已经卖出了近20处资产，累计获得现金流约2000亿元。

  其实，李嘉诚早在20年前就看出，随着房地产市场的迅速发展，通过地皮盈利，远比卖楼带来的收益高得多。

  李嘉诚的“捂地”策略也是各大房企争相模仿的对象。第一个进入区域开发，最后一个开盘，因为这种操作模式，李嘉诚旗下企业坐等项目周边商业配套做成熟，再坐享渔翁之利，并且稳赚取土地溢价。以至于“捂盘”的利润是盖房的几倍。不盖房比盖房更赚钱。宁愿炒地，也不愿意动一锹土。

  通过查询公司官网发现，在长实集团一系列的卖卖卖后，目前在内地仍拥有50多个房地产项目，分布在20多个城市，其中包括大连卧龙湾两个项目。李嘉诚拿下西岗项目之前，2010年以12.7亿底价拿下大连金州新区卧龙湾两幅地块，成立和记黄埔卧龙南地产（大连）公司、北地产公司（和记黄埔卧龙北地产（大连）有限公司），在此开发了小窑湾、御南湾等项目。未来长实集团的“捂地”打包出售戏码还有可能再次上演。

  与中国大量甩卖相比，海外的出资项目似乎获利颇丰。

  近几年，李嘉诚把重点项目转移到了欧洲，依据2018年长实集团财报数据，2018年长实总资产同比增加12%，而其间欧洲总资产同比涨三成，到2018年末欧洲资产占比已超过五成。

  事实上，李嘉诚早在2000年就开始投资英国，但当时李嘉诚在英国投资金额少，并未引起太多关注。然而，经过一段时间的“试水”，李嘉诚便开始大规模的投资英国。

  2019年8月19日晚间，长江实业发布公告称，该公司的直接全资隶属公司CK Noble（UK） Limited以27亿英镑（相当于约252亿港元）收买Greene King （英国最大的酒吧运营商）悉数已发行股本及将予发行股本。

  除了27亿英镑现金，据相关报道，长江实业还承担Greene King 19亿英镑的债务，两者相加得出的46亿英镑，约合430亿港币。

  据不完全统计，李嘉诚在英国出资早已超过4000亿港元，李家操控着英国约1/4的电力分销商场、近三成的天然气供给商场、近7%的供水商场、超40%的电信商场、近三分之一的英国码头、超50万平米的土地资源。以致让欧洲人惊呼李嘉诚“买下了整个英国”。

  4000亿港元大多是这几年在香港和内地抛售房地产得来的。因此，亦引起不少争议。

  对于李嘉诚转投欧洲，克而瑞研究员朱一鸣认为，近几年，李嘉诚在内地和香港抛售资产。主要原因在于内地房地产行业利润率持续下滑，资产收益率下降以及人民币贬值的预期。

  值得一提的是，长实集团2019年度中期成绩发布，到6月30日止，前六个月实现收入340.08亿港元，同比增加41%；重估及出售出资物业前溢利140.45亿港元，同比增加16.38%。

  对于大量撤资，李嘉诚也曾对于外界回应称：“撤资是一个不能够自圆其说的讲法，我卖了什么，钱是回到香港，再去投资，这些钱永远永远是属于公司的。难道卖点什么就是撤资？有同行把很多资产全都卖了，却没有人说他们撤资。有些资产我们卖掉，也有些我们买回来，比如我们这两年在香港有新建超过1000房间的酒店，还有荃湾的商场，都是买来收租的。有些人就是专门打击知名度高的人，说我撤资，其实除非我卖出股票，那才是撤资。”

  内地卖地不断，那么，最近长实在香港在做些什么？最新的观察窗口来自一个“平霸”项目的推出。

  10月9日，长实集团旗下位于香港长沙湾海坛街、与市建局合作的住宅项目“爱海颂”项目，宣布定价，每套售价介乎925.3万港元至2074.1万港元，发展商最多折扣达22%，预计与市建局分成后毛利率仍有45%，预测相关项目实现销售额可达87亿元。

  长实执行董事赵国雄甚至形容定价为“平霸”。他指出，首张单的定价比同区的楼盘低出10%-20%，属于近两年来同区第一张价单最低的定价。

  过去，曾经有意见人士宣称：把长实的楼盘打折卖，才是真正为香港好。

  如今，是长实听到了社会阶层的呼声？或许这背后是，在风浪中的香港地产家族们终须要展现回馈社会的善意。

  根据美林报告，截至2019年6月末，四大开发商恒基兆业、新鸿基、新世界和长实地产共计持有农地面积约955万平方米。其中，恒基兆业持有426万平方米，新鸿基持有288万平方米，新世界持有157万平方米，长实地产持有84万平方米。

  影响最大的莫过于恒基，将被政府收回七分之一的土地储备。不过，新鸿基表示欣然接受，愿意配合政府收地。

  甚至，在更早的2013年，恒基兆业更已有过“捐地”先例，无偿捐出9.29公顷土地为香港弱势群体建房。

  万众注视下的李嘉诚

  “在商言商，高卖低买本来就是正常的商业行为。抛去身上的光环，李嘉诚就是个很会做生意的纯粹商人。”伟城商业顾问董事长徐伟成曾评价道。

  许多年来，正是因为李嘉诚始终能够精准地判断出资产的升值空间，并因此果断地进行高卖低买，一定程度上，李嘉诚正发家于房地产，并成就了他庞大的商业帝国。

  20世纪50年代，李嘉诚靠塑胶花生意起家，正当长江塑胶厂逐渐成为全世界数一数二的大型塑胶花厂时，恰逢香港地产经历一场狂炒后一落千丈。李嘉诚决定“人弃我取”，用低价大量收购地皮和旧楼，在观塘、柴湾及黄竹坑等地兴建工厂大厦出租。三年后，房产价格急涨，李嘉诚趁机将廉价收购来的房产高价抛售获利。可见不停地“买卖”正是在生意初期就注定了其商业基因。

  70年代末开始，受回归预期的影响，英资开始部署撤离香港致股价萧条，李嘉诚以极其低廉的价格收购香港电灯、青洲英泥、和记黄埔等英资企业。其中，汇丰银行将总市值28.6亿港元的和记洋行以6.39亿港元出售予李嘉诚。1986年，受中东石油危机影响，全球油价暴跌，李嘉诚入股亏损的加拿大赫斯基石油公司并大举收购石油资产，在日后油价大涨时成为受益者。1989年后，外资从中国内地撤离，李嘉诚反其道而行之，进军内地开发房地产，拿下大量优质土地，日后获得超值的土地收益。

  时至今日，在没有任何一个行业能长久保持稳定的高利润率背景下，李嘉诚的“生意经”或许更像一位商人应有职责，而众人的目光依旧会紧紧聚焦于这位首富不曾离开。（来源：地产杂志）