80%债务将在未来24个月内到期。

  千亿房企“左手转右手”卖掉苏州第一高楼，反而让其负债问题置于镁光灯下。

  近日，江苏中南建设(8.610, -0.24, -2.71%)集团股份有限公司（简称“中南建设”）以4.41亿元向控股股东转让苏州中南中心项目全部资产。中南建设预计本次交易将产生2.46亿元的投资收益，投资收益在交易对价中占比超过了50%。苏州中南中心项目为苏州第一高楼，2014年曾号称将其打造为“世界第二高楼”。

  中南建设公开回应称，公司之所以出售该项目，是因为苏州中南中心500米的超高层综合体，不属于常规房地产开发项目，项目开发周期长，资金占用大，并且目前政府规划还未最终确定。转出后也没有再开发或管理苏州中南中心的计划。

  该项目的出售其实对公司至关重要。中南建设发布2019年前三季度业绩预增公告显示，今年1月至9月，中南建设预计实现归属净利润达20.27-22.81亿元。此前5月，公司公布股权激励计划：2019-2021年公司的归母净利润，较2017年的增长率分别不低于560%、1060%、1408%。由此可知，2019年全年归母净利润考核目标为39.78亿元，截至前三季，公司仅完成目标约50%。可见，此项目所获2.46亿元投资收益，是期望获得激励的管理层汲汲以求。

  其实公司敢于定出3年11倍的归母净利增长计划，也在于公司2017年净利润只有6.87亿元，相对其306亿元营收而言，并不算高。实际上，中南建设在2018年销售额Top20房企中是最不挣钱一家企业，其2018年净利润率仅5.7%，而早前的2016年更是低至1.24%。经济日报统计数据显示，A股51家房企2018年净利润率平均值为11.9%。

  好不容易2018年实现了归母净利润的高速增长，中南建设又遭遇从三四线转战一二线的阵痛，其在2019年上半年拿地成本急剧攀升。标普预测，公司净利润率或将进一步下降。

  中南建设回应时间财经称，对于目标任务的完成情况，由于房地产行业竣工和交付季节性特点，多项目操作的大型房地产开发企业各季度的业绩确认一般都不平均，业绩主要体现在第四季度，公司对实现期权激励计划考核的目标很有信心。

  财经评论员严跃进对时间财经表示，近期一些大中型企业因为企业债务引起了很多这个问题。中南建设逾80%的债务将在未来24个月内到期，必须引起重视。

  5.7%的净利润率也保不住？

  公开资料显示，中南控股集团有限公司1988年自建筑业务起家，1997年与青岛建行荣昌置业合作开发中荣大厦开始进军房地产，集团下设中南置地、中南建筑、中南建投等十大产业板块，业务遍布全国26个省及澳大利亚、阿尔及利亚等海外市场。上市主体中南建设致力于“房地产开发+建筑施工”双主业，实际控制人为创始人陈锦石先生。

  中南建设近几年的发展堪称“黑马”平安证券研报显示，2015年，公司合约销售规模只有229亿元，到2018年，其销售额达1466亿元。经过短短3年时间，公司实现了从百亿到千亿的跃升，合约销售规模增长超500%。2018年，中南建设以1466亿元销售额一跃成为“千亿”大军的一员，在克而瑞《2018年中国房地产企业销售排行榜》中位列第18位，排名较2017年持平。

  这少不了地产界的明星职业选手陈凯的功劳。其曾任华润置地执行董事、龙湖地产执行董事、复星地产总裁、阳光城(6.480, -0.14, -2.11%)总裁，就任阳光城期间，实现三年间销售额由23亿升至231亿元。

  快周转与高利润率往往不可兼得。中南建设2014年起净利润率急速下降，2016年净利润率降低到历史低点1.2%，2018年公司净利润率大幅增长后，也仅有5.7%的水平。

  可对比的是，国泰君安(17.450, -0.39, -2.19%)证券此前有研报选取克而瑞2018年金额Top20的房企做了一个机遇盈利和周转的分析。结果显示，中南建设是Top20房企中销售净利润最低的企业，比中南建设周转率更高的碧桂园和新城控股(30.100, -0.32, -1.05%)的销售净利率都远高于中南建设。

  国泰君安证券相关研报显示，当下时点，地产行业整体融资状况偏紧，对于融资性现金流的依赖度将边际下降，而对于内部盈利现金流的依赖度将边际提升。地产销售高增速时代一去不返，未来房企将更加强调盈利的质量，而非单一的销售增速。因此，房企信用分析中盈利分析的权重正在上升。

  此外，中南建设转向一二线城市拿地，给净利润率带来新的挑战。2017年，中南建设82%的销售额都在三四线，2017年和2018年，其超60%的新增土储也在三四线。时间财经此前报道，随着三四线城市后续市场降温，公司负债数据过大，企业会有很多压力。

  9月20日，标普全球评级称，中南建设在按计划加大在一二线城市的布局，同时减少了在波动性较大的三四线城市的风险敞口。但是，中南建设在向一二线城市进军的过程中，面临着执行风险和上升的竞争风险。

  2019年1-6月，公司累计拿地建面为423.58万平方米，同比下降25.26%，但累计拿地总价却同比增长11.84%，达269.15亿元。

  2019年上半年，公司拿地成本急剧上升，标普给出的评级报告显示，随着公司向一二线城市转移，中南建设的利润率将略有下降。这对于既要摆脱三四线项目去化风险，又要追求利润增长的中南建设而言，无疑是一个难题。

  80%债务两年内到期

  中南建设另一备受关注的则是其负债率。中南建设的净负债率2014年来便从未低于160%，2016年至2017年期间，公司加杠杆拿地进一步提升了资产负债率水平，到2019年6月30日，公司净负债率为185.6%。据中国网地产统计，2018年总营收过百亿元的上市房企，中南建设净负债率排名第5名。

  迫在眉睫的还是公司巨额短债。截至2019年6月末，中南建设有息负债685.5亿元，较2018年末上升18.3%。现有数据可知，2018年末，公司短期有息债务为131.94亿元，较2017年末增长48.57%。到2019年3月末，短期有息债务180.13亿元，较2018年年末有较大增长，对应的公司货币资金期末余额204.17亿元，但其中未受限货币资金期末余额133.11亿元，可见公司不受限货币资金不能覆盖短期有息债务。

  据标普评级报告显示，公司截至2019年6月30日，公司有逾80%的债务将在未来24个月内到期。对此，中南建设表示，房地产项目每期的开发周期通常在3年左右，因此房地产项目的有息负债融资周期一般2至3年，房地产企业特别是快速周转企业的存量有息负债2年居多是普遍的状况。且中南建设2019年中期全部有息负债仅685.5亿元，在销售金额同级别的公司里处于绝对低位。

  但这一观点显然没有得到评级机构的认可。标普称，中南建设半年报中总债务中约有30%为非标融资，并以信托贷款为主。其在2019年6月首次发行美元优先债券，但拓宽的融资渠道仅能在一定程度上，抵消其较高的债务负担和再融资风险。中南建设很高的短期债务占比和非标融资敞口，对其评级构成了压力。（来源：北京时间财经）