9月27日，北京北辰实业股份有限公司发布公告称，拟以现金收购控股股东北京北辰实业集团有限责任公司持有的北京市朝阳区北辰东路8号亚运村内部分土地使用权，拟转让的土地共计23.55万平方米，不含税的初步评估值约为47.39亿元。

  公告指出，上述交易发生的背景，是由于交易双方签署的《97年租赁合同》将于2019年9月30日到期，需要重新拟定相关协议。

  北辰集团向北辰实业提出两种方案，其一为可按照预计约2.32亿元年度租金续订租赁协议，其二为按照47.39亿元购买相关土地使用权。

  而北辰实业董事会经过评估后认为，若继续续租，大部分土地剩余使用年限在17-48年，租金水平也将显著高于2018年度实际租金1,608.86万元，对公司未来年度经营业绩会产生直接不利影响，预期租金费用亦将高于购买方案下的年度折旧/摊销金额。

  同时，续租将导致直接增加地上物业的经营成本和现金流出，导致经营净现金流显著承压，而购买方案虽年度折旧/摊销金额将增加约1.34亿元，但不影响相关物业的经营现金流。

  并且，购买地块也将消除北辰实业未来无法持续使用该地块的法律及经营风险，为未来对亚运村内公司物业进行升级改造创造条件，并实现“房地合一”，提升融资空间，对公司的持续健康发展及保障全体股东利益均有显著裨益。

  据观点地产新媒体了解，北辰东路8号的所有土地使用权均由北辰集团于1997年出让方式取得。同年，北辰实业与北辰集团签订了《97年租赁合同》，承租上述土地，并长期持有地上所附物业及持续正常经营。

  资料显示，北辰实业的设立，是由北辰集团将其所有的北京国际会议中心、汇园公寓、汇园国际公寓、五洲大酒店、汇宾大厦、北辰公用设施管理公司、北辰购物中心、汇珍楼饭庄、五洲大酒店机票代售处的资产及部分负债，在康乐宫有限公司、美乐啤酒餐厅有限公司、北辰房地产开发股份有限公司中享有的权益，部分土地使用权等纳入股份制改造范围。

  上述资产所涉及亚运村项目的核心物业如北京国际会议中心、五洲大酒店、汇园公寓等，北辰实业并不拥有相应土地的土地使用权。

  其中，在《97年租赁合同》签订之时，北辰东路8号也与上述情况一样，土地与地上建筑物所有权是分开的，所有人分别为北辰集团和北辰实业。

  据了解，北辰东路8号地上建筑物包括8个，分别为：北京国际会议中心、汇宾大厦、汇欣大厦、北辰时代大厦、汇珍楼物业、北京五洲大酒店、五洲皇冠国际酒店以及北辰汇园酒店公寓。

  不过，北辰时代大厦的相关土地使用权在《03年转让协议》中，已经由北辰集团转让给北辰实业，土地转让价格约为1.25亿元。在2018年及2019年上半年，该建筑的租金收入分别为20,127万元及9,409万元。

  换而言之，此次交易的相关土地使用权所对应的的地上建筑物为除北辰时代大厦外的剩余的7宗建筑。而据北辰实业报告显示，在2018年度及2019半年度，该7宗建筑所实现的租金收入共计84,492万元及41,337万元。

  在此次交易中，北辰集团也向北辰实业做出相关的业绩承诺，转让的土地及其地上建筑物于2019年、2020 年、2021 年完整的会计年度预计实现的收入分别不低于8.08 亿元、7.62 亿元、8.93 亿元。

  总而言之，此次交易的完成最大的好处是实现房地合一，实现土地使用权自主拥有，为北辰实业未来对亚运村内物业进行升级改造创造了条件。此后，北辰实业可灵活自主对于亚运村土地作升级发展。

  另一方面，本次交易完成后，将消除潜在的法律和经营风险。房地分离的产权状况将得到完善后，也将进一步提升北辰实业融资空间，增加其资本运作的灵活度。（来源：观点地产网）