导 读 

  三季度土地市场形势较二季度更加严峻，成交量同环比跌下跌，溢价率持续回落。百强房企拿地同样保持谨慎，4成企业拿地销售比低于行业平均。

  文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：三季度土地市场形势较二季度更加严峻，尽管9月份不乏优质地块出让，但仍未能阻止市场热度进一步下滑，全国土地市场平均溢价率跌至7.7%，接近2018年末水平。

  与土地市场变化同步，9月份企业拿地态度保持谨慎，百强房企拿地销售比0.38，较8月末再降3个百分点，其中4成房企拿地销售比不足0.3，另还有3成房企本月未拿地，谨慎态度可见一斑。区域选择上，聚焦二线的大方向未变，但整体脚步有所放缓，环核心城市周边三四线依旧是房企布局的重心。

  结合房企自身销售和市场环境两方面因素来看，四季度大多房企任务重心会在销售上，投资力度还会进一步下滑；对于确实有较大纳储需求的房企而言，建议通过多元化的拿地方式增加土地储备，降低拿地成本及风险。

  01

  溢价率持续下探

  9月土地市场低位运行

  截止9月26日，成交300城成交总建面15648万平方米，同环比分别下降18%和8%。总体来看，土地市场延续低位运行状态，溢价率已经连续5个月下调，9月份300城平均溢价率下滑至7.7%，接近去年市场最冷期间水平。

  02

  货值集中度进一步上行

  20强房企占比超6成

  截止至2019年9月末，销售百强房企的新增货值达7.2万亿，相比8月末上涨11%，已有24家房企年内新增货值突破1000亿元，中骏、奥园本月也迈入新增货值千亿阵营。

  龙头房企的货值优势仍然显著，销售TOP10房企新增货值占45%，较上月上涨3个百分点，20强房企的新增货值占比则达到63%；对比销售集中度来看，前30强房企的新增货值集中度均高于销售集中度，意味着未来TOP30房企市场份额仍有增大的空间。

  03

  百强拿地销售比降至0.38

  龙头房企保持理性

  百强房企拿地态度保持理性，拿地销售比下降3个百分点至0.38。分梯队来看最为理性的是10强房企和31-50名的房企，虽然均较一季度有所提升，但两个梯队1-9月拿地销售比分别为0.36和0.33，低于行业平均。

  而销售在11-20与50-100这两个梯队的拿地销售比为各梯队中最高，且一直都保持高位稳定，一方面是扩大规模、提升行业地位的需要，另一方面体现出中小房企发展压力比较大。此外销售TOP21-30房企拿地销售比逐季上升迅速，整体实力雄厚。

  龙头房企投资则更为谨慎，反映在拿地单价上，TOP10房企1-9月份新增土储平均成本为4646元/平方米，低于百强平均值近300元/平方米；相比之下11-20名的房企新增土储平均成本为5838元/平方米，对于这部分企业来说，拿地同时还应该注意控制成本，保证盈利空间。

  04

  华润、龙湖、中梁等纳储相对积极

  销售转化率将成为制胜关键

  房企投资谨慎一方面是受到市场预期向下、融资收紧等外部环境的影响，另一方面也是源于企业自身的土储结构和土储总量的考量。

  结合刚刚发布的2019年上半年总土储数据来看，规模房企中恒大、融创、绿地等前9月拿地销售比低于百强平均值，拿地收缩背后是其总土储充裕的保障，三家企业2019年上半年总土储货值去化周期均在5.2年左右，高于行业平均4.2年，但又维持相对合理水平。

  总体来看，大部分规模房企的土储去化保持在行业平均，因此行业周期下行之际谨慎投资并不会对未来业绩造成影响。

  1-9月仍有一部分房企拿地相对积极，既有华润、龙湖、招商蛇口等老牌企业，拿地销售比在0.6左右，显著高于行业平均，也有一些千亿房企如中梁、融信等，拿地相对积极主动。土地储备底气稍有不足，是这些房企在寻求规模进阶和扩张拿地积极的因素之一。

  值得警惕的是，前三个季度中仍有少部分土储较少的房企拿地力度与去年大幅下滑，未来或将面临销售业绩增长后劲不足、拿地策略被迫调整的问题。

  当然，土储并未越多越好，可以看到已有一些土储去化较长的房企在前9月放缓了拿地脚步，例如合生创展、北辰实业等，主动的调整节奏、聚焦货值转化率上，业绩增长的空间犹在。

  05

  二线投资热度趋于理性

  长三角三四线受青睐

  1-9月百强房企新增土储中一二线和三四线的占比几乎旗鼓相当，较去年全年而言，二线城市占比提升近6个百分点，可以看出，在行业调整过程中企业投资更聚焦于高能级城市。

  但从各季度的走势来看，回归二线虽然带动上半年部分二线城市土地市场快速升温，二季度百强房企二线投资占比一度高达48%，较三四线高出2个百分点。但三季度以来，在二线城市地价短暂攀升后之后，企业投资也趋于理性，二线城市拿地步伐也有所放缓。

  区域层面，得益于土地供应量充足，中西部一直是百强房企拿地最多的区域，1-9月销售TOP100企业在中西部投资占比接近37%，较热度第二的长三角高出8个百分点，从前9月百强房企投资最青睐的TOP10城市中可见一斑，半数均来自中西部，例如武汉、重庆、昆明等。

  值得注意的是，在三季度，虽然百强房企最热衷投资的三四线依然是南通、佛山、徐州等环核心城市圈的城市，但在二线城市的选择上，杭州、南京等长三角城市格外受房企青睐。

  06

  四季度房企投资将趋紧

  控制土地成本成关键

  预计四季度企业投资将继续保持理性和谨慎，是否“逆周期”抄底拿地关键在于价格合理。

  一方面从房企自身来看，截止9月末仅有4成房企完成了年度目标的75%以上，规模房企的目标完成情况不及去年同期，更多的房企还需要在四季度加紧销售。

  另一方面从外部政策、融资环境来看，自从5月发文对房地产相关贷款严格监管以来，7、8月又分别开展了信托公司窗口指导、银行机构房地产业务专项检查等工作，融资环境持续收紧，典型房企的融资总量也随之下降。在这样的宏观环境下，标杆企业万科、碧桂园、恒大表态全年都维持理性的拿地态度，不急于拿地且对于高溢价、高地价地块敬而远之。

  当然，对于仍有纳储需求的企业而言，建议拓宽拿地渠道以降低综合拿地成本，通过合作、旧城改造等方式获得更为核心的地块。

  而在拿地区域的选择上，大部分三四线城市的市场红利已过，选择有产业、人口支撑的核心二三线城市是较为安全的选择：二线城市如目前快速发展中的郑州、武汉、成都等、三线城市如经济基本面良好、易受到核心城市辐射的佛山、常州、南通等均是前景相对明朗的城市。 

  来源：克而瑞地产研究