秋分，五行对应金。“金曰从革”，喻意变革。

  选择在这样的日子举办2019年度南方区域媒体交流会，似乎与万科过去近一年来不断收敛聚焦的转型动作有着某种契合。

  从空气稀薄的西藏非物质文化遗产博物馆走进热带植物环绕的北京世园会植物馆，这一次，万科董事会主席郁亮对万科的转型进行了重新定义，释放出继续寻找第二增长曲线的新信号。

  南方区域聚焦城市更新

  首次以南方区域首席执行官“新面孔”亮相的孙嘉，在上任近130天后，仍处于业务熟悉阶段。

  在过去的四个月里，孙嘉一直到处走访项目。被他带到发布会上的南方区域七个项目中，广州永庆坊、福州烟台山仓前九里、深圳南头古城项目这三个城市更新项目被重点介绍。

  在孙嘉看来，以微型改造为主的城市更新将作为下一阶段在中国的大城市、传统城市里进行新时代开发建设、经营、管理、服务的重要领域。

  而聚焦“城市微改造”，做好多业态复合型综合体项目的开发和运营，指向南方区域乃至万科未来新的发展方向，也符合万科“把有限的资源、时间和精力”投入在一些特定领域”的战略聚焦思路。 

  接手万科业务种类最多、战线最长的区域，孙嘉坦言，团队正在经历阶段性的考验。“目前南方区域面临的最大挑战，就是在投资者、时代、集团领导给的有限时间里，交出一份满意的答卷。”

  面对孙嘉调任区首后的压力，压轴登场的郁亮笑着表示：“我没给你说有限的时间做好，我给你无限的时间做好，不要那么大压力。”

  重新定义转型

  “活下去”的口号余音未尽，在经历“修枝剪叶”后，郁亮对于万科转型有了重新定义。“万科的转型不是说地产干不下去了，要换个跑道发展。而是在地产行业中，寻找第二增长曲线，或者说嫁接新的增长曲线。”

  从万科来看，转型包含两方面的内容，一是寻找传统业务新的增长点，比如永庆坊、臻湾汇、南头古城这些城市更新，以及TOD项目等大型复杂项目的突破。二是开拓新业务，比如物流、长租公寓。

  但这些业务几时能在报表当中有所体现，郁亮坦言“这件事情我到今天没有解。”他同时也强调“财务数据并不是衡量新业务发展好坏的标准”，不能简单地拿财务数据来说转型是否成功。

  而再谈“活下去”，郁亮认为，万科始终是个危机感很强的公司。“一个企业需要如履薄冰，才能够活下去，才能够活得好、活得久，我们从来不会因为外部环境的变化而改变这种如履薄冰的危机感。市场比较乐观的时候，给大家提个醒，也是给自己提个醒。市场如果不太好的时候，反而应该保持信心。”

  万科对后市的信心从土地市场不难窥见。今年7月和8月，万科一反上半年“佛系”拿地姿态，两个月拿地总金额超过600亿元，接近上半年六个月总拿地金额。

  在顺境中看到风险，在困难时看到机会。对于行业未来，郁亮认为，今年7·30中央政治局会议中提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，并确定了建立房地产市场长效机制的方向，对整个行业是好事。

  保持“谨慎乐观”的背后，是万科前8个月增速变缓的现实以及比从前更大的销售压力。“今年金九没有了，银九也不能保证。以前看销售数据，晚几个小时或者第二早上起来再看也无所谓，现在通常晚上10点就会准时查看。”郁亮说，“我们当然希望获得更好的收成，但我们实在左右不了这件事情。”

  “沃土计划”与物业上市无直接关联

  万科商业、物业是万科所有多元化板块中，屡次传出即将分拆上市消息的两项业务。本次发布会上，负责万科商业、物业的两位高级副总裁——印力集团董事长兼总裁丁力业、物业事业部执行官朱保全，也向一众媒体释放了各自业务领域里的最新动向。

  以万科商业为例，丁力业透露，未来一两年，印力将陆续在上海、杭州、宁波、温州、济南、广州、成都、贵阳等地开业印象城，尝试着把每个印象城都做成消费者最愉悦的基地。

  作为万科唯一纳入BU的非开发业务，同时也是万科财报中唯一一个披露成绩的多元化业务，朱保全也在现场透露，万科目前在管项目中，万科盘和非万科盘的比例已经达到1:1，非住宅项目比例已经超过1/3。万科物管所覆盖的业务范畴正逐步从小区覆盖到商业再覆盖到城市物业。

  此前，万科物业已在珠海横琴岛落地了104万方城市物业管理面积。就在两周前，万科物业又把城市物业模型带到雄安，将为雄安新区提供城市运营服务。

  值得注意的是，朱保全在现场同时宣布了自己的另一个新身份：接棒孙嘉所负责的信息化建设项目“沃土计划”。

  “沃土计划”是万科在2016年启动的信息化和数字化战略。这个被朱保全称为万科“秘密武器”的计划为期9年，过去3年由孙嘉负责，未来的3年或者6年将由朱保全接管负责。

  朱保全称，过去三年，沃土计划已经完成了基于万科内部的基本布局。未来，万科会与时代同步，推动地产科技应用落地，构建智慧建造、智慧工地、智能客服、智慧园区等场景，降低管理成本和大幅提高效率。

  虽然物业公司与“沃土计划”目前各自独立，朱保全也在回应媒体时否认了“接棒‘沃土计划’是在为万科物业上市做准备”的说法。但不可否认的是，“沃土计划”将帮助万科物业寻找到新增长点。正如郁亮所说，现在的万科物业既是劳动密集型也是科技密集型企业。

  而无论是朱保全所说的“物业+城市服务”的物管新业务模式，还是“物业+智能科技”的新概念，无疑都给万科的物业模式增添了更多想象力，也让“物业上市”这一话题再次被重提。

  对比此前郁亮希望“物业在具备了基础和实力之后再谈上市”的表态，发布会上，郁亮进一步明确，万科物业不能以传统物业模式上市，只能待得到市场充分肯定，成功转型为城市服务商后才会上市。