编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。乐居财经献礼“新中国成立70周年”，推出系列访谈《对话CEO/与老板对话》，一起聆听地产塔尖人物讲述中国地产业为实现美好生活而奋斗的精彩故事。本期对话嘉宾是弘阳集团总裁蒋达强先生。

撰文 | 沙文蓉

出品 | 乐居财经

  透过落地玻璃，蒋达强每天会看到前东家旭辉集团的大楼。

  中秋前夕的上海，天依然有点闷热。已经过了21点，夜色下的虹桥商务区，数十家房企的办公楼还是灯火通明，它们竞合、你追我赶，乐此不彼。

  “我们亮灯的数量一定是最多、最晚的。”蒋达强将茶一饮而尽，称弘阳的节奏被带得很快。几天前，他带领团队从酒泉戈壁徒步回来，皮肤黑了不少，脸上还略带疲态。

  两年前，他空降到弘阳集团担任总裁，与几位搭档一起梳理战略，重塑弘阳的精气神，打造出了一支敢打硬仗的狼性队伍。

  这一切，老板曾焕沙看在眼里，对蒋达强充分信任和授权，给他打了90分的高分。

  力的作用是相互的。老板的放权与职业经理人的拼搏，会相互倒逼，进而推动企业不断前进。

  对于43岁的蒋达强而言，在弘阳的日子里，他的职业道路已越过戈壁，成功完成了向CEO的进阶。

  戈壁徒步的精气神

  从外表上看，很难将蒋达强与走戈壁联系起来，有些近视，183CM的个子，十分瘦削。

  对话他的那天，恰巧是教师节。几天前，他在酒泉戈壁，三天走了96公里。这已是他第六次徒步戈壁了。

  这几年，走戈壁似乎成为地产圈的一种自虐式运动。初衷大抵如此：希望锻造出一支狼性文化的队伍。

  “走戈壁，到底是形式还是内容呢？”

  蒋达强不假思索地说：还没有当一把手的时候感觉就是形式，等自己当了一把手之后悟出了很多，觉得是内容；老公司走已经成为形式，但新公司走就是内容。

  这是一个很辨证的答案，显然是发自于他的真切感受。

  他认为，走戈壁在房地产行业不是新鲜事，也不是啥符号的事。但新企业做规模，往前冲，需要氛围营造，找到狼性，只有戈壁徒步合适，中高管都能接受，只要有一定体能和意志力都能完成。

  从南京迁总部到上海的弘阳，团队恰好需要洗礼一番。

  回忆起去年弘阳第一次组织的张掖徒步，团队都是带着新鲜感去的，没有PK氛围，有几位同事居然当逃兵，但今年就不一样了。“戈壁行走的画面已从游山玩水、诗情画意，变成刀光剑影、军旗猎猎。”蒋达强说，速度、长度、难度都有提高，最后所有人都没有掉队。

  弘阳有自己的徒步文化。

  首先是把安全放首位，“无止境的PK意义不大，不能成为企业员工的负担，不然就过了。每次最多三天，长度最多90多公里，也不放在节假日，不影响员工休息。”

  其次，弘阳徒步和公益结合，分成两支队伍，一支去挑战，一支去当地做公益教育。

  第三，弘阳每年走的地方不一样，准备将两千多年前霍去病去过的河西四郡，都走一遍，不走寻常路，领略一下祖国大漠风光。

  第四：弘阳有自己的文化IP，称为“极客”，有极客远征，极客跑团，持续演绎“健康、拼搏、大爱”的极客精神。

  “现在地产行业，仅靠技战术只能完成100%的目标，要想达到120%以上，必须靠精神气，主观努力克服客观的困难，徒步的意义也在于此。”从奋斗到艰苦奋斗，弘阳在奔跑中调整姿势。

  董事长打出90分

  处女座的蒋达强，拥有光鲜的的履历。

  他生于湖南湘潭，本科毕业于天津大学，上海交大研究生毕业，在华润、中粮、旭辉等企业工作过。尤其是宁高宁和林中对他影响很大。

  走南闯北，在香港、深圳、北京、天津、上海等一线区域也历练过，相比其他职业经理人，他的优势就是商业地产左右手都很强。

  2018年年初，蒋达强选择加入弘阳这家名不见经传的南京房企时，业内都很惊讶。当初出于怎样的考虑？弘阳集团董事长曾焕沙和他之间有过怎样的交谈？在集团总裁这个位置上有怎样的思考？

  蒋达强笑称，和老板交流了一次后一拍即合，二话不说就过来了。

  “企业想要做大做强，老板一定要有鲜明的个性，你追求什么，找职业经理人弥补什么，发挥什么，找什么班子来匹配，对曾董来讲，想得非常清楚。”

  蒋达强对于自己有很清醒的认识，“行业变了，总裁不稀奇。明确自己的角色，有了平台和授权，才给予了我们职业经理人舞台。” 他认为，职业经理人永远不要觉得自己很牛逼，以一己之力拉起整个公司业绩；永远要记住有了平台有了创始人的信任才有施展的空间。

  在他看来，这个行业高周转，冲规模的窗口期已经关闭。但老板的期望值依然很高。“从职业经理人角度来看，都想尝试一个新的平台。到了总裁这个位置，有些人新官上任三把火，一上来就重新布局，一般活不过半年。因为六个月之后，你把老板原来的人赶走了，钱也花光了，但高周转又没有转起来，就只能走人。现阶段，干好总裁这份职业，就要稳扎稳打，做出业绩后让老板团队看到信心，才能良性循环走下去。” 

  虽然加入弘阳才两年左右，但蒋达强想得很远，概况出企业发展四部曲：变革，突围，打赢，长青。 

  当一名集团总裁，统领7000余人，绝不是一件简单的事，是一个从将才向帅才的进阶，对于公司内部构造以及未来发展铺排要有绝对的高度。蒋达强认为，这两年在这方面确实思考了很多。

  “做企业，组织、人才、机制、文化，要考虑这四个维度，在打磨一个新的弘阳时，是有先后顺序的，先做机制，随后是引进人才，然后才是构建组织，打造文化，这个排序顺序每家公司不一样。”

  “弘阳这两年的进步，也是我们核心高管团队打出的组合拳效果。”核心管理层的互补团结，蒋达强多次提及，“大家愿意把自己的资源贡献出来给公司用，这样才能越做越大，组合拳一定比别人更坚定更彻底更有力。”

  在现在弘阳高管队伍中，有负责组织架构设计与人才文化机制战略制定的执行总裁张良、有金融出身的王世雄，还有弘阳老臣何捷。“我们几个人秉性相投，为人处世方面高度一致，因此，在弘阳不是一个人在战斗，而是团队战斗。”

  有了核心高管团队的带队，在这一年多时间，大批前20强房企的优秀人才进入弘阳，这些人很快成为公司骨干；同时，在企业内部也挖掘培养了一批人才出来。如今的弘阳，被业内戏称是一支欧洲球队来踢甲级联赛。

  对于高管团队，弘阳内部要求，要有三身精神：身先士卒、身体力行、以身作则，具有担当精神，具有推功揽过的胸怀。 

  曾焕沙回忆起第一次见蒋达强，认为有两点打动了他：首先人比较简单，其次专业上吻合，地产商业双栖人才，难得。对蒋达强这两年的表现，他给出了90分。“我对自己都不会打这么高的分数。蒋达强来了之后，首先，用大企业思维来帮我们调整战略，高度格局完全不一样；其次，士气大振，已经不是小富即安窝在南京的那个弘阳了。”

  曾焕沙对管理层的放权绝不是流于表面，而是非常彻底的。他自己讲了一个小故事：“以前有位产业集团的总裁直接跳过蒋达强来找我汇报工作，我直接把他赶出门，让他先去蒋达强那儿汇报工作，第二次这位总裁再来的时候，我就发火了。”曾焕沙认为，游戏规则制定好之后，董事长就要以身作则，不能去打破。

  现在除了月度会议、季度会议、年度会议之外，曾焕沙不参加任何公司内部会。“这些会是蒋达强让我必须参加，不然我也不会参加了。”而这些会上，蒋达强都会亲自写PPT讲打法和战略思考。

  这位低调的董事长，办公室就正对着一条河，也寓意着他从舒适区南京来到上海“背水一战”，做大做强的态度坚决。在办公桌的正前方，是他行走商界一直秉承的四个字“在商言人”，由90多岁高龄的著名书法家林筱之亲自书写。

  找准定位成功卡位

  中型房企都在谈冲千亿，弘阳也不例外，但蒋达强不愿意多谈这个数字，对房地产行业有一种敬畏之心：“市场下行期，冲规模，事倍功半，市场上行期，冲规模，事倍功半。今天做1000亿，相当于之前冲4000亿，一度也想找标杆，但发现，还是要自己想明白。”

  如今的弘阳在布局上做了这样的定位：做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈。在战略上，坚持“商业地产双轮驱动、物业资本两翼并举”的发展战略。

  蒋达强透露，基于他们的判断，必须要有强大的根据地，有基本盘，才能输出，现在这一批中小房企谋求发展，必须找到与自己发展能力资源相匹配的资源，如果放弃根据地，强攻一二线强攻，肯定拼不过头部房企。

  弘阳特点之一就是在江苏扎得很深，13个城市已经进入了12个，还会继续往下渗透，做到全域化布局，管理资源半径覆盖掉。“很多房企总部搬到上海后就放弃了以前的大本营，弘阳不会，以前上升通道，房价上涨可以覆盖掉所有错误，但如今形势变了。”

  蒋达强对于数据特别清晰，他透露，目前江苏就有1万亿市场，努力一把，在这个大本营很快就能干到400-500亿。另外，弘阳将触角伸入珠三角、成渝、武汉等基本面比较好的区域，把资源放在最能出产量的地方。

  弘阳特点之二就是有商业基因。老板曾焕沙的创业史，是从1996年在南京长江大桥北部开始经营家居建材批发专业市场开始的，这是一家以商业地产起家的房企。而蒋达强也是商业地产双栖人才。

  从企业基因，到管理团队，弘阳在这一轮发展中的方向，必然选择在地产和商业两个板块发力，通过双轮驱动，轻重并举中，提前卡位。

  地产和商业平衡如何把控？蒋达强给出了答案：商业资产占比控制在20%左右，每年新开商场不低于7个。商业模式上，采取轻重并举、品牌输出，这样既有品牌形象店，又有成功的品牌辐射力。同时，商业不是想做就能做好的，这个行业壁垒很高，失败的例子也很多，这也让很多房企不敢轻易去尝试。

  “我们的商业不同于新城的三四线重金布局拿地开发，会采取合作、收购、品牌输出等多种模式进行。布局的城市也以地产已经进入的区域为主，不大举扩张。相对于其他纯粹做地产的企业，我们就有了优势。”

  据悉，弘阳商业目前人员达到了2000多人，拥有30个门店，商管面积已超300万方。短短一年时间，南京、常州、合肥、天津、滁州……连下数十城，目前在长三角、长江中游、

  珠三角、华东沿海、环渤海等多个重点区域布局，形成了弘阳广场、弘阳家居两大主力产品线齐发。弘阳商业的实力，还在于有一批一直跟随的商户，在南京板桥新城，光一个弘阳家居博览中心，每年就有200-300亿的流水，这些门店都满租，抢着入驻。2019年，商业板块预计将有接近20亿租金回款，完全可以自己周转。

  地产和商业双轮驱动，在运作中能实现1＋1＞2的效果，比如，在拿地谈判中会有一定优势；重资产的商业最终会成为区域品牌，给地产赋能。地产又能给商业带来客户资源，地产开发到哪里，弘阳商业家居也开到哪里，可以打商业套餐，共享客户资源实现交叉销售。基于商业创新优势资源，今年弘阳集团还提出“双Mall+游乐演艺”产城融合解决方案，让城市与商业产生情感共鸣，全力推进产城融合战略在更多城市落地生根。 

  另外，物业和资本两大板块也为双主业提升助力，从而打造更完整的产业生态闭环。

  在规模方面，弘阳地产规划是两到三年过千亿，进入行业TOP30，随后腾出资源来做商业，未来希望能够进入全国商业前六位置。另外，物业板块摸索出智慧城市模式，与政府深入合作，进入城市旧改项目中，利用科技赋能社区生活服务，将区域内的老小区全部管理起来，实现效益和品牌双赢。

  可以说，这一轮发展中，在规模扩大和风险控制上，蒋达强带领弘阳找到了自己准确的定位，抢先摸准模式卡位市场。

  在月初的徒步开营致辞中，蒋达强提到：这条路充满着许多未知的困难。但每次来到戈壁，我都会想到三句话，让我心情澎湃，第一句是“黄沙百战穿金甲，不破楼兰终不还”，第二句是“一个人可以走得很快，一群人才能走得很远“，第三句“宁可向西而死，不可向东而生“。

  这三句话也是他个人真实写照：和一群人跨越一个又一个看似不可能完成的目标。

  以下为乐居控股集团副总裁、乐居财经总经理陈海保与蒋达强对话精选：

  乐居财经：房地产行业正在进入强者恒强的阶段，百强房企占据了近六成的市场份额，像弘阳这类中型企业，为何还能杀出自己的道路？

  蒋达强：50年前世界500强现在还剩多少？10年前房企百强现在还剩多少？基业长青很难，只有时代的企业，没有永恒的企业，只有不断消失的企业，没有不朽的企业。行业聚集度越来越高，固化越来越强，但不意味着一成不变，总有掉队的，战略错误的，差一个周期就差很远。房地产行业冲规模的窗口期，已经到了最后一两年了，未来就关门了。

  乐居财经：对未来房地产市场有何判断？

  蒋达强：首先，居民杠杆率越放越大，金融紧缩越来越猛，已经到了极限，国家战略上不可能让房地产取代实体经济。之前有人说房地产行业是夜壶，丁祖昱说是压舱石，我认为未来定位是老百姓财富的资产锚，用来烫平整个经济周期。2020年如果规模冲不出来，以后就比较难了，房价不会大起大落。

  其次，信贷政策不会放松，加杠杆加不起来了，高周转模式过了明年就逐步退出舞台，如今要研究后高周转时代房企的生存发展之道，快是能力，慢是策略。以后企业只有两条路，要么上规模；要么一招吃天下，就像仁恒、星河湾这类的。难受的是夹在中间的，规模不大不小，要死死不了，要活活不好。

  乐居财经：弘阳很有合作精神，自总部迁入上海后，宾客盈门，这种合作的基因源自哪里？新虹桥采购联盟是一个怎样的运作机制？

  蒋达强：我们一直秉承董事长“在商言人”的精神，和多家中型房企联合发起建立的新虹桥采购联盟，也是抱团取暖，和材料供应商形成战略联盟，降低成本，提高效率，减少招投标环节。

  乐居财经：目前弘阳集团是净负债率76%，对于一家正在向上冲的房企，您认为合理的负债率是多少？

  蒋达强：负债率是一个动态的指标，最关注的是现金流安全性，负债率要有所控制，遇到好的时机，可以适当放开负债率。弘阳有控股集团和商业，可以做协同，这个负债率应该说安全垫还比较厚，不能突破现金流的安全性。要做节奏性的调配。

  乐居财经：上半年地产签约回款率高达94%，弘阳高效的运营机制是什么？

  蒋达强：这个指标杆企业都不低，在90%左右，今年我们采取了很多奖惩措施，只要真抓实干，一定会起来，我内部也在讲，没有回款的销售就是耍流氓，对营销质量有所把控，风控有所要求，时刻提醒，不要犯错误。

  乐居财经：弘阳有跟投机制么？

  蒋达强：有，弘阳的跟投政策更灵活，符合行业发展周期特点，现在下行期跟投如果不挣钱，老板愿意给到一次退回本金的权力，参与跟投的可以退出，可以降杠杆，也可以继续跟。在弘阳，跟投是激励性工具，不是绑架性的工具，更不是金手铐、融资工具。

  乐居财经：今年上半年年报显示，毛利润率有一定下降，你怎么看待这个现象？

  蒋达强：整个行业利润下降是正常的，未来房地产行业将告别暴利，回归常态，就应该是优秀制造企业的利润水平，大概10%-12%。

  乐居财经：宝龙商业正在IPO路上，弘阳商业、弘阳物业下一步的资本计划是什么？

  蒋达强：商业截止目前还没有计划，物业会考虑，但还没有时间表。

  乐居财经：弘阳的用人标准是什么样的？

  蒋达强：高层，要有企业家精神的事业合伙人；中高层，是有亮剑精神的高业绩团队管理者；一线，是用心用脑的高素质员工。希望打造一支高标准、高绩效、高效能、高激励、高成长的团队。

  乐居财经：除了工作，平时有哪些爱好？

  蒋达强：天天加班，平时靠走路、慢跑，舒缓一下压力，每个月打卡60公里。

  乐居财经：未来希望把弘阳集团打造成一家怎样的企业？

  蒋达强：成为受人尊敬的美好生活创造者。

左起：沙文蓉、蒋达强与陈海保合影