作为国内领先的房地产大数据应用服务商，克而瑞于 2019 年初开启了存量资产市场的深度布局。自此，克而瑞资管立足行业前沿、广聚业内专家，为存量时代赋能，一道开启中国真正的资管时代！与此同时，克而瑞资管通过大量扎实、专业的研究成果树立了在资管领域的高度与深度。

  本期推出 CAIC 重磅研究成果《 2019 年 Q2 上海写字楼市场回顾及展望》,该报告从宏观市场、租赁市场、销售市场、未来展望四大部分对第二季度上海写字楼市场做了全面解析。

  宏观市场

  2019 年 Q2 经济增长总体平稳，第三产业比重提高

  2019 年 Q2 上海市经济增长总体平稳， 2019 年 Q2 ，上海市实现地区生产总值 8102.66 亿元，比去年同期增长 5.3% 。

  第三产业增加值 5660.25 亿元，增长 8.1% 。第三产业增速高于 GDP 增速。

  从投资端来看，房地产投资额同比增长 4.2% ，写字楼投资同比下降 1 个百分点，写字楼投资放缓。

  租赁市场

  新增供应、净吸纳量、空置率

  2019 年第二季度共 9 个项目，总计 50.7 万 ㎡ 的新增供应入市。

  这些项目分别为位于核心商务区的古北 SOHO 和位于非核心商务区的北外滩来福士东塔、静安国际中心等 9 个项目，新增供应主要集中于非核心商务区。

  尽管租赁活跃，但大量新增供应使整体空置率继续保持高位。 

  2019 年 Q2 全市空置率 18.5% ，环比上升 2.8% 。主要由于非核心商务区空置率提升。

  核心商务区空置率降至 12% ，非核心商务区空置率环比上升 6.1 个百分点至 28.2% 。

  季内全市净吸纳量共计 11.10 万 ㎡ ，环比下降 42.6% 。

  从细分市场来看，非核心商务区吸纳量贡献 61.3% ，净吸纳量为 6.8 万 ㎡ ，环比下降 64.7% 。

  核心商务区净吸纳量 4.3 万 ㎡ ，环比回升 39.8% 。

  平均租金

  2019 年 Q2 由于经济存在不确定性，加之大量供应和持续的租户市场背景下，项目去化周期/租户决策周期进一步拉长，同时业主在谈判中作出更大让步。

  2019 年下半年预计入市的项目体量依然庞大，租金预计短期内回弹无力。

  新增供应

  2019 年第二季度共 9 个项目，总计 50.7 万 ㎡ 的新增供应入市。

  这些项目分别为位于长宁的古北 SOHO、虹口的一方大厦和北外滩来福士东塔，东外滩的光大安石中心，前滩商务区的晶耀前滩 1/2/6 号楼以及不夜城商务区的静安国际中心等。

  2019Q2新增供应（部分）

  主要租户成交

  2019 年 Q2 ，租赁成交比较活跃的三大行业为专业服务业、金融业和 TMT 企业。

  此外，国际品牌零售业务在沪积极扩张，驱动其对写字楼的需求，瑞士莲及阿玛尼等零售企业在第二季度分别承租浦东泰康保险大厦及会德丰国际广场。

  2019Q2主要租户成交（部分）

  其他租赁成本

  物业费、免租期及空调费等均会影响租赁成本，考虑其他租赁成本对租户决策及业主方调整其租赁策略均有重大意义。

  当前全市免租期多为 1-2个月。大连路商务区、曹家渡商务区、浦东世博商务区、大虹桥商务区及南京东路商务区所给予的免租期较长平均约为 2.5-3 个月左右。

  主要原因在于部分商务区存在空置率较高、新增供应较大。

  中介佣金

  全市甲级写字楼项目的中介佣金以 1-1.5 个月净租金为主。

  核心商务区甲级写字楼项目的中介佣金分布集中，佣金波动区间较小，基本维持在 1 个月净租金。

  非核心商务区甲级写字楼项目的中介佣金波动分布相对分散，佣金波动区间较大，最高可达 2.5 个月净租金。

  起租期

  整体来看，全市主要商务区甲级写字楼物业起租期以 2-3 年为主。

  从子市场来看，花木、莘庄、浦西世博等起租期门槛较高，由于商务区内行业集中度较高，产业链及上下游合作关系稳定，业主倾向于更高的免租期门槛。

  销售市场

  大宗交易

  2019 年 Q2 上海大宗交易仍保持活跃，成交金额达 236 亿元。

  但由于受到中美贸易局势走向的不确定性等多重因素影响，预计 2019 年下半年投资市场有所放缓，市场上可成交的项目谈判周期延长，大部分投资者开始采取观望态度。

  | 典型案例

  Brookfield 以人民币 105.7 亿元从绿地香港收购了绿地黄浦滨江项目的三座写字楼以及建筑面积为 79,296 平方米的零售部分。该项目位于黄浦 区，靠近十三号地铁世博会博物馆站。

  散售市场

  上海办公散售市场整体供需与上季度持平， 2019 年以来供应及成交规模与去年同期相比均出现大幅下降，主要来源于非核心区推盘量及成交量下降。

  本季度全市成交 32.4 万 ㎡ ，主要集中在静安、青浦、嘉定、闵行、浦东等区域。

  未来展望

  土地市场

  本季度供应 7 幅涉办用地，共计 43.9 万 ㎡ ，环比上升 16.8% ；成交 4 幅涉办用地，共计 17.3 万 ㎡ ，环比下降 57.8% ；成交均价为 23297 元/ ㎡ ,环比下降 7.9% 。

  分区域来看，长宁本季度成交 2 宗涉办土地，其中长宁天山板块及北新泾板块各成交 1 宗涉办用地，中标人分别为金亨集团有限公司及春秋航空。

  闵行及宝山各成交 1 宗涉办土地，中标人分别为上海市闵行区产业引导投资管理有限公司及临港集团。

  未来供应

  下半年预计 74 万 ㎡ 写字楼项目入市，集中在前滩、后滩及徐汇滨江商务区。

  未来五年内预计 651 万 ㎡ 写字楼项目入市，前滩及古北虹桥商务区均有超过 50 万 ㎡ 供应。

（来源： 克而瑞资管）