时代中国的“去库存”焦虑4

  乐居财经  任英楠  发自广州

  近期,时代中国被曝强制要求员工卖房,四个月时间内需完成各自的卖房销售任务,否则卷铺盖走人,各岗位各等级KPI明确,普通员工1套,副总裁6套,时代地产强制全员卖房的消息流出引发热议,甚至被一些人解读为变相裁员。

  动员员工卖房的事情虽被指荒谬,但却并不新鲜。此前也曾有房企推出过“全员卖房”的策略。

  时代中国在舆论发酵之前,迅速做出回应称,跟其他开发商一样,卖房是真,全民营销一直在做,这是正常的营销推广手段;裁员信息不实,内部并无下发相关文件。对于网传的爆料截图并不知情。

  此番“强制员工卖房风波”的背后,是时代中国面临的合同营业额增速放缓、融资成本提高、资金链紧绷、库存增加等多重困境。

  据半年报显示,2019年上半年,时代中国现金及现金等价物由上年同期的233.74亿元下降至219.98亿元;截至2019年6月30日的计息银行贷款及其他借款合计达到约501.2亿元。公司已经连续5年经营活动现金流净额为负数,2014年至2018年,公司经营活动所产生的现金流量净额分别为-24.56亿元、-52.43亿、-5.59亿、-65.85亿和-5.23亿元。

  尤其是商品房“库存”还在不断增加。半年报显示,截至2019年6月30日,开发中物业及已竣工待售物业合计达到498亿元,比2018年期末的488亿元,又增长10亿元。

  2019年上半年,时代中国加速拿地扩张,向着千亿再迈进一步。然而现实残酷,去的尴尬,增的艰难。采用全民营销的方式“去库存”,加快现金回流,也就变得顺理成章。

  真假裁员

  此次网传的 “强制员工卖房”风波中,时代中国是否想通过这种方式裁员,乐居财经暂未能进一步求证。 

  不过,2018年,在各大房企都忙于内部结构优化之时,时代中国的员工规模却进一步扩充,增加了2000余人。

  据2018年年报显示,2017年时代中国有员工7492人,截至2018年12月31日,时代中国共有员工9502名,增加2010名员工。

  时代中国董事会主席岑钊雄今年3月表示,员工的扩充是因为公司规模越做越大了,但未吐露具体的项目和工作安排。

  员工规模的增长导致公司行政费用出现激增。2018年报显示,时代中国去年行政开支由2017年的7.32亿元增加至11.12亿元,增幅为51.8%,这一数据佐证了时代中国员工规模的增长。

  同样,时代中国今年前六个月行政开支大幅增长,据2019年上半年,行政开支增加人民币2.84亿元,增幅达65.1%。财报披露,该增加主要由于集团员工人数上升所致。

  但半年过去,目前时代中国的规模及效益增长和员工增加规模似乎不太匹配。

  据2019年半年报,在报告期内,合同销售额为人民币312.3亿元,相比2018年同期增幅为20.1%,相比全行业整体5.6%的增速,已经不错。但是,原未及员工规模和行政开支的增幅。

  期间营业额为人民币159.42亿元,相比2018年同期增幅为52.2%;期间利润为人民币17亿元,相比2018年同期增幅为49.7%。相比人员开支65.1%的增速,时代中国的业绩增速并没有跟上。

  千亿执念

  近两年来,房地产行业掀起千亿规模竞赛。截至2018年,销售额突破千亿的房企总数达到31家。

  2018年1月15日,时代地产控股有限公司变更为时代中国控股有限公司,企业重新定位为“城市发展服务商”,并致力于“成为世界500强企业”。

  岑钊雄曾表示,时代中国距千亿目标没有那么遥远。时代中国的千亿目标可以在短期里实现。对于冲击千亿更是成为更名后的时代中国规划内的事情,过于激进地冲击千亿,甚至于成为岑钊雄的一种执念。

  2017年,时代中国销售规模达到416.29亿元。正式更名后的第一年的销售目标定在550亿元,但2018年年底完成目标606亿,销售额增速为46%。

  据2019年半年报,报告期内,合同销售为人民币312.3亿元,相比2018年同期增幅为20.1%,仅完成年度销售目标750亿元的41.6%。从增速上看,相比于去年同期53%的销售额增速,下降了一半多。

  2019年上半年,时代中国多渠道拓展土地储备,包括参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购。无论是拿地金额,数量,面积都在上升。

  截至2019年6月30日,时代中国分别在广州、佛山、江门、清远、长沙、东莞、成都、肇庆、汕头等地,共购入21幅地块,土地收购成本总额约为人民币187.6亿元。地盘面积预计133.8万平方米,总建筑面积517万平方米。

  在2018年年会上岑钊雄透露,2019年准备302亿元现金拿地,除了特别关注的粤港澳大湾区,成都、武汉、华东,也会成为重点要关注的市场。

  一位业内人士分析,通过拿地情况可见,岑钊雄有意在2019年,使时代中国更靠近千亿目标,但从目前的销售来看,完成750亿全年目标都有不小的难度,更遑论冲刺千亿,下半年时代中国必将打一场硬仗,在销售上的压力也可想而知。