观点地产网 “莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行......料峭春风吹酒醒，微冷，山头斜照却相迎。”

  业绩会伊始，龙湖借苏轼遇雨抒怀的诗句，表明了自己的态度：虽遇到短期逆境，但却不畏逆境，将保持自己的节奏，雨过会天晴。

  8月26日，香港，有雨，天也还没晴。

  主席台上还是熟悉的三人组合，董事长吴亚军携CEO邵明晓以及CFO赵轶出席2019中期业绩发布会。

  一如往常，带了其他中高层露脸，这一回是副总裁胡若翔和郑州公司总经理孙海波。

  龙湖交出的半年答卷，没有什么差错，也谈不上太大的惊喜。根据午间发布的财报，期内，龙湖实现营业收入385.7亿元，同比增长42.2%；实现归属股东的净利润63.1亿元，同比增16.21%。

  值得关注到的是，两月后是龙湖上市10周年。

  “时间过的很快，我们一直是干这个业务的，企业不断按照公司战略意图发展壮大。”吴亚军似乎开始享受平淡，四平八稳。她告诉我们，并没有什么特别的故事可讲。

  “别把行情当能力”——这是吴亚军早期经典的话。而到了行情不太好的2019年，这位房企女掌门说，没有故事就是好故事。

  “前十”保卫

  观点地产新媒体获悉，2019上半年，龙湖实现合约销售金额1056.2亿元，长三角、西部、环渤海、华中及华南片区分别实现销售352.1亿元、275.6亿元、247.1亿元、108.9亿元及72.5亿元，分别占集团合同销售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

  业绩会中披露，龙湖已售未结金额为2470亿元，这足以构成未来数年的利润想象空间。

  “年初宣布的2019年全年销售目标2200亿保持不变，我们相信能够完成（全年目标），上半年已经达到一半。”赵轶在业绩介绍时说，要在这个不平静的夏天给大家多一点正能量。可见，他对上半年龙湖的业绩还是颇为满意。

  截至7月，龙湖累计合约销售为1256.2亿元，完成全年目标57.1%，若按照去年末发力的节奏，完成年度目标是大概率事件。

  在稍后的提问环节中，邵明晓的回答与赵轶相呼应。他称，全年完成2200亿还是比较轻松，龙湖会按照自己的节奏，稳健推进运营开发。

  那么龙湖的节奏是怎样的？其实，与行业平均目标增速相比，当龙湖制定2200亿元的销售目标时，业内就有质疑声称“太保守”。

  回溯过往，2018年龙湖迈进2000亿阵营，同比增长28.5%。不过这个增速，相较于2016以及2017年61.61%、77.08%的增速来看，有所放缓。这也直接导致龙湖销售排行从2017年的全国第8下降两个名次至第10名，落后于新城和华润置地。

  前有狼后有虎，在世茂此前业绩会上，副主席许世坛就展现了较强的进取心，并称进入前十有机会，后来的故事我们都知道了，因与泰禾交好，世茂通过收并购增加了大量土储。

  销售上两家也异常胶着，截至7月，世茂房地产累计实现合约销售1203亿元，龙湖还是持有一定优势。

  “上半年比较好地把握了土地市场节奏，躲过了非理性的火爆。”为储备粮草，龙湖于上半年把握地市节奏补给了部分土地。

  据赵轶介绍，上半年，龙湖获取了50宗地块，新增土地建面924万平米，权益面积为671万平米，权益地价约520亿元，楼面地价7761元/平米。其中，9个项目为收并购获取，而龙湖接手部分新城项目成为了在场媒体关注的焦点。

  “只不过这次被媒体广泛报道了。”吴亚军透露， 龙湖一直关注收并购，也有在做，每年都有几十个项目属于收并购，占比约为1/3。

  截止目前，龙湖已进入全国49个城市，总土储7093万平米，权益土储4911万平米，总货值9800亿元，足以支撑其四年以上的发展。

  与此同时，土地储备的平均成本为每平方米人民币5632元，为当期签约单价的34.7%。这也意味着，龙湖的项目利润空间较大。

  “下半年拿地会严格的量入为出。”赵轶预判，未来依旧有机会，将根据负债率倒推，见机行事。

  观点地产新媒体于财报中获悉，在负债方面，期内，龙湖综合借贷总额为1400.5亿元，平均借贷成本为年利率4.56%；平均贷款年限5.69年，处于行业较优水平。

  赵轶续指，截至半年末，龙湖在手现金580.7亿元，较去年增长接近38%；净负债率53%，保持稳定低位。从债务结构看，信用债务占比高达2/3，一年以内到期的短期债务占比不到10%，外币贷款占比约20%。

  从融资成本看，截至2019上半年，龙湖银行及其他借款利息从上年的14.18亿元升至24.18亿元。于此同时，发展中待售物业及在建投资物业项目的资本化金额亦同步增加了10亿元。

  四驾马车

  在2018年，龙湖更名为龙湖集团后，地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四大主航道业务协同发展。

  期内，龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元，较上年同期增长39.2%。商场、冠寓及其他收入分别为21.1亿元、4.3亿元及0.4亿元。

  其中，商场依旧是龙湖最主要的投资物业。截至2019年6月底，累计开业商场数量29个，整体出租率98%，商业租金增长25.7%至21.1亿元。

  “下半年将有9个商场在北京、杭州、上海、南京、合肥面世，到2020年还会有16个商场一二线城市开业。”按照龙湖的规划，到2020年，商业项目将超过50个。

  “公司历年在保持销售增长的同时，将10%销售回款用于商业投入。”邵明晓称，今年是迄今以来开业数量最多的一年，因为过去几年基本上严格控制，没有投足，所以不断逐步积累到今年开始爆发。

  财报中显示，截止目前，龙湖商业重资产持有项目投资比重不断加大，在建投资物业27个，规划建筑面积合计超过271万平米。同期，龙湖已开业商场面积约296万平米，其中一站体验式购物中心天街22个，社区购物中心星悦荟6个，中高端家居生活购物中心家悦荟1个。

  观点地产新媒体了解到，2019年上半年，龙湖回款率为95%，再加上较低的融资成本，也使得龙湖在投资物业的资金方面存在较大的腾挪空间。

  至于商场的资本化变现，赵轶称，大概商场NPI/COST运营到12%至15%的时候，一些长线的险资会倾向于拿优质资产。“我们出让大概49%的股权，通过估值提升，将投入成本全收回并有一定收益，同时我们还能够操盘并表，能够收管理费。。”

  他续称，通过这种方式实现商场资本化的变现，跟REITs和分拆上市本质上是一样的，集团会逐步探索这样的渠道。

  长租公寓是龙湖另一重要的主航道业务。截至2019上半年，龙湖“冠寓”累计开业房间数量超6万间，上半年租金收入同比增长207%达到4.26亿元。

  “全年目标8万间不变，收入会超过10亿。”邵明晓表示，龙湖会坚定地按照自己的节奏走，现在已经基本做到头部领域，再往前走有希望做到完全的领先。

  “中长期来看，这个业务还是非常能赚钱的业务。”按照他的规划，明年长租公寓会实现持平或微利。

  跑得快和跑的稳之间，做出恰到好处的平衡并不容易。前十年的龙湖，在完美主义者吴亚军的带领下，被业内誉为“三好学生”。

  大家好奇龙湖的下一年会是怎样的？这位房企女当家给出的答案是：下一个十年，

  龙湖的计划是，核心就是围绕城市化、消费升级服务升级来做。

  以下为龙湖地产集团有限公司2019年中期业绩会现场问答实录：

  现场提问：公司上半年的融资成本有一点点上升，而且是有27座投资物业在建，会不会带来一定的资金压力？近期海外融资的收紧会不会对公司产生一些影响？关于今年定的目标是2200亿，是比较保守一点的，下半年会不会加快去化来冲规模？

  赵轶：融资成本，集团现在是4.56%，我看了一下在行业里面应该是属于最稳健的水平。

  坦白来说，现在国内的融资环境对整个行业，应该是一个调控的状态，但还是结构性、是精准的，不是一刀切的，而且我们以前从来没用过信托、资管、影子银行这样的贵钱。

  所以在这个阶段，可能信用很好的公司反而能够拿到一些合适的融资，我们对未来融资成本的稳定是保持信心的。

  第二个是海外的整个融资环境，确实我们也关注到发改委批文的条件在收紧，现在批复一年以内到期的海外再融资，我们的批文是之前拿的，应该来说继续有效。

  即使是以后拿，这个调整对我们的影响也不会太大，因为我们的海外融资本来就仅用于海外。我们会关注，但是对我们的盘面影响不大。

  邵明晓：销售上半年完成了1056亿销售，7月底完成的1256亿销售，全年完成2200亿是比较轻松的。

  龙湖还是按照自己的节奏，稳健的推进运营开盘和销售。

  现场提问：下半年有9个商业项目会开业，商业方面公司有什么样的准备？预期商业对于集团未来盈利的贡献是怎样？关于香港的项目，之前说过第二季度会推，但到现在还没有推，公司对于这个盘有什么看法？

  邵明晓：商业是龙湖的主航道业务，我们每年会把回款的10%投在投资性物业里面，过去几年基本上严格控制这个上线，没有投足。

  经过每年不断地积累，到今年开始爆发，而且我们的选址都是在中国最高能级主流城市的地铁上盖，包括今年要开的九个项目，基本上在北京、上海、南京、合肥的核心，都是地铁上盖项目。在这个主航道业务我们会坚定地去做。

  运营效率方面，出租率95%，毛利率70%以上，龙湖的天街已经变成国家批准的中国驰名商标，包括在用户心中的品牌影响力也非常强，这个业务我们会坚定地往前走，应该说我们的销售坪效，包括单店增长。十年以上、五到十年、三到五年、一到三年，单店的增长质量应该在行业内都是在前列的。下一步我们可能会更加的强化提升效益，让商场的盈利性变得更好。

  香港项目的DDH已经拿到了，广告已经出街，这个月底售楼处会开放，可能下个月这个盘会推出。因为我们是在最好的时间点拿到土地，所以整个项目盈利性非常好，我们会用小步快跑的方式，今年会推一批，如果好还会再推。

  现场提问：刚才提到下半年没有融资压力，都还完了，拿地方面会怎么做？如果有贷款额度的话，怎么利用这些额度？还是先拿钱再去去拿地？一些投资者报告说，龙湖可能卖掉一些商场的股份，消息是否属实？如果属实，处理方法是什么？会不会派息再去投资，不限制在10%的回款？

  赵轶：首先融资方面，今年再融资压力已经没有了，我们的批文有效期是明年1月份，可能下半年有机会，会再看市场情况。

  即使融来的钱也会提前还明年到期的银团贷款，因为用途是很清楚的，我们不会去拿地，拿地方面我们会严格的量入为出，按照负债率倒推，会看时间，我们预判未来还是有机会。

  商场资本变现方面，当商场NPI/COST大概运营到12-15%的时候，可能有些大的险资会寻求战略合作，我们会出让大概49%的股权给他们，通过估值提升，将投入成本全收回并有一定收益，同时我们还能够操盘并表，能够收管理费。

  实际上，通过这种方式实现商场的资本化变现，跟分拆上市本质逻辑是一样的，我们会逐步探索这个渠道。很多，不着急，成熟了以后再看。

  现场提问：再过两个月，龙湖就是上市十周年了，回顾一下十年来的发展，有什么感触？对龙湖下一个十年有什么样的规划？

  吴亚军：我觉得时间过的很快，没有特别值得纪念的，没有故事就是好故事。

  对于上市公司来讲，我们一直是干这个业务的，一直在应对很多行业外部的扰动和不确定性，企业不断按照公司战略意图发展壮大。

  新的、非周期的、运营性的收入逐渐发展壮大，也按预期来做，我觉得挺正常的，应该是这种感觉，没有什么特别的故事可讲。

  下一个十年，我们也有一些考虑和计划，核心就是跟着中国的城市发展去走，城市化、再城市化是一个成长机会，消费升级是一个机会，包括服务升级是一个机会，战略就是围绕这三个来做。

  现场提问：上半年长租公寓开业6万间，能否介绍一下目前冠寓发展的整体情况？长租公寓领域目前发生了一些变化，房企普遍放慢了脚步，龙湖对长租公寓是否还坚持此前的规划和判断？

  邵明晓：长租公寓在我们内部叫C3业务，依然是我们的主航道业务，到今年因为这个行业确实有一些变化，大家看了这个业务的实际上是一个重运营、重营销的、对团队要求非常高、市场面非常大、针对客群非常宽泛的，未来增长应该是比较大，但是要面对的挑战也非常大。

  对于龙湖来讲，非常坚定，这个依然是我们的战略业务，到半年开到6万间，全年会开到8万间，收入不变，会超过10亿。另外出租率，6月以上的基本能到90%以上，运营非常健康。

  当然我们现在的重心，龙湖已经基本做到头部领域，再往前走，龙湖这方面有希望做到完全的领先或者第一、第二都是有可能的。我们坚定按照自己的节奏走，再加上龙湖融资成本比较低，这个业务还会接着去做，未来重点还是在质量，因为已经到前两名，甚至马上到第一名的规模。

  现场提问：根据下半年人民币的走势，刚才说看外币债务的情况，会降低外币的比例，情况是怎么样的？

  邵明晓：人民币我们不做大的预测，但是我们可以做好自己。

  首先，我们把外债的份额降的比较低，内部的指标不超过40%，其实我们做到了20%左右。

  另外，我们会做一定的掉期来对冲风险。这样一路走下来还是给公司留了一些比较主动的空间。

  现场提问：龙湖主要是在公开市场拿地，但是今年新城控股出售项目的时候龙湖有收购，接下来会不会改变之前的态度，会不会关注一些收并购市场？

  吴亚军：我们一直都有收并购，过去因为30%多的项目来自收并购，一直占三分之一左右，我们每年可能有几十个项目属于收并购。

（来源：观点）