在8月21日业绩推介会上，万科集团总裁祝九胜（九哥）提出了一个意味深长的话题：“目前，万科正处于第三次创业阶段。”

  九哥借用万科的发展缩略图，道出了这一提法。35年前，王石第一次创业；20多年前，聚焦住宅开发领域，是第二次创业；目前，是第三次创业。

  万科为什么要提“再创业”？其意图是，围绕客户发展与需求，也就是“城乡建设与生活服务商“的战略定位，构筑第二条增长曲线。

  按照书燃观察，在企业中，提出“再创业”命题者，大约有几种情况：

  第一，主业增长稳定，但距行业“天花板”仅有数年之遥；

  第二，掌舵者危机感较强，为企业的未来探寻更为广阔的“赛道”；

  第三，不安于现状，做大时代更优秀的企业。

  那么，万科凭什么再创业？ 

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  不可否认，此轮史上最严厉的调控所引起的行业震荡，还在持续发酵，且远未结束。

  处于严酷环境中的企业，颇为不易，悲观情绪也在悄然蔓延，比如，多个中小房企卖项目变现，还有多巨头收缩投资战线，甚至暂停拿地。

  那么，作为头部房企中的“元老”，万科近半年来的表现又如何？

  数据会告诉我们真相。万科披露，2019上半年，实现营业收入为1393.2亿元，同比增长31.5%；归母净利润为118.4亿元，同比增长29.8%。

  另外，万科披露，上半年，拥有4403.7万平方米已售未结转的资源，合同金额高达6215.5亿元，分别较去年末增长18.7%和17.1%，这是万科未来业绩的稳健增长的“基石”。

  讲真，能在前所未有的严厉环境中，实现增长，也难能可贵。更为难得的是，万科的这一增速，在上市房企中，应处于金字塔尖的位置。这是其厚实家底的投射，也是增长惯性使然。二者合力，绘出万科稳健增长的曲线。

  但不可否认的是，与前几年相比，万科的业绩增速有所放缓，不仅万科如此，其他头部房企的增长率曲线，都被来自行业调整之力压下了头。

  稳健的业绩增长曲线和增长率下探曲线，也暗示着行业的未来发展趋势。正如郁亮公开表示，房价单边上涨的黄金时代已经结束了。

  后盾与矛盾交织，已成为行业的底色，也是万科的底色。稳健增长的后盾，足以支撑万科有足够的时间和空间去再次创业；而增长率下探的矛盾，又像一把跟在身后的利剑，逼着万科去再次尝试找出二次增长曲线的可能。

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  那么，万科再创业的赛道究竟在哪里？除了“聚焦”传统开发业务外，更多的还是在其他业务里。

  目前，万科的其他业务包括物业、商业运营、物流仓储服务、长租公寓、产业办公及冰雪度假等。

  那么，这些业务目前的发展状况如何？

  首先来看看物业。万科披露，截至6月底，这一业务实现营收为52.8亿元，同比增长27.1%，这与地产业务的增速基本一致，还是稳健型的业务。

  其次在商业开发与运营方面，截至6月底，万科管理的商业项目总建面已超过了1350万平方米。其中，商业开发和运营平台，印力集团管理的面积为915万平方米，项目数为110个。而已开业的商业面积为643万平方米，购物中心的整体出租率达到了97%。

  在长租公寓方面，上半年，万科新开业了101个项目，总计2.6万间。而截至6月底，万科的长租公寓已布局到了35个主要城市，累计开业8.2万间。其中北京、上海、深圳等14个核心城市的占比达到了74%，平均出租率也高达91%。

  而在物流仓储方面，截至6月底，已进驻44个城市，拥有127个项目，可租赁的建面高达996万平方米。在运营的64个项目中，平均出租率高达92%。而上半年，获得了9个新项目，可租赁建面达74万平米。

  另外，万科披露，其产业办公已管理了79个办公项目及35个产业园项目，管理的总面积高达803万平方米，其中72%的项目北京、上海、广州、深圳、杭州及成都等城市。

  不难看出，在新业务领域，无论从布局的广度还是深度上来看，极有可能成为万科二次增长曲线的助推器，也是其再创业的主战场。

  尽管如此，无论从新业务的营收情况，还是回报率来看，目前还远远不如主营业务。正如郁亮之前所言，指望新业务赚大钱，那是痴心妄想，我们不可能找到与房地产赚钱前景相当的行业。目前，新业务在财报中的占比还很小。

  显然，万科的新业务之战充满了不确定性，道阻且长。这也意味着万科的再创业，并非一帆风顺，而是充满了各种变数和挑战。

  但客观地说，万科稳健的“基本盘”和财务状况，为再次创业提供了一定的保障。

  万科披露，上半年，其持有货币资金高达1438.7亿元，远高于短期借款及一年内到账的长期负债的总和（约666.5亿元）；而其净负债率，也在行业中处于低位，仅为35.04%。

  正因如此，万科的融资成本在行业中也处于低位。比如，今年2月份，其发行了20住房租赁专项公司债，票面利率仅为3.65%。

  而在银根不断紧缩，房企融资成本不断上升的情况下，能拿到如此便宜的钱，更不多见。

  正因为如此，万科才更有底气再创业。（来源：云地产）