实录丨潘军:花样年“做虎不做猫”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 5257阅读 2019-08-22 13:05

花样年、彩生活管理团队花样年、彩生活管理团队

 乐居财经 梁争誉 发自深圳 

  和“有趣、有味、有料”的业绩会主题契合,潘军系了一条略显俏皮的花领带。再说了,这可是一个刚刚任命了「C8O」的高管团队,怎能不好玩? 

  刚刚结束一场超时的投资者会议,潘军情绪不是很高。两个上市平台一起开业绩发布会,既是对脑力也是对体力的挑战。不过,在主持人的调动下,潘军依然露出笑容,和管理团队一起比了个「赞」。 

  8月21日,花样年控股(01777.HK)、彩生活(0778.HK)2019中期业绩发布会在深圳举行。花样年及彩生活董事会主席潘军、彩生活执行董事及首席执行官唐学斌携管理团队出席。 

  这是一份「有料」的业绩报告。 

  报告期内,花样年合同销售金额达人民币131.69亿元,同比增长16.5%。合同销售贡献主要来自成都、苏州、南京、天津、武汉、惠州、桂林等二三线城市。5大都市圈中,成渝都市圈销售贡献最高,占比41.1%;长三角都市圈以38.85亿元的销售业绩居次。 

花样年:做虎而不是猫

  备受关注的粤港澳大湾区表现平平。深圳、惠州有4个项目在售,共计实现合同销售金额8.70亿元,实现合同销售面积45122平方米,占比分别为6.6%和4.0%。

  花样年对实现全年360亿元的销售目标充满信心。花样年执行董事张惠明表示,如果剔除重资产,今年上半年花样年去化率达到72%,“下半年会有288亿的货值供应,都在比较好的城市,全年销售目标我们力争完成20%以上的增长。” 

  心中不慌是因为手里有粮。 

  截至2019年6月30日,花样年规划土地储备建面约3320万平方米,其中包含预期未来可转化为土地储备的城市更新项目总建面约1672万平方米。土地储备集中于五大都市圈,一、二线城市占比超90%,粤港澳大湾区占比53.5%。 

花样年:做虎而不是猫

  值得注意的是,花样年在大湾区的土储多为城市更新项目。目前,花样年在大湾区已有39个旧改处于不同发展阶段,预计规划总建面约1672万平方米,储备总货值约3526亿元。“大湾区的‘旧改之王’,这是我们的目标,也是花样年在大湾区土储的实力现状。”花样年执行董事及首席财务官陈新禹称。 

花样年:做虎而不是猫

  大本营深圳占了一大半,22个旧改覆盖全市,并进驻罗湖、福田、南山等关内核心区,规划土储面积约586万平方米,预计总货值约1605亿元。 

花样年:做虎而不是猫

  陈新禹透露,花样年在大湾区内的旧改项目将会集中释放价值。未来3年,有20个城市更新项目可转化为开发用地,预计供地总建面约631万平方米,供地总货值约1334亿元。其中,14个项目位于深圳,5个项目位于惠州,1个项目位于东莞。 

花样年:做虎而不是猫

  进展最快的是深圳坪山世界塑料厂项目。该项目于2011年启动,将于今年四季度正式动工,预计明年10月入市。据了解,坪山项目的平均成本约1.7万元/平方米,而周边项目售价在3.6-4万元/平方米之间,预计毛利率可去到50%以上。 

  花样年管理层在投资者会议上透露,在深圳的20多个旧改项目中,公司持有权益部分毛利率约50-60%,净利在20%以上,“是市场最看好的。” 

  这也是一场值得玩「味」的发布会。 

  “地产行业正处在白银时代的大变革时期,未来行业内「小而美」的公司会很难生存,所以我们对适度规模有要求。” 

  负重前行,十多年来潘军第一次在媒体见面会上提及花样年的人才战略。

  “原来花样年比较封闭,都是和比自己小的合作方合作。后来我发现效率比较慢,达成共识特别困难。研究下来发现,我们为什么慢是因为赛道选得不对、人才结构不对。今年我们要换赛道、换打法,对标行业TOP20的优秀企业。” 

  潘军透露,花样年内部倡导“二次创业”,提出“弯道超车”。“弯道超车需要组织有超强力和过硬的技术与全面精细化的运作,花样年对整体人力资源策略进行深度的解释和优化。”不怕事、不好惹、会算帐,是花样年的人才重塑目标。 

  过去两三年,花样年在土地公开市场上声音比较少,95%以上的土储都是通过收并购获得,这是造成发展迟缓的原因之一。潘军指出,花样年将贯穿投资方式与投资人才组合,“原来我们的资源整合力度不够,所以要请有经验的。行业内叫‘吃过猪肉的’,所以我们请惠明总来主持集团的投资业务。” 

  在城市更新业务方面,花样年已有专门的团队与相关金融机构,提供资金给城市更新业务,“未来我们甚至会出现城市更新业务反哺城市开发业务前期拿地的资金。” 

  “团队文化要求是做虎而不是猫。TOP50目标不变,2021年实现千亿目标,我认为这是TOP50的门槛。” 

  附业绩会现场问答实录(节选):

  提问:在被调控连续稳定的一个背景下,公司是否有信心完成全年的目标?具体的推货计划和区域预期是什么? 

 张惠明:对于去化率,今年的包括存量更新是514亿,年度目标(360亿)占了70%。 

  上半年我们卖了131.7个亿,去化率56%。这里面有部分车位和商铺,我们在加快区划。5、6月份才陆续供货,所以去化率低,如果剔除掉重资产,达到72%。 

  下半年会陆续在7、8、9、10月供货,11、12月份持续销售。原计划有278个亿的货,5月新拿了一块天津的地,国庆供货,今年全部的供货大约增加10亿的货值。 

  另外可以看到,花样年的成交均价是11713元/平,高价项目相对少,所以销售压力并不大。 

  4月份国家重提政策,以及7月份的信托、近期的金融政策对市场的影响是蛮大的。我们下半年供货都是在一些比较好的城市,按照当地的限价做预测,基本上销售的预期问题不是很大,还是要完成20%的增长。 

  今年的开工面积达到739万方,目的就是尽快调整结构,保证明年的供货均匀性,不要前轻后重、前低后高。

  提问:花样年找了张惠明总这样比较有经验的行业人士过来,是不是意味着等到大湾区的旧改项目入市回笼资金后,会在规模、投拓上面更加进取一点? 

  潘军:今年花样年推出了“二次创业”,我们实际上是对标TOP20。我们发现在过往的发展路径上面出现了迟缓,原因就是拿地的方式主要是收并购,要转换我们的模式,让速度变得更快。 

  第一,为什么今年提了“稳投资”?就是在投资的方式上、在投资的人才组合上要贯穿。原来我们在这个地方整体的资源整合力度不够,所以要请有经验的,行业内叫“吃过猪肉的”,所以我们请惠明总来主持集团的投资业务。 

  第二关于城市更新。城市更新是公司的强项,我们在未来三年预计有20多个项目会推出,这些部分实际上都能够体现在这里。我们现在也有专门的公司团队和相关的金融机构,可以有资金给到城市更新业务。而且,从渠道上比传统的房地产开发更有吸引力,因为深圳是吸引金融机构进入的这样一个地方,法律法规明确。 

  未来我们甚至会出现城市更新业务反哺城市开发业务前期拿地的资金,现在我们已经进入到一个更好的状态了。

  提问:花样年在城市更新领域的具体发展策略是怎样的? 

  潘军:我们为什么没有直接叫「城市更新公司」?因为城市更新公司按原来我们的理解都是广州的三旧改造、深圳的城市更新。为什么我们叫「城市发展运营」?很重要的一点就是,在东莞、深圳特别是关内,我们发现当你做大的整村项目整备的时候,不仅是一个城市更新盖房子的过程,而是需要引进产业。 

  未来大湾区大部分的城市,尤其像东莞、惠州等,政府希望你们做产业,做产城一体化,不仅来盖房子,还得把产业引进来,要建服务配套。所以从这个点来讲,实际上是城市发展运营的过程,不是简单地盖了住宅就走了。 

  我们未来的发展策略是,产业要匹配进行。在开发方面政府提供一个净地,提供一个相对成本更便宜的,反过来我们的开发也要给到城市运营集团以长期发展的资金。从这个点来讲,花样年控股上市公司层面,是既有短期的又要考虑中长期的,这是我们城市运营发展公司的战略。

  提问:深圳建设中国特色社会主义先行示范区,对花样年来讲有哪些方面的利好? 

  潘军:现在花样年所做的事情不仅是住宅,因为纯住宅开发是很难有完全单一竞争力的。在座的媒体都知道,深圳6月24日拍了5块地,按照现在的项目是不可能有利润的,就是因为做的产品都是住宅产品,但是这些企业都要进入深圳,都看好深圳未来的城市发展。 

  建设中国特色社会主义先行示范区是一次重大的利好。在这种重大利好的情况下,我们反而要看到,中央未来发展的主轴项目是产业和实业,房地产行业要考虑中长期的整体经济的发展。 

  这一次对于深圳先行示范区的描述,很重要的一点是关于产业的,基本上海洋产业、海洋经济、5G,原来深圳不是太领先的比如生物医药产业和中国医药研究院都放在深圳,这都是和深圳的主导产业相匹配的。 

  花样年过往十几年的产业园开发经验,从2006年南山区的香年广场文创产业园、龙岗的大健康产业、超级IC产业即国家级芯片,我们所做的、我们的合作伙伴都是行业龙头。 

  在这个点来讲,花样年在产业研究方面又走在了行业的前列,这是先行示范区我们相应的一个匹配。因为在未来没有产业的招商、服务运营能力,是不可能在大湾区获得大片的土地。当然通过开发反哺产业,这是符合国家的政策,国家鼓励。你来盖房子卖房子,市长一点都不欢迎你;你说我能为你招商带工业,我给你带来龙头企业纳税,市长、市委书记非常欢迎,适度配一些住宅来反哺一些也符合政策。 

  提问:和360、京东的战略合作,会不会对彩生活账面有一些改善?上个月底的投资者交流上透露下半年会参加一些即将上市的物业公司的投资,有没有更具体的消息? 

  唐学斌:360和京东入股彩生活是基于战略考量。 

  我们和京东、360也有约定,这笔钱的使用用于两部分——40%用于平台的开发、建设,增强平台能力;60%的钱只用于建设,就是去投资一些准备上市的物业公司。这些标的的前提是没有平台,我们可以成为他们的投资人或者是基石投资人,然后把平台交给他们使用。从这个点来说,对彩生活当期的财务报表的改善应该说不是非常明显。 

  准备去投资哪一些公司,这个还没有达成相应的工作不能说,但是我们在和券商广泛地接触,也是希望今年下半年能够有一些落地。 

  总体来说,彩生活希望和京东、360的合作,成为彩生活平台扩张的一次非常重要的契机。 

  我一直对外说,彩生活上市对行业是一个巨大地影响,那么这次360和京东投资彩生活,我认为对彩生活是一次重大的影响。 

  在过去,彩生活已经累积12亿平米物业规模,有3200万注册用户,但是为什么我们一直没有非常大的收益和影响力,这里面有一个很核心的问题,就是我们的平台没有好的产品。 

  我们的用户在平台活跃,还是干物业管理,比如停车、缴费、报修,并没有去做很多的一些居家生活的消费,用户黏性还是不够的。所以我们缺产品,缺好的产品。 

  这次跟360、京东的合作,就是要把我们社区的产品打造出来,能够让居住在彩生活社区的老百姓享受到优质的服务、好的产品。彩生活扮演好管家的角色,为他们选择好这些服务。同时我们还能够帮助业主减免物业费、减免停车费。 

  我们既要提供有温度的、有品质的物业服务,同时还要降低业主的这种支出和为此支付的成本,综合提升社区的满意度,来提升彩生活的市场竞争力。 

  我们期待未来彩生活在规模扩张和平台发展方面,今年下半年能够有一个长足发展,给广大的业主、投资者,还有关心我们的媒体朋友们一个交待。 

  提问:TOP50的目标,千亿目标有没有实现计划? 

  管理层:TOP50目标不变,2021年实现千亿目标,我认为这是TOP50的门槛。 

  团队文化要求是做虎而不是猫,做企业有趣有味有料。花样年的命名以后会坚持三个字,意在希望富有变化,如花样年没有华,是希望可以得到投资者关注,未来企业更加强调进取和高效。(来自投资者会议) 

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