乐居财经 吴诗如 发自香港

  这是一场规模不大的发布会，会场内的媒体座位只摆了三排。

  8月21日，佳兆业美好集团有限公司（02168，HK，下称“佳兆业美好”）在香港举行2019年度中期业绩发布会。11点30分，主席兼执行董事廖传强携执行董事郭丽、财务部总经理易学忠准时出现在会场。廖传强表情略严肃，仅在高管合影时嘴角稍稍上扬了一点。

  2019年7月，佳兆业美好的中文名称由“佳兆业物业集团有限公司”更改为“佳兆业美好集团有限公司”。在发布会上，郭丽也多次强调，此次更名的意义。

  “这一更名代表整个集团未来投拓方向的蓝图，代表业务多元化的战略定位。”她表示，“佳兆业物业”的定位是常规物业管理，而2017年准备上市以来，佳兆业物业板块更希望在常规物管之外，围绕服务的业主方，为他们提供美好生活服务。

  上半年，佳兆业美好实现营收5.58亿元，同比增长35.4%，毛利为1.91亿元，同比增长35.8%，毛利率达34.3%，净利润为9158万元，较去年同期利润水平增长297.6%，经调整后的利润增长45.4%。

  物管规模方面，目前佳兆业美好总在管面积3634万平方米，在管项目达218个。对于在管规模的增长，郭丽称，一方面是来自于母公司的在管面积稳步增长，另一方面，公司通过自身平台加大了对第三方开发商所开发的物业的获取。

  在这份“中考”成绩单上，佳兆业美好力求让外界看到，其对母公司的依赖程度在减弱。

  中期业绩报告显示，独立第三方开发的物业面积由去年底的430万平方米增长到了1250万平方米，较去年底大幅增长了190.7%，项目个数由2018年底的43个增加至124个，占在管项目的56.9%，而收入占比由2018上半年的49.1%上升至今年上半年的54.4%。

  另一个值得注意的是，目前佳兆业美好在管的218个项目中，69个为非住宅项目，而2018年非住宅为27个，面积从2018年290万平增长到现在的460万平。

  在发布会的提问环节，第三方项目扩张、非住宅业务的计划这两方面成为了媒体提问的重点。

  并购动作：正在跟踪2-3个项目

  被问及下半年第三方项目收入占比是否设有目标时，廖传强并没有正面回答，其介绍称，今年4月佳兆业美好并购了浙江嘉兴大树物业标的，从而获取第三方项目的增长。这起并购完成后，佳兆业美好的在管面积上升约35%，同时，公司还将加快对政府类项目的引入。

  而对于第三方市场的扩张，易学忠透露，佳兆业美好主要通过招投标、合资平台以及并购三种方式来实现。“今年上半年已经完成了一单并购，目前我们正在紧密跟踪2-3个项目，希望下半年在并购业务上有实质性动作。”

  至于并购标的选择，其则表示，集团未来的并购方向主要是高端住宅和非住宅，并会在非住宅物业上倾注较大精力，同时高端住宅物业也会在并购范围内。此外，在智能家居、智慧社区领域，也会考虑在这些产业上进行并购。

  住宅业务为引流基础，非住宅业务是亮点

  另一个关注点在非住宅业务。现场提问，佳兆业美好对于未来住宅业务与非住宅业务收入占比会不会有所规划。对此，郭丽表示，非住宅业务提供的面积不大，但带来的收入比较可观，佳兆业美好的发展战略是以住宅业务为引流基础，以非住宅业务作为亮点，并没有对两者的收入占比进行规定。

  对于佳兆业美好为何要拓展非住宅业务，易学忠做了进一步的解释。其表示，对于包干制的住宅业务，目前行业内毛利基本在10-15个点，而非住宅业务的毛利水平可以超过30%，尤其是商业和写字楼业态，包括部分机构物业的盈利能力也相对较强。

  十强不重要 两年内进入第一梯队

  在经营数据向好、规模有所增长的同时，佳兆业美好也在追求行业地位。

  在现场，谈及到佳兆业美好成为行业前十强的量化标准时，易学忠表示，有这样的雄心，而且从管理团队、品牌实力、管理体系来讲，佳兆业美好不输任何一家一线企业。

  “现在我们已经是十强了，其实我们更想表达的是，我们想要进入第一梯队，这个有可能是前二十、有可能是前十五。”在易学忠的回答之后，廖传强补充道。

  他表示，国内针对上市公司排名的机构有很多，不同的机构有不同的量化指标，目前在物管行业，佳兆业美好是上市公司中的第十名。但在他看来，排名不重要，能否进入到第一梯队才是最重要的。

  业绩会现场问答实录（有删减）：

  提问：请问在物业管理的分布下，今年下半年第三方开发商收入占比会提升到百分之多少？深圳示范区政策出台后，在深圳有什么新布局或收购计划？

  廖传强：关于第三方收入占比，就像刚才所说，我们的收入占比有显著成效，这首先得益于全体同事的努力，加大了整个市场的投入。其次是我们在今年4月份并购了浙江嘉兴大树物业标的，从而获取第三方增长。后续我们会相应通过以上两个路径，同时加快对政府类混改的引入，加大第三方收入占比和面积占比，从而降低我们对母公司的依赖。当然，母公司的支持也很重要，两步同时走，既有投资方的支持，也会通过自身品牌获取第三方项目。

  大湾区的成立对我们来说肯定是积极的表现，母公司（1638）大量的业务资源来自于大湾区，以至于（2168）的项目业态和项目也在大湾区，无论质量还是单价，相信都会给投资者和业主带来不错的回报。

  提问：很多物业公司都有上市，像彩生活、碧桂园，他们代表不同的业务方向，彩生活的市场并购能力特别强，母公司没有办法给很多支撑，但绿城、碧桂园和即将上市的保利物业，母公司每年的业务增长表都可以给他们很多物业管理资源。在这种行业格局之下，佳兆业美好的竞争力何在？咱们在母公司上没有碧桂园和保利那么强，但市场并购能力又不见得有彩生活那么好，如何突围？管理层给公司定的目标，第三方和来自母公司的收入占比达到什么程度是比较理想的水平？

  郭丽：佳兆业美好集团有自己的竞争优势，在做好母公司提供项目的同时，创造自己项目组成的多元化，这一直以来是佳兆业美好集团的特色和亮点。在做好多元化这一块重点拓展非住宅项目，比如体育场馆领域，佳兆业美好集团排在前列，一是我们有很多在管体育场馆，二是我们有很成熟的管理经验及团队，三是在中国物业管理协会的支持下，未来还会引领体育场馆的标准和管理体系的建设，助力行业发展。除了体育场馆之外，还有很多非住宅的，比如商业、写字楼、政府公建，甚至将来还会涉猎政府配套和市政配套的物业服务。

  除了项目类型多元化组成之外，佳兆业美好集团不单是作为常规的物业管理服务公司，我们还有自己的核心竞争力，比如将来要做到社区智能化、物联网，我们有齐家科技和佳科智能，一个作为软件及线上科技公司，另一个作为社区甚至将来城市智能化施工、设计及产品研发单位，跟我们的物管形成优势互补。佳科智能从2015年迈向市场至今发展势头猛烈，今年上半年除了涉猎常规住宅、写字楼、商业智能化，还介入到市政配套，比如医院、产业园区，今年上半年获得成都智能化公交枢纽工程，将来通过我们的智能化和齐家科技的发力，提高佳兆业美好的品牌影响力，助力我们提升并获得更多元化项目。

  易学忠：大家都比较关注物业管理板块第三方市场的扩张情况，现在主要是通过几种方式来实现第三方市场的扩张：一是招投标，二是通过合资平台，三是通过并购的方式。

  对于市场扩张，公司有既定计划，尤其是上市以后，包括2018年、2019年，我们有既定步骤，今年上半年已完成了一单并购，780万方面积，目前正在紧密跟踪2-3个项目，希望下半年在并购业务上有实质性动作，对第三方市场面积的提升有较好表现。

  提问：非住宅物业这几年收入增长很大，面积没有显著增长，体育场馆储备了不少，有没有跟政府谈好未来几年可以增加多少个？

  郭丽：先回到您所说的体育场馆，目前国内物管公司当中，佳兆业美好集团在体育场馆方面处于领先地位，一是我们有很好的管理基础，二是我们会推动体育场馆规范化、规模化及产业化的提升，这本身对美好集团来说就有很好的品牌影响力及获取项目的实力，今年下半年我们还会增加2-3个体育场馆。至于明年或后年体育场馆规模，这需要看公司发展战略。

  提问：未来非住宅收入的占比会否呈爆发式增长？

  郭丽：从2018年的报表可以看到，住宅与非住宅的占比基本上是一半一半，到6月30日，非住宅占比是百分之46点多，至于住宅与非住宅达到怎样的比例水平我们并没有硬性框死，非住宅提供的面积可能不大，但带来的收入比较可观，佳兆业美好集团的发展战略是以住宅为引流基础，以非住宅作为亮点，按照这个战略拓展住宅与非住宅项目，并不会框死说一定要非住宅超过住宅，也不会说非住宅一定要低于多少比例。

  提问：公司积极推出很多增值服务，而在业务板块方面上半年拿了很多盈利能力较高的非住宅项目，但毛利率没有明显提升，请问是否有相应措施进一步提升毛利率，还是说现有毛利率水平已经是业内比较稳定的水平？今年在长三角并购了一家物业公司，请问之后并购还会着眼于哪个区域，或者说倾向于并购哪一类标的？

  易学忠：公司2019年上半年的毛利率和去年基本持平，但各个业务板块会有差异性，物业管理板块相比去年有小幅下滑，主要原因是浙江市场并购业务以包干制为主，除去这个业务，贡献毛利率是百分之百，这带来整体毛利率的下行。同时，我们在另外两个业务板块（社区增值服务、智能解决方案服务）有比较好的盈利能力，可以相对弥补，总体毛利水平和去年基本持平。未来从业务战略上，在保持基础业务规模增长的同时，我们要发力社区增值服务和智能解决方案服务这两块业务，尽最大能力提升份额，让整体毛利率相对稳定。

  在并购上，上半年主要落子在长三角，从大的战略上，我们会关注湾区、长三角以及重要城市群、城市带的优质地方性物业公司，其发展理念、企业文化、财务状况和佳兆业美好相对匹配，未来发展前景我们也会考虑，综合各项指标来决定收购标的。

  提问：非住宅业务和住宅业务毛利水平分别是多少？刚刚说到之后会重点做非住宅项目，那么在收购方面会否重点关注非住宅的公司？

  易学忠：非住宅的盈利能力显著高于住宅，对于包干制住宅业务，目前业内毛利基本在10-15个点，非住宅的毛利水平可以做到30%往上走，尤其是商业和写字楼业态，包括部分机构物业的盈利能力也相对比较强。

  关于并购标的，佳兆业美好集团未来的并购方向主要是高端住宅和非住宅，我们会关注非住宅物业，倾注较大精力，同时对高端住宅物业也会在并购范围内考虑。在住宅物业板块之外，在智能家居、智慧社区协同佳科智能的发展，也会考虑在这些产业上进行并购。