乐居财经 林振兴 发自北京

  “变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！”华夏幸福的2018年是有惊无险的。

  如今，2019年过半，面对外部市场环境变化和企业内部发展革新的双叠加，华夏幸福用一系列数据告诉外界，“美好的春天”已到来。

  8月16日晚，华夏幸福（600340.SH）发布2019年半年报，其归属于上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%；营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；总资产4570.7亿元，同比增长11.6%。

  在营收、净利双增的基础上，将时间镜头拉长一些，观察得就更加清楚。过去5年，华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%，充分显示了其是一家成长性良好的公司，且产业新城模式具备了强劲生命力。

  无论是外埠区域的加码、平安入股、高层引援亦或是新定位的探索，都意味着华夏幸福跳出“舒适区”，在时间的循环中寻找突破口，在策略上做到先发制人。

  而在过去的半年，华夏幸福很幸福。事实上，之所以能赢得幸福是因为其手上攥紧了三张重要底牌。

  第一张底牌：深挖产业护城河后，开创双轮驱动

  整个2018年，华夏幸福是从“不确定性中寻找确定性”。在度过水逆之后看，这个“确定性”很大一部分缘于其产业新城的稳固，以及可预见的爆发力。

  17年前，当华夏幸福进入河北固安时，这个缺乏工业基础的农业县，当年财政收入仅1.1亿元。到了2018年，这一数字激增至98.5亿元。而2019年上半年，华夏幸福在固安签约投资额就高达4.43亿元。

  巨大增长背后，很大程度上有赖于华夏幸福对产业新城的持续升级，以及因地制宜打造产业集群。而在全国，截止2019年上半年，华夏幸福投资运营园区新增签约入园企业328家，新增签约投资额1052亿元。

  产业新城锻造了华夏幸福在地产圈独特的运营模式，不同于其他房企90%以上的营业收入来自于房地产开发，华夏幸福的主业分为产业新城和房地产开发两大板块。

  报告期内，华夏幸福实现销售额 645.31 亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额143.83亿元，园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元，其他业务销售额22.31亿元。公司签约销售面积共计551.05万平方米。

  进入2019年以来，华夏幸福将“产业新城运营商”的注入了新的内涵，加上“商办业务”的双轮驱动，摇身一变成“综合性资产管理平台”，打开一扇估值提升的想象之门。

  事实上，纵观全球不动产领先者，无一例外都是覆盖开发经营全周期。通过轻资产和重资产模式并重，华夏幸福从根本上搭建了一个正循环体系，实现收入结构的多元化，同时增强了自身抵御风险和穿越周期的能力。

  在2019年中报发布的同时，华夏幸福亦公告，将下属全资子公司北京物盛科技有限公司100%股权及4.42亿元债权，一并转让给平安人寿。同时，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务。

  此项目成为华夏幸福与中国平安首个合作落地项目，将项目公司的股权及债权作价58.28亿转让给平安人寿，预示着华夏幸福将以轻资产模式开启全新发展。之后，华夏幸福将代为开发建设项目并从中收取代建管理费。

  业内分析人士认为，华夏幸福可以借助中国平安强大的资管能力，为自己的新身份“综合性资产管理平台”提供有力的业务支撑。

  第二张底牌：深耕都市圈后，异地复制显著

  继发改委在今年2月明确“都市圈”概念，到4月8日发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，房地产行业形成了普遍共识：二次城市化浪潮再次开启。

  在华夏幸福的规划中，将重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈，形成“3+3+X”格局。

  华夏幸福的选址眼光相当独特和精准，在调控之下，一线城市增长乏力，三四线城市也疑似“强弩之末”，强二线城市则展露了强大的发展潜力。而华夏幸福选择的新城市中心，南京、杭州、郑州无一不被认为极具增长前景的明星城市。

  此前，在很多人眼里，“华夏幸福”和“环京”之间，基本上是可以划等号。即使有些异地项目，在环京项目的光环之下，也往往“可以忽略不计”。

  但从2019半年报的数据来看，这个刻板印象要被彻底打破。产业新城异地复制成效显著，无疑给华夏幸福打了一剂强心针。

  报告显示，非环京区域业绩贡献比例显著提升，实现收入148.08亿元，同比增长96.54%，占公司主营业务营收比例从上年同期的21.69%提升至38.47%。非环京区域的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%，非环京区域业绩贡献比例显著提高。

  不止如此，在新增项目方面，华夏幸福报告期内新增5个入库PPP项目，全部位于环京以外的外埠区域。华夏幸福产业服务收入 118.75 亿元，其中，环北京以外区域产业服务收入 87.74 亿元，同比增长96%。

  第三张底牌：引入平安集团，增加想象空间

  进入2019年，华夏幸福与平安加码合作的消息，在市场中又释放了新一轮利好。

  平安的到来为华夏幸福带去了诸多不确定性，却也带来了财务方面的安全感。期内，华夏幸福因经营活动产生的现金流入持续增长，共计407.9亿元，回款率由去年同期的46%大幅跃升至今年的62%。

  有了平安的入驻，华夏幸福的资金链明显游刃有余。借助平安强大的资金归措能力，有力地改善华夏幸福的融资购成，使其资金链更健康、更具韧性。

  从数据来看，华夏幸福筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿，提升为317.4亿。值得关注的是，此次半年报显示，华夏幸福融资面极大改善，其新增融资为632.6亿元，其中84%为非房融资。

  6月，“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿，发行利率6%-7.3%，该项目是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持专项计划。换而言之，这一单非房融资，为华夏幸福的融资之路打开了更大的空间。

  在外界看来，战略引入平安，构筑起不动产和金融深度融合的强大护城河。金融“长钱”与不动产结合必将催生更强大的资本和更卓越的不动产企业。而致力于基业长青的不动产公司，必然由单一负债模式向金融深化模式转变。

  此外，华夏幸福还迎来了吴向东及其老搭档俞建的加入，俞建原任华润置地CFO，在融资方面颇有建树。而吴向东，则是一手缔造“万象城”系列品牌的明星职业经理人。

  吴向东团队的入驻，给华夏幸福带来的新思维与新理念，其新团队的赛道，主要是商业地产、康养、长租公寓等领域。这是他的能力舒适区，同时也是平安期望看到的一个新领域。

  对于华夏幸福来说，这三张底牌让其在赢得幸福，同时能够更加平稳地驶向远方。