文/乐居财经研究员 李晓

  8月14日，永升生活服务（01995.HK 下称 永升生活）发布其上市后的第一份中期业绩公告。

  报告显示，永升生活服务2019年上半年收入达到7.1亿元，同比增长61.4%；归母净利润达到0.9亿元，同比增长119.7%；在管面积达到4900万平方米，同比增长52.6%；合约面积8620万平方米，同比大幅增长103.6%。截至6月30日，永升生活服务拓展版图已覆盖中国63个城市。

  “收并购是做大规模与利润的重要手段”

  永升生活服务是旭辉控股集团(00884.HK 下称旭辉控股)旗下孵化的首家港股上市公司。截至6月30日，旭辉控股总土储达6300万平方米，其中已确权面积为4680万平方米。

  背靠着旭辉集团的永升生活，出生时便含着金钥匙。截至6月30日，永升生活总在管面积为4902.4万平方米，其中来自母公司旭辉集团的在管面积为1593.3万平方米，平均物业费为3.35元/平方米/月，收入为2.5亿元，占公司总收入的58.5%；来自第三方物业开发商的在管面积为3309.1万平方米，平均物业费为1.93元/平方米/月，收入仅为1.8亿元，占公司总收入的41.5%。

  相比2018年第三方物业开发商所贡献的在管面积有所提高，甚至已远超其母公司旭辉集团。永升生活执行董事兼总裁周洪斌在中期业绩会上表示，“收并购是做大规模与利润的重要手段。”从永升生活包干制与酬金制的占比，其收购物业的质量也能窥知一二。

  截至6月30日，永生生活属于包干制的物业在管面积为4429.8万平方米，收入为4.3亿元，占总收入的98.8%；酬金制物业在管面积为478.6万平方米，收入为0.05亿元，占总收入的1.2%。

  2个月前的一笔非住宅物业交易，在此次中期业绩公告也有披露。2019年6月18日，永升生活发布公告称，以4.62亿人民币从新地集团手中收购青岛雅园管理有限公司（下称 青岛雅园）55%股权。

  报告中称，本交易将会有四年的溢利保证，青岛雅园承诺其纯利将按以下年份不少于：2019年，人民币 6,000万元；2020年，人民币7,000万元；2021年，人民币7,300万元；2022年，人民币7,600万元。可由于并购尚未完成，青岛雅园的财务及营运业绩并未载入报告中。

  据公开资料显示，截至今年6月，青岛雅园已新接三项新管理项目，其管理面积超过180万平方米。根据青岛雅园未经审核的财务数据显示，截至2018 年12 月31 日，经营收益为人民币1.9952 亿元，净利润为人民币3340 万元，净利率16.7%。收购后第一年，青岛雅园为永升生活贡献的纯利，预计将达到6000万元。

  周洪斌也曾豪情满怀的说，“目前永升在管面积中超过18%面积为非住宅，将这一比例提升至30%以上是永升在业态发展上的战略追求。”截至6月30日，永升生活住宅物业在管面积为410.6万平方米，收入2.7亿元，占总收入的63.4%；非住宅在管面积79.5万平方米，收入1.5亿元，占总收入的36.6%。

  据浦江中国统计，2018上半年物业百强企业的办公物业、商业物业、政府物业费用，同比2017年上半年分别上涨0.8元/平方米/月、1.1元/平方米/月、7.4元/平方米/月。反观住宅物业费，2014年上半年为1.3元/平方米/月，到2018年上半年，仅为2.1元/平方米/月。据相关机构统计，在物业百强企业的服务费中，办公物业服务费最高，达7.88元/平方米/月；其次是商业物业服务费，为7.02元/平方米/月；住宅物业服务费最低，为2.30元/平方米/月。

  截至6月30日，永升生活已签约管理工业园区、医院、工厂、展览中心、体育场馆、公园及教育机构，在各业态和主要进驻城市均有标杆性服务项目。包括上海恒基旭辉中心、北京旭辉空港中心、武汉旭辉大厦、上海洋泾LCM智汇旭辉广场、天都商业大厦、邵阳体育中心、昕月溪商业广场等多个项目。在此行业背景下，永升生活还为非住宅物业打造了一整套的服务体系和标准，推出了悦泽商办服务体系。

  在收购青岛雅园时，周洪斌也曾表示，“永升在非住宅领域探索出来的悦泽商办服务体系和增值服务将有效扩展和复制到青岛雅园项目，带来盈利的增长和盈利结构的优化。”

  增值服务贡献收入近4成

  此次中期业绩会上周洪斌表示，永升生活服务业务业态多元，涵盖住宅及非住宅等多种物业形态，服务链条较宽，可提供物业管理服务、对非业主的增值服务及社区增值等服务。

  截至6月30日，永升增值服务收入占比达到38.4%，毛利占比达到56.9%；社区增值服务在收入中占比同比提升7.7个百分点，达到20.0%。

  增值服务中，家居生活服务（主要包括房屋装修、上门维修、拎包入住、水电费收集等）收入0.68亿元，占增值服务总收入的48.8%；物业经济服务（主要包括公寓、停车位的代理服务）收入0.4亿元，占增值服务总收入的28.7%；停车位管理、租赁销售服务收入0.27亿元，占增值服务总收入的19.7%；共用区域增值服务收入0.03亿元，占增值服务总收入的2.8%.

  截至8月16日收盘，永生生活3.73港元/每股，比昨日收盘价3.82港元/每股稍有跌幅。8月15日收盘时，永升生活涨跌幅达4.09%。