行业最混沌的时候，就是外来物种入侵的时候，只是我没想到的是，同时出现了两类野蛮人

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  第一个要说的，是险资入侵

  险资入股房企我想大家多多少少会有点感觉，但是统计过后你会发现这样的趋势比你想象中的要强烈

  光光只有今年，生命人寿+安邦保险入股了金地超过50%的股份，金融街在今年3月也整体出让了31.44%的股份给险资，而最近的消息是平安和新华人寿拿下金茂一共24.38%的股份

  其中常客应该是平安了，这几年孜孜不倦的成为了融创、碧桂园、旭辉、华夏幸福、金茂的二股东，如果真的按照流量金额的计算，平安是当之无愧中国最大的开发商，再加上平安自己拥有不动产的板块，是一个当之无愧的超级大航母

  盘点了一下，安邦参股了6家房企，平安5家，前海人寿4家，中国人寿3家……

  所以险资这么孜孜不倦的进入房地产行业到底是什么诉求

  看懂这个问题我们首先要知道房企为什么卖掉自己的股份让险资进入，要知道一家开发商在这个行当这么久了，什么融资模式没有做过，卖股份几乎是最肉痛的一种模式，为什么还要这么做

  最近我在重温《我在碧桂园的1000天》这本书，回顾了碧桂园当初引入平安的两个核心关键原因，首先依赖平安这张名片，可以帮助碧桂园在后续的资本市场降低成本，这对高周转的企业来说，哪怕只是降低一个点，对于这样的高周转企业是本质的区别

  另外也因为平安的名片，可以帮助拓宽融资模式，最近上课了才知道一家开发商融资的路径有各种各样，而不同的模式对你是不同维度的考核，有了险资的资质，很多场景运用解释成本就会降低很多

  另外还有很重要的一点，对于一些民企来说，引入险资是身份的象征，在未来的楼市里，越是根正苗红就越能够站的久，对于这一点很多闽系开发商看的也确实通透

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  而对于险资来说愿意入股也非常简单，我们可以看到他们几乎完全不需要品牌露出，对于整个项目也基本毫不关心，因为对于他们来说只是财务投资

  对于险资背后这么庞大的资金储备量，他们日常考量的思路就是如何把钱放在一个有稳定收益且池子够大的地方。这样的选择如今并不多，房地产算一个

  但是很多人会说，对于开发商每年的年报，几乎利润率都非常的低，险资进入的回报不一定很高。

  的确这个问题，但是险资和开发商的合作远比我们想象中的要紧密，除了公司入股之外，在不同的项目上险资也会进入类似于联合操盘手的身份进入，但是完全都是隐形不对外说的

  换句话来说，公司层面入股获得规模出口，项目层面入股获得利润出口

  另外还有一个细节，如果你细心的话可能也会发现，但凡险资入股的开发商们，后续的合作会非常的紧密，这么做除了互相之间抬轿子做规模之外，最大的好处就是险资的交叉收益会高很多

  对于他们来说，财务投资就是这样，算的是一笔总账，如今持续的在投资也说明地产投资对于他们来说是比划算的买卖

  当然这里的划算本质上也吃了开发商如今恐慌的便宜，相比较而言房企更加需要险资的帮助

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  第二类，其实可以说是最熟悉的陌生人了，港资房企，开始杀回大陆市场了。

  对市场跟进的比较紧密的朋友应该有端倪，刚刚上个礼拜，新鸿基联合平安（又是平安），以132.6亿的代价，拿下了杭州江河汇地块。新鸿基宣传等待了这块土地20年

  而这不是杭州进入的第一家港资企业，嘉里、恒隆、新世界都已经布局杭州

  另外非常明显的，更多的二线城市成为这一轮港资回涌的主战场，除了杭州，南京也是如此。香港置地在南京已经有3个项目，其中就有一个超过百亿的大盘，一样是城市核心区的绝版地段

  其实你仔细去找，你会发现不论是新鸿基、香港置地、恒隆都开始悄无声息的布局内陆市场，曾经在楼市里我们以为几乎快绝迹的港资企业变得越来越普遍

  他们为什么可以拿地，而且不少还是大规模的优质核心地块，其实他们的切入点非常简单，就是看准了大量土地出让时候对持有面积的要求以及土地付款方式的要求。

  港资企业之前消失因为两点，第一都是自己的钱所以快不起来，第二喜欢持有做运营，而之前的市场不需要做运营

  而如今，这两点恰恰成为他们的最强竞争力。也正是因为这一点，如今不少港资可以拿到绝版土地的原因

  这一点并不是今年才发生的，我印象中大概2016年开始，类似于香港置地在上海就和旭辉合作联合拿地一个做商业一个卖住宅，他们通过一个个点状的合作摸清市场已经找到自己的核心竞争力

  我曾经和一家港资的负责人聊天，他说了一句话我印象深刻：大陆开发商负债率太高了，都是70%，80%，甚至还有一百多的，我们负债只有6%，拿出来的都是自己的钱，这种优势在土地端实在是太明显了

  后来我查了一些数据才知道，类似新鸿基，企业的净资产额度已经超过6000亿，而大陆房企前三梯队的，净资产也不过2000-3000亿，我们在实现快周转的同时，其实本质上也并没有自己的企业带来什么资本。而那些默默无闻的港资企业，实力其实比我们想象的要大很多

  现在他们反攻大陆市场，第一是觉得如今是个好机会，第二也是现在的环境对他们来说真的非常适合

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  然后我想说的是，其实未来行业的主流，其实都是被这两大野蛮人牢牢把握的。我们引以为傲的住宅模块，旁人没办法触及，但是几乎所有开发商都认为这不会是未来的主流

  而在不少我们认为的小众行业里，他们的布点比我们想象的要更早

  保监会在2018年6月发布通知，允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场，物流地产中国人寿和泰康人寿也早就布局，另外更别说养老地产了，险资最多的就是精准的养老客群

  另外对于商业地产和办公楼市场，港资就更不用说了，都是他们发家的东西，现在各种都是轻车熟路

  这三大未来的主流赛道，他们布局都早过于地产商，甚至还拥有自己非常明显的优势

  所以在我们面前看到的，就是江山慢慢在倾斜以及未来的话语权也在他们身上。换句话来说，这样的入侵不是暂时性的，而是永久般的存在

  这个时候你突然回过头来看看自己，几乎除了住宅开发之外，什么都不会……

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  我们来反观这两类入侵者，其实我更想说是，从他们身上我们看到了自己有什么

  其实如今的格局都是掐住了如今我们主流开发商的两个命门

  融资成本越来越高以及行业去杠杆的节奏越来越猛，所以这两个氛围让不少开发商变得非常难受

  也正是因为这样的氛围，也让不少房企意识到，原来在世道艰难的时候自己会是那么脆弱。这些都是过去20年所有开发商引以为傲的“企业竞争力”，如今看来多少有点原罪的意思。

  毫无疑问，地产的世道和以前不太一样了，管控的更严，也是逼迫所有的开发商更多的依赖自己。而且以后会越来越明显

  为什么，其实道理也很简单，就是希望外力的钱不要再流入到房地产了，让钱可以到实业里面，地产的钱就让开发商自己在内部循环

  有人算过一笔账，真的要实现这样的场景，就是所有开发商的负债率要降低到20%以下，而能够做到这种比例的开发商也只有港资了

  港资会不会替代主流开发商我不知道，但是毫无疑问，所有内陆的房企未来就是一个夹缝中求生存的模式

  对于险资和港资，其实是两种不一样的模式入侵，一种是融入你的身体，就看未来会不会完全的占据，一种就是和你抢饭吃，就看未来会不会把你饿死

  但是不论如何我们都应该感受到外围的虎视眈眈。我们可以不被危机驱动，但是必须要靠危机感让自己保持警醒

  越是混沌的市场未来的分层越超乎我们意料，但是不论如何在最后风景都看透的时候，让自己保持在牌桌上，才是最关键的事情

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  文章从头到尾我都叫他们是野蛮人，我特别好奇十年后我们再来看房地产，我们又会定义谁是野蛮人

  （来源：真叫卢俊）