吴建斌:负债本乎于心

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产大爆炸 2770阅读 2019-07-17 20:39

吴建斌:负债本乎于心

  自从前后主管几家上市集团财务以来,每次见到投资人或媒体询问业绩时,总会有人询问有关负债率如何控制及控制目标的问题,我会不耐其烦地解释我的看法。因此可见,控制负债率是房地产企业运营过程中的一件大事。

  我的看法是,不可视而不见,又不可谈虎色变。

  01 

  负债率管理是必修课

  负债率,也俗称杠杆率。

  在曾经读过的教科书上,只教给我们如何计算这一类指标,但并没有说这类指标在什么区间最为合理。这说明,负债率高低并没有统一标准。

  1997年亚洲金融危机火烧到香港,对中海地产的打击可说是致命的。痛定思痛。在2001年制定了净负债水平不得超过40%的红线管理。

  这是一条铁律,上下须严格执行。后来,这家企业小步快跑、稳字当先。多年后,成为行业的利润王、市值王、品牌价值王。

  我在2014年4月加入碧桂园后,为了获得境外融资的重大突破,于是向境外投资人发出了一个清晰信号,即净负债水平控制在70%之内。尽管那时做不到,要做到很吃力,但因为有这个需要,也就一直努力做。

  三年后的碧桂园,已是不可同日而语了。

  所以,负债率管理是一门必修课。

  重视了,可锦上添花,让市场对管理层充满期待,而管理层会为郑重的承诺做出不懈努力。努力了,就像硫酸与水混合后所产生的巨大爆炸一样。这便是化学作用。

 02 

  上线管理的五要素

  在现实和实操过程中,负债率管理却是一个十分复杂十分敏感的事情,不可能用一两句话说得清楚道得明白的。经验告诉大家,往往就是一场又一场的内部博弈。

  既然是博弈,皆有输赢。

  若是良性的正向的博弈,那是健康做法,可事实上,往往非健康性的博弈很多,有时很烦,因而会打乱许多节奏。常言道,人算不如天算。正面看,这就是管理学的可敬可畏之处。

  回想2005年以来,中国房地产进入到蓬勃发展阶段。

  这十多年来,房地产调控从不间断,每过几年来一次,而且一次比一次看似猛烈。有部分企业选择不退缩,一方面苦练内功,另一方面伺机而上,把净负债率推到高达百分之几百。如今它们成功了,占据了行业第一方阵地位。

  负债率是高是低是好是坏,并没有一个简单而又清晰的答案。

  总结而言,负债率的上线管理很重要,但取决于五个因素变化而变化:

  第一,整体经济是上升还是下降;

  第二,所处行业还有没有机会,是大机会还是小概率;

  第三,把沉重的融资成本加上,毛利率处在高位还是低位水平;

  第四,高负债率下,你的股东资金回报率是否比没有使用负债率的回报要高?

  第五,所谓的高负债率背后的资产质量如何,是好资产还是差资产,是变现快的资产还是变现慢的资产。

  假设行业平均净负债率为50%,那么,贵公司是选择高于50%还是低于50%的,则取决于五大因素连乘的结果。

  03 

  负债率高低的衡量指标

  杨国强曾说,高周转就是化解企业运营风险的关键。

  他最为有名的一句话是说:我和总裁谈过,给你一块钱,一年后你给我挣回多少钱。总裁说,我给你挣回五毛钱。我说不用,挣回三毛钱就很开心了。

  这段话成为碧桂园管理的精髓。

  杨国强一直强调,他搞企业追求的是股东资金年化回报率。

  这是一个现金流管理的概念,是会计上讲的收付实现制下的口径。

  房地产行业是一个资金密集型行业,现金周转率非常重要。当你的企业周转率比别人快,那就会产生高于行业的叠加效益。

  换句话说,负债率是否高,衡量的一个重要指标则是,你所关注的企业的资金周转是否快。如果保持足够快,说明生意有的做。

  所以,关注负债率有时重要,有时不重要。

  重要不重要取决于企业在追求什么,追求背后的逻辑是什么。

  逻辑通了,如中医经络学说说的,痛则不通,通则不痛。

  04 

  遇到资金周转困难如何做

  我以为管理负债率是门艺术,到底何时高何时低,其实答案就在每个企业掌舵人的心中。

  负债率是个量化指标,有普遍标准,辩证来说,如果长期坚持某一个量级,未必一定是对的。

  做过企业的人都知道,影响负债率的高高低低,不仅仅是财务人员融资的事,还是整个企业系统的事。

  从实务角度来看,负债率管理关乎每个部门、每个环节、每个人。

  就房地产行业而言,可以细分几十种商业模式。每种模式下,对负债率要求有所不同,因此不能一概而论。

  记得2016年春夏交替期间,杨国强和我探讨负债率管理问题,探讨了很久,他有他的坚持和判断:

  “在做生意方面,财务要记住,在不违法的前提下,永远不要让公司受到任何约束,有得做就狠狠地做,没得做就耐心地等待。”

  万一有一天出现资金周转上有困难,有几个措施可用:

  第一,立即停止在建项目,开支就可减少;

  第二,盘活有价值的资产,促使资金快速回笼;

  第三,寻求银行融资,利息高点也可以;

  第四,实在不行,可把股权质押或者出售进行融资。

  但当危机突然降临,恐怕股票价格下跌,出售股权没有人要。所以,保持良好的资产变现能力和良好的经营现金流始终是最好的保障。

  05 

  负债本乎于心

  互联网隐形大帝、日本企业家孙正义曾说:“我是一个数字化的人,数字从不会说谎。只有数字才能将纷繁复杂的事务简化到本来的面目。”

  这句话对我很受用,财务数字是不会说谎的。

  然而,高负债率的商业模式是一场豪赌,赌注是钱,赌的是未来会更好。

  走过中国20年房地产历程我深切体会到,如果你所在的企业一路豪赌,那就成功了!未来10年要不要继续豪赌,我以为仍取决于前面讲的五大因素的驱动。

  如果你的企业回答大多是Yes,继续高负债高歌猛进不会有错;

  如果你的企业回答大多是No,选择低负债低飞远行也许是对的;

  如果你回答的含含糊糊,那就有必要选择动态负债率管理法,见步行步。

  成功=胆识+运气。

  胆识=胆量+见识。

  胆量=敢作敢为的冒险精神,包括敢于举债的能力。

  “给我一个支点,我可以撬动地球。”这是古希腊物理学家阿基米德说的一句家喻户晓的名言。

  负债率是高还是低,其实不在数字本身,而在乎于心。

  心若静、风奈何?

来源:地产大爆炸

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