德基企业集团:德隆系“魅影”

  [编者按]它们,低调,神秘,家底殷实,它们顽强,有特色地深耕一方,不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列,挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起家于南京的德基集团。

  策划:陈海保

  统筹:王敬宾 王彩霞

  撰文:房慧

  编辑:于婞

  因老板卷入与范冰冰的绯闻,德基广场又火了一把。

  不过一般人并不知道,这家位于南京新街口的高档购物中心,近五年的单店销售额一直居于全国前列,甚至超越了北京国贸商城、深圳万象城。

  2018年,德基广场实现销售额100亿元,全国第二,仅次于北京SKP。

  南京新街口被誉为“中华第一商圈”,商场云集,这里聚集了德基广场、金鹰中心、中央商场、南京新百和大洋百货等7大商场(购物中心)。

  这家位于二线城市的商场是如何做到全国第二的?德基广场的持有人德基广场有限公司背后的实控人究竟是谁?


德基企业集团:德隆系“魅影”

  华东商业“吸金王”

  从南京新街口地铁站7号口可以直达德基广场。广场人气极旺,在商场营业的任意一个时间段,这里都是熙熙攘攘的人群。

  德基广场靠什么来吸纳人流?

  先来看看商场的品牌。2006年开始营业的德基一期,商业面积65000平方米,云集了Louis Vuitton(路易威登)、Hermes(爱马仕)、Dior(迪奥)、LoroPiana (诺悠翩雅)、GUCCI(古驰)、BVLGARI(宝格丽)等一线大牌。彼时,新街口还没有定位奢侈品的高端商场,德基填补了这一空缺。

  二期2012年营业,面积比一期更大,有85000平方米,增加了40多个奢侈品牌,有Chanel(香奈尔)、BURBERRY(博柏利)、Yves Saint Laurent(圣罗兰)、Cartier(卡地亚)、Tiffany&CO(蒂芙尼)、VacheronConstantin(江诗丹顿)、Jaeger-LeCoultre(积家)等品牌。

  定位奢侈品路线的德基,成了南京乃至华东最赚钱的商场。据了解,对二期的定位,吴铁军兄弟花了三年时间做调研,德基广场总经理吴铁民曾说过:“如果又是和其他商业项目做一样的定位,无论是从地理位置、客户购物习惯还是未来的可持续竞争力来看,我们都不具备优势,所以在定位上必须要有所突破。”

  已成为南京高端商业标杆的德基,并未有向外扩张的计划。德基广场有限公司行销部上述负责人表示,公司目前没有向其他城市扩张的计划,主要围绕新街口德基广场的运营,做持续的品牌引进、内部改造、业态调整和服务人员态度培养等工作。

  不过,德基广场还有规划中的三期,早在2015年,吴铁民在接受媒体采访时表示,德基广场三期项目将打造一个涉及商业、住宅、人文的综合体,包含南京最高端的酒店式公寓,以及博物馆和美术馆。但至今,三期项目还未动工,地块暂时用作停车场。

  此外,2014年外资JP摩根退出南京世贸中心的建设,彼时德基集团以7350万美元的代价接盘,占股75%。但目前项目几乎处于停工状态,建设进度远远落后于周边同期开发项目。其酒店式公寓入市以来,反响也很一般。

  或许不向外扩张,实是另有隐情。

  股东名单闪现“德隆系”

  从德基广场的交易额来看,确实数字惊人。但这个钱并不是自己的,也揣不进自己口袋。

  实际上,德基广场的净利润如何?在公开资料中并无报道,可以查到的是2012年到2014年之间,德基的资产负债率分别是58.99%、54.42%和76.14%。负债骤增的那一年,德基收购了世贸中心。

  熬过了2015年,2016年德基还发行了一项资产支持专项计划。此外,德基还将德基广场物业抵押给招商银行南京分行进行贷款,融资额度为26亿元,融资期限为2017年6月28日到2032年6月27日。

  当然财务杠杆的应用,并不足以说明问题。值得关注的是,旗下没有资产上市的德基,背后有没有投资大鳄?

  据天眼查显示,除房地产开发外,德基集团的业务还涉及物业管理、医疗健康、拍卖、餐饮、文化艺术等领域,在这些注册公司中,已取得香港身份的吴铁军一般仅担任董事,18 家公司的法人代表是他的弟弟吴铁民,这些公司的股权穿透后,均指向了“香港德基企业集团有限公司”。

  据悉,德基广场的全资子公司南京新宇持有德基广场一期、二期物业,南京新宇再以1200元/平米/年的价格出租给德基广场。目前德基广场总资产40多亿。除德基广场外,德基在南京还开发持有德基大厦、南京世贸中心、紫金山庄等物业。

德基企业集团:德隆系“魅影”

德基企业集团:德隆系“魅影”

  如今,德基集团和德基广场均是香港注册公司德基企业集团有限公司100%控股,据报道,香港德基集团董事名单中出现了德隆国际集团有限公司,即隐秘而庞大的“德隆系”旗下企业。

  还是在南京,德基开发的楼盘有德基•紫金山庄(环陵路,总建8100㎡)、德基大厦(长江路188号,总建49268㎡)、德基•紫金南苑(长巷,总建25万㎡)。但目前,在建在售的仅有南京世贸中心。

  不过随着“德隆系”创始人唐万新入狱,公司名字也被香港查册处除名。德基集团跟“德隆系”的关系,从目前的资料中无法进一步查实。可以看到的是,吴铁军本人和德隆系一致的低调行事风格。

  神秘富豪吴铁军

  有人说,吴铁军不仅低调,简直是神秘。公开资料中,找不到他的出生地。

  可查资料显示,吴铁军1971年出生,是南京九中88届学生,曾在军转民企业江苏新时代工贸公司工作。1996年,他在一家名为远东南京国内贸易公司的国企担任总经理一职。

  两年后,年轻的吴铁军成立了江苏德盛服饰有限公司,开始在南京代理香港鳄鱼恤系列产品。其公司名下有一个商铺正好位于新街口时代广场的一层。

  当年的时代广场位于新街口东南角,是南京新宇拆迁开发而成。项目下面3层是经营衣帽箱包的小商户,其他租给了嘉和百货,但经营不善的嘉和很快倒闭,后经营者时代广场没坚持两年也倒闭了。

  人气散尽的时代广场,每天都会有要求退房的小商铺业主来维权。这时候,已变身港商的吴铁军出手了,2000年其先成立了江苏德基集团有限公司,后在政府协调下,低价兼并了南京新宇,并回购了时代广场150多家业主的商铺。

  吴铁军喜欢大象。在德基广场的玻璃大门上,印着几头黄色大象,新街口中央也矗立着一个大象雕塑,昂头正对德基广场一期,它们都与栖霞寺的象门兽很像。栖霞寺门口的两头铜象的底座均刻有“德基”、“吴铁军”字样,正是由德基集团老板吴铁军在2003年捐制。

德基企业集团:德隆系“魅影”

  重新施工布局后的时代广场,更名为德基广场,并在2006年夏盛大开业。10年时间,德基成了全国最赚钱的商场之一。

  成功之后,吴铁军也曾一度将触角伸进地产领域。

  从零售商贩成长为商界大亨,网上关于吴铁军公开露面的报道也是寥寥。

  有报道的只有两件事,一是2012年LV首家南京旗舰店开幕当日,吴铁军和范冰冰一同为新店剪彩揭幕;另一件则是2015年,其母校南京九中迎来90周年校庆,吴铁军向母校捐款200万元成立基金会。

  如今,随着跟影视名人范冰冰的一些绯闻传出,吴铁军的神秘面纱已被揭开,日后恐再难低调了。

德基企业集团:德隆系“魅影”