编者按: 8月22日, 2019(第二届)乐居财经年度论坛将在北京举行。2018年以来，以“美好生活”为奋斗目标，中国地产业在城市更新、物业服务、地产科创等众多领域上演奋斗者的故事。乐居财经时刻发现、倾听着美好的故事，记录和传播行业创新的力量，然后点滴汇集为年度论坛，让故事的主角们激荡思维、辩证方向。

  论坛前夕，乐居财经对话新派公寓王戈宏，倾听他对长租公寓的最新观点。

  乐居财经 王泽红 发自北京

  类REITs，正在推动长租公寓走向下一个风口。

  在国内REITs 真正到来之前，长租公寓资产证券化就像燎原之火一样，成为了房地产企业重要的融资渠道和扩张手段之一。

  而新派公寓就是其中的典型企业。作为中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs，并且是全国首单长租公寓类REITs，新派公寓用了5年时间将品牌与产品的定价模式打磨完成，同时用类REITs的实践完成了资产价值管理的闭环。

  如今，新派公寓与开发商联合品牌的大面积、多产品系公寓社区将会落地。同时，新派的四个产品系列：新派创客公寓、新派白领公寓、新派精品公寓、新派家庭公寓，也将会在今年在北京、深圳、南京、成都等地全面开业，实现跨地域运营。

  在长租公寓行业，大部分都是轻资产项目，属于二房东模式，但在这类商业模式中，由于主体缺乏强信用进行贷款，以及缺乏资产进行抵押，导致筹集发展资金难度大。

  而新派公寓则采取的是“品牌运营+REITs基金”的模式，不依靠第三方信用担保，仅靠资产质量和运营能力赢得银行低利率融资，实现用私募基金收购存量资产到改造持有运营最后REITs退出的完整闭环，体现了权益性 REITs 的主要特性，被业内认为是最像REITs 的类REITs产品。

  凭借“品牌运营”与“REITs基金”这两大特色，新派公寓推出了持有型租赁用地项目的运营与资本化模式，在今年将与两大央企开发商展开租赁社区的大面积合作。 

  “这两家企业，其中一家是上万平米的人才租赁社区品牌运营及整体REITs退出合作；另一家是资产并购基金及REITs资产包合作”，新派公寓创始人王戈宏透露道。

  “我们的‘品牌运营+REITs基金’模式与开发商的持有用地有很大协同性”。

  2019年是中国长租公寓反思、整理、回归本质、重新出发的一年，长租公寓的壁垒开始形成，将会显现其独特的消费属性以及金融属性，王戈宏认为，单纯二房东模式的规模不经济模式或许将退出竞争舞台。

  “当初坚持忍住没有按照二房东的模式进行扩张，现在看来是对的。公募REITs在中国的推出已经势不可挡，盘活巨量的存量资产，开发商被动做持有型租赁转为主动做重资产租赁的热情，将被彻底激发出来”， 王戈宏高兴的说道。

  “而我们与开发商的社区性合作，正好是美国 multi family apartment模式在中国的落地”。

  长期以来，美国的住房租赁市场在房利美和房地美（简称“两房”）的支持下，是以多户公寓租赁市场（multi-family apartment rental）为主，两房通常通过CMBS（商业地产抵押贷款资产证券化）来解决多户公寓融资问题。根据房利美的数据，两房通过资产证券化所完成的融资占比超过多户公寓租赁融资规模的50%以上。从权益资金角度来看，私募基金和REIT则是重要的机构投资人。

  而今，新派公寓正在加速这一模式在中国的落地。

  “开发商将会把建成的社区交给我来运营，现在，我们已经介入了前期的产品规划，这样可以做出更好的坪效以及降低建筑不必要的多余投资，提高未来的租售比”。

  “新派公寓将收取三项预期收入，分别是：1、产品顾问费；2、运营管理费；3、资产增值carry（发行REITs后）”，王戈宏表示。

  以下为乐居财经与新派公寓创始人王戈宏对话精选：

  乐居财经：2019年新派业务发展有哪些动作，进度如何？

  王戈宏：新派公寓用了5年时间将品牌与产品的定价模式打磨完成，同时用类REITs的实践完成了资产价值管理的闭环。这两种特色在2019年为开发商持有型租赁用地项目的运营与资本化推出提供了模式，因此我们与开发商大面积租赁社区的合作今年全面展开。同时，新派公寓CBD私募基金的模式我们也开始与开发商成立联合运营品牌以及合资基金（Pre-REITs基金），来收购开发商持有的物业以及机会性存量资产，复制新派公寓的收购，改造，运营，REITs的闭环模式，做出迎接公募REITs规模化资产包。

  乐居财经：请您谈谈新派公寓在2019年的扩张情况？

  王戈宏：与开发商联合品牌的大面积，多产品系的公寓社区将会落地。新派的四个产品系列：新派创客公寓，新派白领公寓，新派精品公寓，新派家庭公寓也将会在今年在北京，深圳，南京，成都等地全面开业，实现跨地域运营。

  乐居财经：到2019年，您认为长租公寓行业面临的主要问题是什么？

  王戈宏：2019年是中国长租公寓反思，整理，回归本质，重新出发的一年。长租公寓将会显现其独特的消费属性以及金融属性，长租公寓的壁垒开始形成。大量的并购重组以及资本重新认知这个产业的本质后再投资将会开始。每个品牌如何在消费者层面打造出产品认知以及定价权，在资产层面如何为资本创造价值将会是构建壁垒重要的战略。单纯二房东模式的规模不经济模式或许将退出竞争舞台。

  乐居财经：到了2019年，您如何看待公募REITs出台？跟去年比有一些进展吗？

  王戈宏：公募REITs在中国的推出已经势不可挡，而且，中国一旦有了公募REITs，才能真正盘活巨量的存量资产，也才能真正将开发商被动做持有型租赁转为主动做重资产租赁的热情激发出来。中国的公募REITs规模未来将不亚于美国。现在的问题不是国家有没有推出公募REITs，核心的问题是符合发行公募REITs的资产包很有限，一个有着良好现金流的资产才能称之为资产包。

  另外需要思维的转变，对租赁的投资要从过往对销售型开发思维以及计算过去的投行思维，转变为价值投资思维以及资产管理思维。真正可能帮助形成资产规模的资本有三个属性：长钱，大钱，便宜钱，而现在国内的钱都正好相反，大部分是短钱，小钱，贵钱。如果国内的资本不解决这些问题，担心符合REITs的资产包将来还是被外资占有先机。

  乐居财经：您如何理解“城市更新”？

  王戈宏：城市更新不是简单的建筑形态以及商业业态更新，而是应该配合城市功能，消费以及人口趋势的更新。城市更新的产业链很长，里面一定是政府与资本的强力推动支持下才能健康有机地推进。没有具备洞察力的政策以及大资本，依托开发以及运营商的一腔热血后劲会乏力。城市更新要肩负建筑更新，消费更新与文化更新三种责任。

  乐居财经：长租公寓在“城市更新”的大赛道上，所其的作用是什么？

  王戈宏：城市更新离不开人，离不开职住平衡，长租公寓是将人留在城市里，为新的建筑与业态提供消费基础。它将是城市更新很重要的要素，要有政策安排要求城市的存量资产必须配合一定比例的居住租赁产品，否则，做了大量的商业更新，文化创意更新，却没有居住的配合，这样的更新是缺憾的。