建业集团董事长 胡葆森

  乐居财经 林振兴 赵翔 发自河南

  十年前，胡葆森曾总结“人生做对的三件事”，第一件就是与凯德合作。

  十年后，双方却“分道扬镳”。7月1日，建业地产(00832.HK)公告称，恩辉投资已于6月29日收购凯德集团所持6.58亿股公司股份，现金为28.31亿港元，即每股4.30港元，相比当日收盘价溢价24.6%。

  恩辉投资为建业地产董事会主席胡葆森全资持有。通过此次交易，凯德集团将不再持有建业地产任何股份，而胡葆森的持股比将由50.75%增至74.84%。

  在胡葆森眼里，建业地产的现时股价被市场严重低估。截至2019年7月1日，建业总市值为94.25亿港元，较2008年6月6日上市首日市值47.35亿港元，涨幅99.04%。

  而中国恒大较2009年上市日，市值大涨374.59%。有人调侃，做建业股东，远不如做建业的房东。

  当然，惟有胡葆森最懂建业的价值。他决定抄了自己底，虽然仅从这笔交易看，他的确是买贵了。

  老胡这一举动，香港资本市场送来了一片掌声。翌日，建业地产上涨9.28%，股价为3.77港元（截止7月2日15:38）。

  一只低流动性的股票

  这也是一次难得的掌声。在过往的很长一段岁月里，建业地产在资本市场表现得不温不火。

  股市有一句话广为流传的话，“地产股有三低，鑫苑市销率低，泰禾回款率低，建业流动性低，均为未解之谜。”

  有分析认为，凯德的转手与建业的低流动性不无关系。

  2019年7月1日，建业换手率只有0.01%，成交金额为120万。同为港股上市的企业银城国际控股、德信中国、大发地产相比，换手率也比老牌港股建业地产要高。

  受老胡买下凯德全部股份利好，7月2日出现了少见的高换手率——0.09%，成交金额突破1000万元，市值站上了100亿港元。以7月1日计算，建业的市盈率约为7.8倍。

  凯德总裁罗臻毓在回应乐居财经时表示，这是凯德资产管理策略的一部分，“凯德将继续审慎地进行资本循环利用并用于再投资，年度目标是剥离至少30亿新元的非核心资产。”

  据财报显示，截至2018年12月31日，建业共拥有土地储备建筑面积约4608万平方米。其中，仅有1.9%位于海南三亚，其余均位于河南本省。“凯德认可建业的业绩和发展战略，希望能更多地通过其他方式的参与获取直接收益。”

  在持有建业股权的13年里，凯德充分发挥了二股东的优势。早在2012年就曾发行过新元的优先票据。一方面，这使建业拓宽了融资渠道，能让新加坡投资者熟悉公司；另一方面，新加坡发行优先票据的利率低，成本便宜，建业可以获取低息的海外资本支持。

  凯德持股建业获得了丰厚的回报。当初以6亿元入股，现在以28亿元获利退出，对于凯德而言，是比较完美的结果。

  最好的接盘侠，依然是胡葆森自己。建业地产流动性过低，凯德从公开市场上撤离，不是一件易事。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，“如果凯德在市场上公开减持建业股份，由于其持股比例较大，可能会影响建业的股价，对于大股东胡葆森来说由于股价下挫会造成较大的损失。”

  此一时彼一时

  在胡葆森的生意经里，房企如果不能跟资本市场完美对接，未来命运一定是被边缘化。

  成立之初，建业是与建行合资。1994年，国家要求金融机构退出实业经营，胡葆森买下建行所持的建业股份，百分之百持有，而这不利于上市。

  为了推动建业上市，胡葆森不得不寻找“合适的投资者”。

  2006年，他在好友、高盛高华证券董事长方风雷的引荐下，与新加坡嘉德置地总裁廖文良谈妥，由嘉德的中国区子公司凯德置地以战略投资者身份进入建业，取得29.75%的股权，作价6.01亿元。

  整个交易仅用了45天。凯德选择对建业做资本渗透，是新加坡嘉德置地集团势力挺进中国中西部市场的第二大战略计划，而河南成为当时凯德进入中国市场后的第五个核心战略据点。

  另一方面，凯德的介入，也真正使建业的香港上市步伐提速。此后，在凯德的帮助下，河南建业进行了私募，总额近4500万美元。

  2008年建业在港上市，虽然正值全球金融风暴，也没有赶上地产业最好的时光，但其阵势却称得上辉煌。在公开招股时，柳传志、潘石屹、王石、李思廉、冯仑、方风雷等大佬悉数到场，被称为“八星助阵”。

  在胡葆森看来，凯德给建业带来的还有很多“综合性收益”，“凯德和建业的风格都是稳健型的，在这一点上我们很一致。在房地产行业开发的品种、产品形态上，凯德又正好和我们形成互补。”

  此一时，彼一时。当凯德离去时，罗臻毓称，“鉴于河南建业主营业务在河南省，不在凯德的核心城市群范围内，剥离这项资产将使我们能够在核心业务上重新配置资本并投入到其他机会上。

  河南“围城”

  近几年来，随着恒大、碧桂园等头部房企进入河南市场，对建业产生了一定的冲击。另一方面，正商地产、康桥地产等河南本土房不断发力，也让建业在河南省内的未来充满未知数。

  据郑州克而瑞数据，建业地产在郑州的权益销售额排名从2016年的第2位下降到2018年的第4位。2017年，建业地产在河南的市场占有率仅为4.3%。但建业在三四线城市及县城的渗透，使得这项数据在2018年提升至9%。

  今年3月，在建业地产2018年度业绩会上，胡葆森曾表示，“将会有条件地走出河南”。有条件分别是指“半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。”

  可从建业2019年拿地情况看，建业目前拿地仍聚焦在河南省内。2019年一季报显示，建业地产共斥资30.19亿元在河南省郑州市、安阳市、许昌市禹州县及周口市鹿邑县，合共收购4幅土地。

  河南市场遭受内外夹击的建业地产，公司的资金状况也不容乐观。截至2018年底，建业地产的总负债为916.93亿元，与上年同期的540.54亿元相比增长了约70%；经营活动所得现金净额为41.02亿元，较上年同期的57.60亿元同比下降了28.8%。

  此后，建业展开了一系列股权交易回血。4月，建业地产曾以13.35亿元向百瑞信托出售郑州金水一商住项目49%的股权以及13.2亿元的债权；5月又向同一信托公司出售旗下郑州建泽置业的30%股权以及8亿债权，总代价8.15亿元；6月继续向东方今典转让信阳恒天50.31%的股权，总代价5.274亿元。

  除了售卖股权进行资金回笼以外，建业也在积极从外部获取资金“输血”，不过效果并不明显。公告显示，2019年以来，建业地产通过有过两次美元债发行，共计募资5亿美元。

  柏文喜认为，“一方面，胡葆森回购建业股份，可借此提升在公司的话语权。另一方面，缺乏凯德二股东的制约，建业治理中的不稳定因素和风险有可能上升，对于以后的公司治理和融资都有双向的影响。”