乐居财经  林振兴  发自北京

  经过25轮竞价拍下的一宗热地，金茂和路劲如今却纷纷“退场”。北京亦庄项目是否有了新的归宿？

  6月26日，据北交所信息披露，中国金茂（00817.HK）拟转让北京昊远置业有限公司34%的股权，转让底价1元。同时，路劲（01098.HK）旗下的北京隽成房地产开发有限公司已将所持33%股权转让予中铁房地产。

  有分析人士认为，在限竞房入市一周年的当口，大量集聚在五环甚至六环之外的限竞房楼盘深陷去化泥潭。在融资趋紧和限竞房销路不畅的现状下，上述项目利润空间缩窄，金茂、路劲将项目股权转出去，或是最佳选择。

  据悉，西派公馆的均价不超过52695元/平方米，且最高销售单价不得超过55330元/平方米。市场分析人士称，目前北京入市的限竞房项目已经普遍降价10%左右，80%限竞房入市项目已经肯定亏损。

  目前，在北京土地市场处于供过于求的状态下，房企在土地未来价值空间的预期上较之前谨慎些许。一个月前，中国金茂就选择退出北京亦庄项目。

  但金茂否认了股权转让是因为回笼资金一说，而是由于地价超过金茂内部立项评审会的授权价。

  金茂因地价超过预期而选择退出，此举也是合乎情理，但为何路劲也接连退局？另外，金茂为什么将34%的股份以仅1元的代价转让？

  时间回溯至2018年10月19日，金茂、路劲及中铁经过25轮竞价，以37亿元总价将北京经济技术开发区河西区X89R2地块揽入囊中，溢价率17.46%，成交楼面价32937.64元/平方米。

  而相邻的X89R1地块则经过55轮竞价，被金隅以33.2亿元成交价拿下，成交楼面价34836.26元/平方米，溢价率24.34%。

  在“寸土寸金”的北京，联合拿地依旧是各家房企的常规操作。相较之下，金茂、路劲及中铁三家采取抱团取暖的方式，从竞争对手变成合作，不仅降低拿地风险、开发风险，也可防止竞争激烈导致地块溢价过高。

  两个月后，北京昊远置业有限公司（简称“昊远置业”）正式开业，注册资本为2000万，持有北京经济技术开发区河西区X89R2地块，由金茂、中铁、路劲分别持股34%、33%、33%。沈珂兼任公司法人、经理和执行董事，他本人也是中铁全资子公司嘉达置业的经理。

  半年时间过去，金茂和路劲纷纷选择退出昊远置业。5月27日，金茂率先在北交所挂出转让昊远置业34%股权的信息；6月20日，路劲与中铁签署了《股权转让协议》，截止挂牌前，暂未完成工商变更登记。

  同时公告显示，昊远置业所需股东借款暂由中铁单方提供，其取得的收入优先偿还中铁建提供的股东借款本息。截至3月31日，中铁超额提供全部股东借款共38.16亿元，包含转让方应提供至昊远置业的借款12.97亿元。

  在房地产市场中，联手合作拿地，最后因理念冲突或者管理风格不合而导致的“分道扬镳”，案例比比皆是。而这次金茂和路劲的提前离场，却不似那么简单。有知情人爆料称，“退出机制是在举牌之前就同合作方协商好的。”

  据中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析，“中铁为提高竞拍胜算而与金茂、路劲等巨头结成强强联盟，可能在土拍前已有中铁单独开发的事先约定。不然为何金茂至今不注入对项目公司承诺的注册资金、也不提供股东借款，而让中铁单独来承担所有股东借款。”

  事实上，在此之前，北京亦庄项目的案名早已暗示了它的归属。今年4月，地块案名确定为“西派公馆”。“西派”是中国铁建主打产品系列之一，旗下拥有西派国际、西派国樾和西派浣花等项目。

  金茂和路劲或许一开始就做好了“离场”准备。