乐居财经 王帅 6月25日，上交所发布金地（集团）股份有限公司公司债券2019年跟踪评级报告。

  报告显示，金地集团（600383.SH）经营关注上未来需注意以下三点：

  1、2018 年，受市场环境的影响，金地集团销售回款难度加大；公司签约销售回款率有所下滑，回款率由往年的90%以上下降至83%。

  2、截至 2018 年底，公司已进入全国 50 个城市，总土地储备可售面积为 4377.39 万平方米，其中权益土地储备可售面积约 2349.19 万平方米，仅占比约53%。主要分布在二线城市，占比达到 66.4%，在建房地产项目以及在建自持物业项目未来三年均需要投入较大规模的资金，对公司资金流形成一定压力。

  3、截至 2018 年底，公司待售面积 1739.01 万平方米，其中未拿到预售许可证的待售面积为 1444.39 万平方米，占比约83%。个别项目形象进度百分比和销售百分比差异较大，需关注项目的去化速度及去化率问题。

  报告显示，截至 2018 年底，公司资产总额 2783.55 亿元，所有者权益合计 664.78 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 464.51 亿元。

  公司负债合计 2118.77 亿元，较年初增长 41.26%，主要系流动负债的增加所致；其中，流动负债和非流动负债分别占 66.37%和 33.63%。

  2018 年，受并表范围内的房地产项目结算单价增加的影响，公司营业收入规模同比上升 34.62% 至 506.99 亿元；其中房地产开发板块毛利率为 43.08%，较上年上升 9.12 个百分点。

  公司全部债务为 821.42 亿元，较年初增长 55.53%，其中银行借款占比为 46.27%，公开市场融资占比为 53.73%

  2018 年，公司实现净利润 121.05 亿元，同比增长 27.72%，增幅略低于收入增幅主 要系合营联营企业利润略有下滑导致投资收益有所下降所致；其中归属于母公司所有者的净利润为 80.98 亿元，同比增长 18.35%。经营活动现金流量净额为-18.28 亿元，现金及现金等价物净增加额 143.98 亿元。

  2018 年，公司经营活动产生的现金流净额由上年同期的-69.89 亿元变为-18.28 亿元，公司投资活动产生的现金流净额由上年同期的 7.46 亿元变为-52.11 亿元，由正转负。

  从各具体业务板块看，2018 年房地产开发板块仍是公司收入占比最大的业务（占主营业务收入 的 91.84%），实现营业收入460.59亿元，较上年增长 36.84%，主要系并表范围内的房地产项目结 算单价上涨所致；物业出租板块实现营业收入8.61亿元，较上年增长 16.89%，主要系物业出租规模 扩大所致；物业管理板块实现营业收入 21.55 亿元，较上年增长 5.06%，主要系物业管理面积增加所 致；其他业务实现收入 10.76 亿元。

  2018 年，公司新增土地储备可售面积为 1,072.17 万平方米（权益可售面积为 480.56 万平方米）， 同比减少 17.85%，虽然新增土储的可售面积较上年略有下降但总投资额较上年基本持平；总合同投 资额约 1,000 亿元（权益投资额约 404 亿元），新进入 9 个城市，具体包括合肥、太原、厦门、长 春、哈尔滨、石家庄、呼和浩特、南通和清远；楼面均价为 9,109.74 元/平方米，同比增长 20.85%。

  从土地储备的分布来看，2018 年，公司新增土地储备中一线城市的总投资额占 25%，二线城市 的总投资额占 43%，三四线城市的总投资额占 32%。

  截至 2018 年底， 公司股本为人民币 45.15 亿元，公司无控股股东及实际控制人，富德生命人寿保险股份有限公司持有公司 29.84%的股本，为公司第一大股东，具体情况如下图所示。

  截至 2018 年底，公司在职员工 30,725 人，其中，房地产系统员工共 7,564 人， 物业体系共 23,161 人。