乐居财经 赵翔 发自北京

  上市7月后，旭辉控股集团(00884.HK 下称旭辉)旗下永升生活服务（01995.HK 下称永升）再次布局非住宅物业。

  6月18日，永升发布公告称，以4.62亿人民币收购青岛雅园管理有限公司（下称雅园）55%股权。

  永升总裁周洪斌豪情满怀的说，“目前永升在管面积中超过18%面积为非住宅，将这一比例提升至30%以上是永升在业态发展上的战略追求。”

  据永升2018年年报显示，永升管理面积为4023.9万平方米，总收入为6.66亿元。其中住宅物业管理面积为3280.8万平方米，收入为4.64亿元，占比69.6%；非住宅管理面积为743.1万平方米，收入为2.03亿元，占比30.4%。

  含着金钥匙长大的永升，在中指院《2018中国物业服务百强企业研究报告》中被评为“增长最快的物业管理公司之一”。其中2015年至2017年的管建筑面积、收益及纯利之复合年增长率，分别排名第7位、第11位及第5位。

  据2018年年报数据显示，其第三方项目的管理面积占比已经超过母公司项目达到64%，可在物管收入口径下，母公司项目占比又回到65.7%。

  周洪斌对非住宅物业的“战略追求”，事实上是对永升依赖母公司的忧虑与抢先踏入非住宅物业市场急不可耐。

  潜力巨大非住宅物业

  雅园的原实际控制方为新地集团。新地集团以商务综合体的开发与运营为主，涵盖写字楼、五星酒店、精装修公寓、高端购物中心等多种产品类型。

  所以雅园的大部分收益均来自商办物业管理项目。2019 年初至今，青岛雅园已新接三项新管理项目。目前，青岛雅园的管理面积超过180万平方米。

  根据青岛雅园未经审核的财务数据显示，截至2018 年12 月31 日，经营收益为人民币1.9952 亿元，净利润为人民币3340 万元，净利率16.7%。收购后第一年，青岛雅园贡献的纯利预计将达到6000万元。

  永升收购雅园背后的逻辑，是看好非住宅物业的一片蓝海。

  据浦江中国统计，2018上半年物业百强企业的办公物业、商业物业、政府物业费用，同比2017年上半年分别上涨0.8元/平方米/月、1.1元/平方米/月、7.4元/平方米/月。

  反观住宅物业费，2014年上半年为1.3元/平方米/月，到2018年上半年，仅为2.1元/平方米/月。

  并且据统计，在物业百强企业的服务费中，办公物业服务费最高，达7.88元/平方米/月；其次是商业物业服务费，为7.02元/平方米/月；住宅物业服务费最低，为2.30元/平方米/月。

  以的物业管理企业“五大行”为例，他们完全独立不依附任何地产开发商，独自承揽了许多大型商业物业、办公物业项目。

  随着物业服务行业的升级，各大物业企业在非住宅物业的竞争力定会大大提升，谁能抢先入场谁就有话语权。

  据永升2018年年报显示，目前已签约的部分非住宅业务有：苏州创业园、青岛国际创新园、德州市第二人民医院及中国电信厦门分公司。

  而商办物业服务与普通住宅物业服务具有明显的差异，传统的物业管理公司在商办物业上的管理能力普遍不足。

  针对此问题永升曾打造了一整套的服务体系和标准，推出了悦泽商办服务体系。

  周洪斌也曾表示，“永升在非住宅领域探索出来的悦泽商办服务体系和增值服务将有效扩展和复制到青岛雅园项目，带来盈利的增长和盈利结构的优化。”

  有业内人士析，商办项目服务收费的弹性及溢价空间明显高于住宅项目。此次永升生活服务收购的青岛雅园，其所管理的项目主要是位于核心城市的商办项目，此类商办项目的资源稀缺性，将有效保证后续物业管理公司收益的增长确定性。

  根据《2019年中国房地产市场展望报告》，2019年预计中国主要城市写字楼需求增长将稍有放缓，核心区域韧性显现，科技发展、共享办公和持续开放带来的外资需求将带来新的增长点。

  展望2019年，预计全国范围内北京、天津、大连、沈阳、青岛、上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、广州、深圳、成都、重庆、武汉、长沙等17个城市的写字楼新增供应有望突破千万平方米。

  参考非住宅物业远高于住宅物业的管理费水平，随着住宅市场进入存量时代，物业管理公司进军非住宅市场也许能迎来新的增长点。

  上述业内人士称，借助于收购及悦泽商办服务体系的推出，永升在商办物业上的竞争优势明显，有助于公司的行业卡位和持续发展。