乐居财经  王若君  发自深圳

  “游泳池的水要干净，不能丢自行车，地上不能有烟头”，这是万科在盖第一个住宅小区时，王石定下的规矩。

  万科物业的发展征程正是从兑现这三句大白话开始的。1992年，万科旗下第一家物业管理公司成立，受SONY公司售后服务的启发，万科集团一开始就将物业管理作为房地产开发的一项售后服务保障措施。此后，历经“外接项目-回归内盘-外接项目”，察觉到市场和行业的变化，万科物业一直在主动转向。

  近些年，万科物业“单飞”的传闻此起彼伏，在万科物业成为国内首家营收破百亿的物业公司之后更甚，直至郁亮给物业分拆上市划了一条红线：千亿市值。

  国内首家营收近百亿物业公司

  “万科是被‘危机感’推动的，而不是被‘危机’所推动”，郁亮曾说。

  回顾万科物业的成长之路，这句话同样适用，经历“外接项目-回归内盘-外接项目”，万科物业似乎总能提前判定市场变化，主动转向，挖掘新的机会。

  1996年，万科物业顺利通过ISO9002第三方国际认证，成为国内第一家被国际机构认证的物业管理公司。同年，万科物业在全国首次物业管理公开招标中一举获得了深圳“鹿丹村”小区的物业管理权，打破了“谁开发，谁管理”的行业惯例。

  经过近10年的发展，行业趋于成熟，万科物业毅然宣布“回归内盘”，从管理到服务，只专注于万科自有的住宅管理。这一年，万科物业在全国16个城市展开统一行动，将属下物业管理公司的70多个“物业管理处”统一更名为“物业服务中心”，以此向客户表明“服务为本”的态度。

  而2015年开始，万科物业大刀阔斧启动全面市场化，再次提出要对外开接万科之外的其他项目。

  万科物业良好的品牌和客户口碑无疑是其市场化的基础。“从美国经验来看，第一大占有率水平在4%左右，也就是有一定数量级提升空间。”万科董秘谭华杰曾表示，目前万科物业的市场占有率约为0.6%。在规模上，万科物业在业内的排名靠前，但要想实现更大规模的覆盖，就必须走出去。

  万科物业由此按下了发展加速键。

制图：乐居财经  数据来源：公司年报  

  追溯过往年报数据，2014年万科物业收入19.88亿元，同比增长35.13%。2017年万科物业收入增速曾高达67.28%。此外，万科物业服务营收占比也持续增长，2014年营收占比仅1.4%，2018年攀升至3.3%。

制图：乐居财经  数据来演：公司年报 

  此外，2018年万科物业实现营业收入 97.96亿元，同比增长 33.0%，超越国内其他物业上市企业，成为国内首家营收近百亿的公司。截至2018年12月，万科物业已经进入83个大中城市，超过2482个物业项目。

  “市值不到千亿不考虑上市”

  近年来，万科物业上市的消息从来没有断过。从最开始模糊的信源到本次具体到规模，消息传得越来越具体，万科方面的回复也越来越微妙。

  4月11日，彭博援引消息人士的话称，万科考虑让旗下物业管理业务在港股进行10亿美元的IPO，时间可能定在明年。目前尚处于初期阶段，筹款规模和时间表等细节还未确定。

  尽管万科物业在多个公开场合明确表示：“目前没有上市计划”，万科物业内部人士亦告诉乐居财经，公司目前没有大的变化，希望先做大做强，上市是水到渠成的事。但据一位业内人士分析，按照万科“传谣-辟谣-坐实-发布”的路子，这一次或许离事实不远了。

  万科物业是否具备了上市条件？

  透镜公司研究相关负责人对乐居财经表示，从财务的角度看，目前万科物业已经基本上具备了上市的条件。一方面，万科物业2018年营业收入接近百亿，占万科收入的3.3%，成为房地产开发以外最赚钱的板块；另一方面，与3000余家A股上市的企业相比，万科的营业收入表现颇佳。

  透镜公司研究认为，目前万科物业已经具备上市的条件，只要妥善处理上市公司治理和财务方面的挑战，上市没有过多的障碍。

  万科物业分拆上市，万科董事会主席郁亮自有其考虑。2018年12月，在万科南方区域的媒体交流会上，郁亮表示，“我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离。”

  郁亮给物业分拆上市划了一条红线：千亿市值。

  在郁亮看来，万科的物业有实力发展成千亿级业务。“物业板块未来有潜力达到千亿元市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。”

  “上市需要短期业绩、需要公告，那他们的技术达到很好了吗？对万科来说，再加上两三百亿有什么意思？没有啥贡献，不搞个1000亿有意思吗？所以我们的缺口是1000亿，不是两三百亿的问题。”

  进入2019年，从“万科禁止提及的问题”到“目前没有计划”，万科方面的态度已经有所松动。外界对此事的关注焦点，已经从万科物业会不会上市转移到什么时候上市。

  另一个大背景是，A股公司分拆上市的口子正在松开。4月9日，21世纪援引接近监管层的投行人士消息称，监管层正在研究讨论对A股公司分拆上市的政策进行松绑。在新的语境下，万科物业分拆上市的理由更加充分了。

  住宅商企 两翼齐飞

  站在百亿规模的新起点上，万科物业正在培育新的经济增长点。

  去年年底，在第四届中国物业管理创新发展论坛上，万科物业CEO朱保全明确表示，万科物业将实施“住宅商企，两翼齐飞”的战略，并首次面向业内分享了“万物商企”子品牌业务内容。

  朱保全介绍，万物商企主要通过整合商企物业的管理资源和专业能力，对服务进行系统和品牌升级。比如为自用型物业提供FM服务，助力企业客户聚焦核心业务发展；为运营型物业提供PM服务，提升不动产全生命周期的资产价值，助力企业实现商业愿景。

  此外，朱保全将商企业务划分为“四个象限”，分别属于成熟型、发展型、学习型和超越型。

  成熟型的业务包括企业服务、运维管理，甚至包括与住宅的联动，均为中国物业企业优势所在。而商企物业与住宅物业有非常大的不同，不同之处在于技术领域里面的深入提高。万科物业把建筑环境管理和能源管理作为进入商企领域里重点发展的领域，即发展型业务。此外，万科物业将空间管理和资产管理归为学习型业务，而把楼宇的物联网管理作为未来的超越型的业务。这四个象限构成了万物商企整体的业务布局。

  据了解，万物商企近年来不仅取得了与阿里巴巴、华为、腾讯、京东等互联网行业领导品牌以及华大基因、金蝶软件、同济大学等的深度合作，还陆续承接了阿里中心•深圳后海项目、凯达尔枢纽国际广场项目、杭州蚂蚁金服Z字楼项目、北京高德项目。

  截至2018年8月，万物商企已覆盖全国52个大中小城市，服务项目481个，总面积达3497万平方米。