乐居财经 王芊 发自广州

  在房企轮番冲击IPO的同时，物业公司资本化大潮也在蠢蠢欲试。

  作为国内排行前五的物业公司，日前保利物业已启动港股上市流程。

  4月15日，保利地产发布公告称，公司召开2019年第6次临时董事会会议，董事会全票通过表示同意公司所属保利物业发展股份有限公司在香港联交所主板上市。

  5月31日，保利发展再发布公告称，子公司保利物业在香港主板上市的申请已经中国证监会受理，接下来进入核准阶段。

  这意味着，保利物业港股上市进入倒计时。

  再谋资本局

  成立于1996年的保利物业，是保利发展控股集团旗下全资子公司。早在2017年10月，保利物业已登陆在新三板挂牌交易。彼时，全国中小企业股份转让系统挂牌数量迎来井喷。

  然而，时隔仅一年多，保利物业毅然决然从新三板摘牌，并宣布赴港上市。

  保利物业方面表示，在新三板摘牌是根据自身经营发展需要及长期战略规划调整的需要。“新三板交易量有限，A股审批又比较严格，所以赴港上市算是比较折中的选择。”业界对此如此猜测。

  保利物业并不是第一个从新三板摘牌又转投港股的公司。

  去年开始，挂牌企业退出新三板市场的案例显著增加。众所周知，对于轻资产公司来说，新三板流动性较弱，无法达到快速发展融资目的，让许多企业萌生退意，纷纷弃舍新三板，主动申请摘牌。

  而港股上市门槛相对较低，时间较快，程序也较为便捷，赴港IPO于是成为很多企业理想的资本化手段。

  保利物业也不例外。

  从过去物业公司冲击IPO的经历来看，普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题，A股独立上市难度着实不小。

  据中物研协数据显示，近两年计划上市的物企共达到40家。其中自2018年以来，已经有多家龙头房企的物业部分完成在港上市，包括雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业和永升生活服务等。今年3月，滨江服务、奥园健康也已成功登陆港股。

  尤其是，碧桂园服务A股排队多年后也最终折戟而归，而在2018年港股IPO取得不俗股价表现，或许进一步激发了保利物业港股上市的信心。

  多元化业务

  企图敲开资本市场的大门，管理面积是衡量物业企业的重要指标之一。

  目前，保利物业管理面积约3.6亿平方米，在40家拟上市物企里排名第一。

  规模既是物业公司基础收入的保障，也是其增值服务生存的土壤，所以大型物业公司普遍把冲规模放在第一位。作为有房企背景的物业管理公司，保利物业在管理面积方面上，大可依赖保利地产提供的开发物业，可谓优势明显。

  然而，业界普遍认为，尽管开发企业虽可以在前期给予其下属的物业管理公司帮助，但也可能会面临开发企业的掣肘。仅仅依靠母公司积累起来的社区楼盘业务，在管理体系上也易受到母公司的牵制，拓展第三方业务才是物业公司的前景。

  保利物业显然也意识到了这一问题。

  近两年，保利物业正逐渐外拓管理物业面积。2018年6月，保利物业与天创物业达成战略合作，双方将共同打造全国化的校园物业管理平台；同期保利物业还与与天凝镇政府达成战略合作，正式开启“政府+企业”共建共治的新模式，成为行业内首个涉足乡镇公共治理、践行国家乡村振兴战略的物业服务企业。

  此外，保利物业还专门成立社区养老事业部，负责指导全国和院健康生活馆的建设运营及养老服务产品的设计和开发。

  同时，保利发展在商业物业的拓展和运营方面也取得进步。截至2018年末，这家公司商业板块运营的项目已达到65个，管理面积为266万平方米。另外通过轻资产模式也实现了品牌及管理输出，外拓的购物中心达到10个，酒店4个。

  显然，保利物业正快马加鞭，通过多元化业务努力跨过对母公司重度依赖的这道坎，提升管理的非保利地产开发的物业面积比例。

  对于保利物业而言，未来还需要培育更多的利润增长点，唯有做大规模，后期才有“瓜分市场”的资格。