乐居财经 吴诗如 发自佛山

  作为资本市场新兵，碧桂园服务控股有限公司（06098，HK，下称“碧桂园服务”）于去年6月19日登陆港交所，如今刚满一年。

  以发行首日即成物业管理行业市值“第一股”为开始，过去一年间，碧桂园服务试图拓宽物管行业的服务边界，在目前的行业格局中重塑自己的定位。

  净利润增112.1% 

  3月19日，碧桂园服务公布2018年财报，这是其上市后的首份年度财报，多项数据表现亮眼。

  截至2018年12月31日，碧桂园服务及其附属公司实现年内收入46.75亿元，同比增长约49.8%，近三年复合增长率达40.9%。碧桂园服务全年毛利约17.62亿元，同比增长约70.1%；整体毛利率由2017年的约33.2%增长至约37.7%；净利润增长约112.1%至约9.34亿元，在国内14家上市物管企业中排名第一，而其归属于公司股东的净利润约为9.23亿元，增幅达129.8%。

  从财务结构上看，2018年底碧桂园服务资产负债率上升至57%，主要由合同负债和贸易及其他应付款大幅增加所致，有息负债为零。截止2018年底在手现金38.69亿元，在总资产中占比为70.1%。此外，其于2018年底进行了一系列收购，增添商誉5.05亿，且将收购公司的物业管理合同及客户关系人民币1.55亿确认为无形资产，因此2018年底公司无形资产合计6.86亿元，较2017年底0.21亿元大幅增加。

  在具体营收方面，根据年报，碧桂园服务的收入主要来自于管理服务、增值服务及非业主增值服务三大板块。其中，物业管理服务为收入主力，2018年该板块收入约34.45亿元，同比增长35.4%，约占总收入的73.7%；社区增值服务收入约4.17亿元，较去年同比增长72.53%，约占总收入的8.9%；非业主增值服务收入约7.92亿元，同比增长约141.17%。

  从目前分拆上市的物管企业营收结构来看，与母公司高比例的关联交易成行业通病，资料显示，在管面积超过80%来自关联房企的不在少数。而截至2018年12月31日，由碧桂园集团开发的物业占碧桂园服务收费管理面积的80.1%，由独立第三方物业开发商开发的物业仅占19.9%。不过，需要指出的是，这一比例相比2017年有所降低，2017年，碧桂园集团开发的物业占碧桂园服务收费管理面积的92.3%。

  扩张加速度

  在财报发布的同日，碧桂园服务还公布一则收购通告，其以9000万人民币的价格收购北京盛世物业服务30%的股权。

  去年11月，北京盛世物业服务70%的股权，以及成都佳祥物业管理100%的股权、成都清华逸家物业管理100%的股权、南昌市洁佳物业100%的股权、上海睿靖实业100%的股权，被碧桂园服务以总价约7.7亿人民币的价格进行收购。

  通过系列并购，碧桂园服务的物管规模进一步提升。

  截至2018年底，碧桂园服务合同管理面积达5.05亿平方米，同比增长53.3%，近三年复合增长率达46.2%；收费管理总面积达1.82亿平方米，同比增长47.9%。2017年，碧桂园服务执行董事兼总经理李长江曾公开表示，“未来3年内，我们计划将服务面积扩大到5个亿；5年内，争取能达到10个亿。”显然，从2018年的成绩来看，当时定下的三年目标已提前完成。

  在储备面积上，12家公布在管面积的上市物管企业中，碧桂园服务储备面积最多，达3.24亿平方米；而2017年底，这个数据是2.067亿平方米，一年时间储备面积增加超过1亿平方米，同比增长56%。

  今年1月，碧桂园服务宣布配售约1.69亿股，配售价为每股11.61港元，扣除费用，估计所得款项约17亿元人民币，其中的70%用于扩张地域或合并收购项目，即意味着，有约12亿元人民币用于规模扩张。

  尽管有扩张需求，但碧桂园服务执行董事兼总经理李长江指出，绝不会“见人就爱”。其透露，去年集团在并购类合作成功的几率大概是1/50，集团很清楚加入了不符合要求的低档物业后对其管理、团队、经营结果、口碑及品牌等都会有影响，进行收并购时会选择具共同理念的公司，追求“门当户对”。

  探索行业蓝海

  与其他物管企业一样，在传统的物管业务范围外，碧桂园服务也在寻求行业新的增长点，“三供一业”就是一次试水。

  上市后首月，碧桂园服务与洲际海峡能源投资(北京)有限公司成立合资公司，参与投资承接合作中央企业的“三供一业”（供水、供电、供热和物业管理）改革物业管理及增值服务，并于年内着手接管物业管理及供热业务，这部分业务将于今年开始陆续产生收入。

  值得一提的是，这是目前业内首家和大型央企合作进行“三供一业”分离移交改革试点的物业服务企业。据了解，碧桂园服务在“三供一业”领域开始接管的物业项目将覆盖全国11个省的53个城市，拟接管的物业项目管理面积约为9000万平方米；供热项目将覆盖全国6个省的8个城市，拟接管的供热项目管理面积约为4170万平方米。

  此外，碧桂园服务企图重塑服务，在去年底提出“城市共生计划”，该计划基于城市公共空间的12个细分领域场景，推出AI城市公共服务、DC数字城市综管服务和IS产业协同运营服务。事实上，碧桂园在城市服务方面早有尝试——2015年，碧桂园服务就创新性地与陕西省韩城市市政府签署战略框架协议，开启城市服务新模式；其后，碧桂园服务与遵义、衡水、开原、西昌等十余个城市达成战略合作，并持续推进项目落地。

  据李长江介绍，目前碧桂园服务至少跟近20个城市在谈城市服务的合作，已经签订8个城市的城市服务。