文/林振兴

      一股从容中蕴藏的力量，恰如丁士洋给人的最初印象。他出现在不同的论坛，质疑浮躁、反思行业，用低沉的声调说出人们容易忽略的常识。但与他坐着对话时，则会发现他是深沉、勤于思考。

  当旧有的办公空间与模式正在经历升级时，丁士洋希望用一张智慧物联网，以及线下空间的打造，让企业有更灵活的办公地点，让年轻人有更幸福的办公体验。

  打造办公物联网

  如果将时间拉回到四年前，2015年在双创大潮的背景下，共享办公浪潮在中国刚刚兴起，以wework为代表的办公模式进入国内；2015－2017年，办公革命则以 “双创、共享、共创“为主，市场风起云涌；2018年，在资本助推下，共享办公进入快速扩张阶段，并逐渐形成几家头部企业。

  Distrii办伴作为一家集科技研发、空间设计改造、空间运营和企业服务能力于一体的新办公管理品牌，力图通过打造智慧新办公模式，让工作方式和企业组织形态发生改变，同时为楼宇、为地区、为城市插上智慧的芯片。

  在丁士洋看来，办伴避开了“孵化器”、“众创空间”等标签，却没逃过“共享办公”。但办伴对自身的定位并不仅仅是共享办公，而是“新办公”。

  为何将办伴定位成“新办公”，他认为，“一方面，这是基于to B端的办公模式和特点，办伴在服务于入驻现有物理空间的企业外，更向外部企业输出办公相关的各类服务；另一方面，这种不再局限于物理空间入驻的服务模式，对于目标客户还是一项新鲜事务，让企业了解并接受也需要周期和培育过程“ 。

  而今，越来越多年轻人要求办公环境更加人性化、个性化，对办公场所的要求不仅仅是物理方面，更多是精神感受上的。大多数办公品牌都会提出以更舒适和个性化的办公环境服务于用户，更合理、更艺术的空间规划等，以期区隔开传统的办公。

  丁士洋是建筑设计师出身，对于空间美学的营造和产品品质的追求是根植于骨子里的。但在追逐空间美学的同时，办伴更关注线上的智能化系统，以办公智能化为核心形成差异化竞争力。科技的想象力有多大，办公形态的想象力就有多大。

  在丁士洋看来，办伴的终极目标是打造一张办公物联网，具体分析，不同的时间周期会涌现不同的形态，“第一阶段，在2018年前，主营业务是共享办公，在新加坡、大陆设立的办公空间；第二阶段，从2018年下半年开始，不再局限于共享办公这种业态，而专注于资产运营和管理，以办公为主，配套商业等综合业态；第三个阶段，通过三至五年的时间积累，最终做成商办类的物联网”。

  而今，Distrii办伴交出了一系列漂亮的运营成绩，为传统办公模式升级提供一条参考路径，它已在2国(中国、新加坡)，拥有超过40个智慧办公空间，运营面积超过30万平方，工位2万余个。

  关于规模与盈利

  规模与盈利，这是共享办公绕不开的两道槛。

  行业快速发展也伴随着隐忧，2018年下半年以来，一众联合办公头部企业接连传出降价、裁员、合并等消息，加之空置率上升，价格下调，整个行业似乎迎来了寒冬。

  在丁士洋看来，线下空间不应该仅仅以规模论，“在这个赛道上，规模不是最重要的，从经营者角度来说，能力是最重要的。另一方面，规模要与客户匹配并同步，否则盲目的规模扩张和市场的繁荣就是镜花水月”。

  他进一步分析，“共享办公是以运营为主要经营模式，它是一个长尾经营，与销售在比较短的期间就能够看到效益不一样。它的经营周期比较长，每一个项目从前期开业到爬坡，再到进入稳定阶段，它的收益是随着时间的积累而逐步显现”。

  但从短期来讲，仅凭目前部分企业所表现出来的下滑特征，并不能否定这个行业。“办公行业的规模足够大，前景也非常广阔，只要有一定的耐心和能力，这是一个非常朝阳的产业”。他对未来还是充满了信心。

  丁士洋表示，“对企业来说都希望能做大做强。从办伴的角度来说，我们更希望能够把能力逐渐培养起来，先强再大是我们的路径”。2019年也是办伴打造产品，夯实运营能力的一年。

  关于盈利，无论共享办公或者联合办公还是办伴定位的智慧新办公，发展至今，整个大的办公行业都在不断地探索、创新，寻找更适合自己的商业模式和盈利模式。而随着时间的推移，大家从最开始的基本以租金为导向逐步向社群或者平台流量导向、资产管理等多元收益方向去转变。

  丁士洋坦言，优良运营管理的项目不仅能使业主方产生经营的收益，经营方同样有可能分享资产溢价的收益，符合多维度获取收益的原则，让收益最大化。就办伴来说，产出收益的同时更多在做价值管理，不论是通过运营系统标准化降低成本，或是运用智能系统特色功能，打造楼宇的稀缺性进而掌握定价权，通过整合多项服务内容、多方资源，给予楼宇管理的物业更多附加价值。因此，我们提出的科技资管是未来发展的必由之路，并且现在已经有了代表性的案例。今年5月，办伴成功牵手国内领先的专注于困境资产投资、处置与运营的资产管理平台——鼎一投资，就北京中关村韦伯时代项目正式签订合作协议，这是继上地NEO项目之后在北京落下全流程资产管理项目第二子。

  其实，办伴自创立之初，就是自带科技资管基因的。这些基因和经验来自创始团队过去20多年中国不动产写字楼的发展沉淀。2018年5月以来，更是集中突破的阶段。仅一年的时间内，办伴已经陆续与新加坡城市发展集团、锴瑞办公、翰同资本、鼎一投资、鹏里集团等物业方和基金方展开合作，以智慧科技为驱动，凭借覆盖全流程的资产管理和运营能力，深度参与超过10个资管项目，成功奠定了Distrii办伴“科技资管开拓者”的行业地位。

  以下为乐居财经与丁士洋的对话精选：

  乐居财经：如何看待目前的共享办公行业？

  丁士洋：我们从去年上半年开始把办伴的主营业务定位是新办公，不再是共享办公。如果从办公这个行业来说，共享办公只是其中一种模式，或者说某个阶段的模式。2018年，资本助推使它进入了快速扩张阶段，有几家扩张得比较快，这造成了办公业态与市场需求造成了一个剪刀差，不匹配。

  乐居财经：办伴处于规模拓展的阶段吗？

  丁士洋：对企业来说除了模式创新以外，规模拓展是必须的。我们目前的规模其实是按照一种加速度的在扩张。之前我们还是以共享办公业态为主，从物业的规模，还有招商消化的时间周期，效率没那么高，现在按照资产运营和管理的模式，单体面积会逐渐加大，也会有综合业态的出现。

  乐居财经：wework之前成立了房地产基金，办伴有没有这种计划呢？

  丁士洋：对办伴来说，我们实际上始终在坚持轻重结合的发展模式。早在2018年6月，办伴就联合新加坡CDL集团成立了一期30亿、二期100亿的“智慧城市更新基金”，并于同年9月在上海北外滩落地该基金的首个存量改造项目——办伴耀江国际办公空间。与此同时，办伴陆续与锴瑞办公、翰同资本、鼎一投资、鹏里集团等物业方和基金方展开合作，实际操盘和落地多个资管项目。优良的持有，不仅分享了经营的收益，还分享了资产溢价的收益，这个符合多维度的获取，让收益最大化。