景业名邦主席陈思铭

  乐居财经  王若君  发自深圳

  30岁的陈思铭，有别于许世坛、杨惠妍和孙喆一等地产二代，不在父亲的公司里接班，而是选择了自我创业。

  如果一切顺利，他未来不久将出现在港交所上市的敲钟仪式上，他是那里的主角儿。6月18日，他旗下的景业名邦集团控股有限公司（以下简称“景业名邦”）递交了招股说明书。

  这将是地产行业上市速成的典范，毕竟它成立只有6年时间。

  雅居乐集团（3383.HK）副主席陈卓贤是他的鼎力支持者，他是陈卓贤的长子。

  但他没有完全拷贝父辈的开发模式，有了新一代地产人的主张，将景业名邦定位为“生态人文地产开发商”。

  这是另一种“子承父业”的故事。

  家族的庇佑

  与大部分传承父辈衣钵的地产二代不同，陈思铭不愿活在上一代的光环之下，而是选择“另起炉灶”。

  陈思铭生于1989年，于2011年7月获得澳洲格里菲斯大学商业学士学位（主修金融）。毕业后于2013年成立景业控股，主要负责制定集团发展战略，整体业务、营运及管理方向和项目投资策略，管理集团的设计中心、财务中心及审计监督中心。

  “陈思铭先生在一个拥有中国房地产业务背景的家庭中长大，因此对同一行业产生兴趣，并决定建立自己的房地产开发业务，初步资金由其家庭资源提供”，招股书“历史与发展”一栏中如是描述陈思铭的创业初衷和起步资金来源。

  2013年年末注册成立，次年便通过收购广州意浓开发首个住宅物业开发项目景业荔都。招股书特别提到，在2014年3月，景业控股以138.5百万元收购广州意浓的前4个月，广州意浓的股权已经归郑观平和郑文波（均为陈思铭亲属）全资拥有。

  此后的几年间，在景业控股相继收购海南景业、广州景业、广州广泽、广州卓都、海南卓都等公司，其中，均闪现陈思铭亲属的影子，于陈思铭而言，创业初期，家族的支撑可谓功不可没。

  景业名邦的多名高管来自雅居乐。招股书显示，景业名邦董事会共有9名成员，包括6名执董和3名独立非执董。董事会副主席兼执行董事刘华锡是雅居乐老将，曾任雅居乐集团副总裁；执行董事兼总裁郑红曾任雅居乐地产总裁助理和番禺雅居乐总经理；执行董事吴新平曾任雅居乐地产工程中心总经理；执行董事郭双曾任雅居乐集团区域总裁；执行董事韦妙嫦曾在雅居乐集团多家公司负责财务审计工作。景业名邦的4名高管中，除财务总监刘华强外，副总裁谭玉杏、蓝炽源，副总经理兼公司秘书卫静心也均有雅居乐从业经历。

  有业内人士分析，景业名邦是雅居乐的影子公司。

  生态人文地产发展商

  尽管脱胎于一个地产超级家族，但陈思铭却不走寻常路，成立伊始，便将景业控股定位为“生态人文地产发展商”。

  目前，其业务营运主要位于广东、海南、云南及湖南省，其核心业务为物业开发及销售，招股书显示，近3年个财政年度物业开发的收入均占总营收的93%以上，分别为97.5%、93.4%、93.7%。

  此外，酒店营运、物业投资及租赁和物业管理的收入比重相对小，均不超过1%，但呈逐年上升的整体趋势。

  招股书显示，其目标客户主要为改善型住房、第二套房或度假屋买家，以及该等重视环境清幽且为方便起见，仍临近一线城市的房屋的买家。

  在拓展业务的同时，景业名邦有意将品牌打造为“360°资产生活服务商”，旨在为所开发的物业提供全方位的便捷生活服务。核心业务之外，景业名邦还计划拓展至开发专门的住宅产品，例如海南临高景业养生谷，为住户提供休闲及养生服务。

  此外，作为景业珑泉完项目的一部分，景业名邦拥有并自营一家温泉度假酒店，该酒店与位于广州番禺的卓思道酒店共同构成景业名邦的酒店运营业务。在番禺，景业名邦亦有若干项持有投资的商业物业，并订约以于中山收购若干持作销售的商业物业，且未来有可能保留办公室及商铺物业作出租用途。

  最MINI地产商

  招股书显示，2016年~2018年财政年度，景业名邦营业收入分别为人民币6.4亿元、8.4亿元及13.3亿元，年均复合增长率为44%，对应毛利润分别为1.6亿元、2.7亿元、5.1亿元，毛利率分别为25.7%、32.2%、38.6%；对应净利润分别是8450.7万元、8607.8万元、3.81亿元，复合增长率为112.6%

  其中，来自物业开发业务的收益分别为人民币6.2元、7.8亿元及12.5亿元；对应年内溢利分别是8450.7万元、8607.8万元、3.81亿元；物业开发业务的毛利率由2016年财政年度的26%增加至2017年财政年度的36.4%，并进一步增加至2018年财政年度的40.4%。

  合约负债方面，于2016年、2017年、2018年12月31日，分别为433.9百万元、1407.4百万元、2238.8百万元，逐年攀升，年增长率分别为224%、59%。截止2019年4月30日，合约负债额依然居高，为2082.1百万元。

  不过，近三年录得的流动资产净值，分别为142.4百万元、233.6百万元、89.4百万元，至2019年4月30日，已达698.4百万元，短期债务压力较小。据招股书，该增加主要由于收购中山悦恒导致开发中物业增加919.0百万元、湖南株洲景业山湖湾的土地成本增加及产生的额外开发成本。

  截至估值日，共拥有30个物业项目，分布于十个地点，公司应占的建筑面积合共约为300万平方米包括建筑面积合共约10万平方米的可供出售或出租的已竣工物业、建筑面积合共约为60万平方米的开发中物业及建筑面积合共约为230万平方米的持作未来开发物业，占总土储的约77%。

  其中，有6个已竣工项目分期，有6个在建分期，截至估值日期已经全部开始预售活动，并有18个作为未来开发的想分期。