6月18日晚，永升生活服务集团有限公司(01995.HK)发布公告称，以4.62亿人民币收购青岛雅园管理有限公司（下称“青岛雅园”）55%股权。据悉，此次收购完成后，青岛雅园将成为永升生活服务非全资附属公司，目标集团的财务业绩将于集团的财务报表综合入账。

  公告显示，青岛雅园的项目主要是位于上海、南京、苏州、青岛等一、二线城市的高端商办项目。此次收购符合永升生活服务的区域布局战略，加强了公司在一、二线城市的渗透力以及战略协同效应。

  永升生活服务董事局主席林中表示，本次收购将进一步扩充公司的业务规模及市场覆盖率，同时公司将透过多元化的项目组合提升其在商业物业管理市场的市场影响力及竞争力。

  公告显示，永升生活服务与青岛雅园的原有股东新地集团达成了长达四年的业绩对赌协议：分别是 2019 年利润6,000 万元人民币，对应 PE14 倍；而 2020 年利润 7,000 万元人民币，对应 12 倍 PE；2021年 7,300 万元人民币；2022 年 7,600 万元人民币。

  业内人士分析，相较于业内的收购案例，永升生活服务此次收购价格公允，实现了双方合作共赢。一是业绩对赌有保障，二是标的项目主要是位于核心城市的商办项目，此类商办项目的资源稀缺性，将有效保证后续物业管理公司收益的增长确定性。

  强强联手 永升生活服务盈利能力明显提升 

  作为港股上市公司的永升生活服务，此次收购青岛雅园，将有效提升永升生活服务的盈利能力。

  据了解，青岛雅园主要从事物业管理、公用停车场营运及出租服务，在上海、青岛、沈阳、南京、苏州、及南昌等地管理及营运合共17 项物业管理项目。

  青岛雅园的原实际控制方为新地集团，新地集团以商务综合体的开发与运营为主，涵盖写字楼、五星酒店、精装修公寓、高端购物中心等多种产品类型。

  青岛雅园的大部分收益均来自商办物业管理项目。2019 年初至今，青岛雅园已新接三项新管理项目，目前，青岛雅园的管理面积超过180万平方米。

  公告显示，预期收购事项将改善永升生活服务的业务结构，增加公司的商业物业管理比例，从而进一步提高公司在商业市场提供物业管理服务的运营能力和竞争能力。

  根据青岛雅园未经审核的财务数据显示，截至2018 年12 月31 日，经营收益为人民币1.9952 亿元，净利润为人民币3340 万元，净利率16.7%，收购后第一年，青岛雅园贡献的纯利预计将达到6000万元。此次收购将明显增厚永升生活服务的综合盈利面。

  业内人士分析，商办项目服务收费的弹性及溢价空间明显高于住宅项目。此次永升生活服务收购的青岛雅园，其所管理的项目主要是位于核心城市的商办项目，此类商办项目的资源稀缺性，将有效保证后续物业管理公司收益的增长确定性。

  近几年来，永升生活服务持续加大了非住宅物业项目的占比，此次收购将进一步提升永升在物业管理项目上的多元化布局。年报显示，永升生活服务在管面积为4020万平方米，合约总建筑面积约为6555万平方米，同比2017年增长96.4%。

  永升生活服务执行董事兼总裁周洪斌表示：“目前永升在管面积中超过 18%面积为非住宅， 将这一比例提升至 30%以上是永升在业态发展上的战略追求，本次收并购将继续优化的多元业态结构。”

  战略协同 加强一、二线市场的竞争力

  中国房地产行业正逐步进入存量时代，物业管理行业正成为新风口，得规模者得市场，永升生活服务此次的收购有利于其在商办物业管理上的进一步卡位。

  业内分析认为，随着永升生活服务的上市，其市场融资能力和市场竞争力明显加强。此次收购的青岛雅园物业项目主要集中在上海、苏州、青岛等核心城市，符合永升生活服务的战略定位，可以明显提升永升生活服务在区域市场的份额和竞争力，充分发挥资源管理和战略布局上的协同效应。

  此外，此次收购也是对永升生活服务此前推出的“悦泽商办”高端项目和专业人才进行有益地补充。商办物业服务与普通住宅物业服务具有明显的差异，传统的物业管理公司在商办物业上的管理能力普遍不足。针对行业痛点，永升生活服务打造了一整套的服务体系和标准，推出了悦泽商办服务体系。

  2018年4月，永升生活服务发布悦泽商办服务体系及服务分级标准体系，在上海、北京、天津等56个项目上推行，并快速完成了7个悦泽商办标杆项目的落地。

  周洪斌表示：“永升在非住宅领域探索出来的“悦泽商办”服务体系和增值服务将有效扩展和复制到青岛雅园项目，带来盈利的增长和盈利结构的优化。”

  业内分析认为，借助于收购及“悦泽商办”服务体系的推出，永升生活服务在商办物业上的竞争优势明显，有助于公司的行业卡位和持续发展。