乐居财经 王泽红 发自北京

  同样的跑道，不同的赛道。

  2019年以来，在多个赴港IPO的内地房企中，只有银城国际和德信中国成功上市，而海伦堡地产、中梁控股和奥山控股的招股书接连失效，不得不重新递表，再次等待聆讯结果。

  奥山控股、中梁控股、新力控股和海伦堡地产预计将于2019年上市，登陆港股。四家企业中，中梁控股、奥山控股和海伦堡地产创立至今均超过20年，新力控股创立至今已有9年。

  其中，中梁控股是这批内房企中销售规模最大的一家，也是目前惟一一家未上市的千亿房企；新力控股若成功上市，将是中国地产圈内有史以来最年轻的资本新贵，同时也被称为“地产黑马”；而海伦堡地产由于在大湾区土储丰厚，被指是一支典型的大湾区地产概念股；奥山控股则因冰雪产业，其IPO之旅被赋予了冰雪奇缘的故事色彩。

  四家企业的IPO可谓各有倚重。乐居财经将分别从负债、毛利、净利润、土储和复合增长率等多个维度进行解析。

  复合增长率：中梁最快，新力次之

  中梁控股起家于浙江温州，后迁至上海，然后布局全国。中梁控股2016年、2017年及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿；营业收入29.25亿元、140.26亿元及302.15亿元，年复合增长率达到221.4%。

  新力控股发家于江西的房企，大部分收益均来自江西。2016-2018年，新力控股分别实现销售额为161亿元、452亿元、822亿元；分别录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元，复合年增长率约为94.6%。

  奥山控股的总部位于湖北，是一家集地产、商业、冰雪三大产业于一体。从2016年到2018年，奥山控股物业销售金额分别为12.39亿元、14.51亿元和17.8亿元；实现收入分别为13.121亿元、15.515亿元及18.911亿元，年复合增长率为20.1%。

  海伦堡地产起步于广东番禺，主要业务为住宅物业开发，以及少量的商业物业和创意科技园。从2016年至2018年分别实现销售额185.7亿元、351.1亿元、440.6亿元；这三年的营收分别是142亿元、143亿元和175亿元，年复合增长率为11%。

制表：乐居财经

  四家企业当中，中梁控股增长速度最快，三年从百亿裂变到千亿，发展速度远超行业水准，新力次之，被称为“地产黑马”，奥山控股和海伦堡地产分别排第三和第四。

  中梁土储最多，奥山毛利率最高

  截至2019年3月31日，中梁控股拥有土地储备3890万平方米，地产业务353个项目，遍及全国124个城市；新力旗下有101个项目，总土地储备约为1480万平方米。奥山控股拥有25个项目，总建面约340万平方米。截至2019年1月底，海伦堡土地储备总建筑面积约为2370万平方米。

制表：乐居财经   单位：万平方米

  四家房企当中，中梁土储最多，其后依次为海伦堡、新力和奥山。

  其中，中梁控股土地储备从2015年末的150万平方米增加到2019年3月的3890万平方米，仅三年多时间就增长了将近26倍；新力有高达52.6%的土地储备位于江西省，42.8%位于南昌，22.8%位于惠州市；奥山控股目前的土地储备约83.8%位于湖北，冰雪及娱乐业务是其收购土地的竞争力；而海伦堡超过34%的土储位于大湾区，货值超千亿。

制表：乐居财经

  虽然奥山控股和新力土储不多，但是在毛利方面却略占优势。2016年-2018年，奥山控股的毛利分别为3.55亿元、6.63亿元和7.31亿元，实现毛利率分别为27%、42.7%和38.7%；新力的毛利率则分别为24.7%、33.7%和37.3%。同样的报告期内，海伦堡毛利率分别为18.5%、23%及26.4%；中梁的毛利率则分别为21.1%和20.4%和22.9%。

  在净利润方面，2016-2018年，新力连续翻番，分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率达105.9%；中梁净利润跳跃式增长，分别为-2.74亿元、4.99亿元及25.26亿元；奥山的纯利持续增长，分别为4600万元、1.95亿元和2.40亿元；而海伦堡年内溢利有增有降，分别为28.98亿元、19.8亿元以及22.56亿元。

  从净利润率来看，中梁控股2016年为亏损，2017、2018年分别为3.56%及8.36%；海伦堡的纯利率分为20.4%、13.8%、12.9%；新力控股的净利润分别为5.8%、5.3%、6.6%；而奥山控股的净利润率则分别为3.5%、12.5%、12.69%。从2018年净利润率来看，海伦堡最高，奥山控股排第二，中梁和新力分别排第三和第四。

  中梁负债最少，无短期偿债压力

  相比于其他财务指标，房企的负债情况往往更受人关注。

  招股书显示， 2016-2018年，中梁资产负债率分别为98.59%、97.63%及95.98%；相比于资产负债率的平稳降低，中梁的净资产负债率则是过山车般下降，从高达1790%，骤降到339.5%，后又降至行业正常水平58.1%。

  同样的报告期内，新力控股的净资产负债比率分别约190%、270%及240%；奥山控股的净资本负债比率三年均高于250%，分别为316.5%、568.9%和283.1%。海伦堡净资产负债率持续走高，分别为69.4%、83.4%和133.7%。

  从2018年净资产负债率来看，中梁负债最少，海伦堡次之，新力和奥山负债较高。

  而在短期偿债能力方面，中梁无压力。截止到2018年底，中梁一年内需偿还贷款总额为144.7亿元，而公司现金及银行结余230.8亿元足够覆盖，所以短期还款没有压力。

  剩余其它三家企业，都有不同程度的短期偿债压力。截止到2018年年底，新力手持现金及现金等价物70.8亿元，一年到期的有息负债为92.2亿元。据披露，新力刚于4月发行了4.17亿元公司债，计划用于偿还贷款；而奥山控股现金及现金等价物价值5.50亿元，目前有息借款为59.68亿元，未来一年里，需要偿还的借款共计约18.78亿元，资金压力较突出；海伦堡未偿还的借款总额为283.08亿元，流动负债中计息银行及其他借款为94亿元，而同期拥有现金及现金等价为47.78亿元，短期偿债压力较大。