吴洋:路遇不同风景

乐居财经   2019-06-15 07:52:53

六星跑者。

吴洋:路遇不同风景

  撰文丨王若君

  责编丨韩菱

  出品丨乐居财经

  寸头、黑框眼镜搭配得体的黑色西装,这一次,吴洋看起来更简洁干练有精神,他笑称“坚持跑步让我收获良多,减肥是一方面,原来有过170斤的时候”。专访正是从这样轻松愉悦的氛围中开始,从商业地产到兴趣爱好,吴洋不吝分享,侃侃而谈。

  “商业地产乔布斯”、“城市会客厅之父”......商业地产“老兵”吴洋名声在外。如今,他的身份是福晟集团事业合伙人及董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁。

  吴洋在商业领域深耕20余年,拥有丰富经验,曾任上海证大房产执行董事兼执行总裁、外滩金融中心(BFC)总裁,先后参与开发建设了上海证大大拇指广场、五道口金融中心、喜马拉雅中心、外滩金融中心等多个商业地标项目。

  执掌福晟商业集团两年多,吴洋对中国商业地产的开发与运营有了什么新理解?对于福晟商业集团关于商业战略定位与发展规划又有哪些新思考?.....日前,乐居财经独家对话了这位 “六星跑者”,与他畅谈商业运营之道以及长跑感悟。

  地产开发还有5年好时光

  在吴洋看来,商业地产重资产的投资已经不是未来开发的主要方向,中国未来5~10年肯定会进入“存量市场”的阶段,且可能这个节奏更快,不管是住宅、商业或者其他类别开发业务,都正在渐渐进入这个阶段。

  随着市场的变化,房地产业的赚钱逻辑也正在发生变化几乎成为行业共识,不过,吴洋认为,国内的金融工具还是太少了。

  “下一步,等到逐步开放商业地产的REITs,金融工具会越来越多,我们的融资成本会越来越低,会逐渐走向一个良性的房地产市场,如果融资成本过高,高负债、高负荷运营的房地产市场是不健康的。”

  被问及预计REITs何时正式推出,吴洋认为,5年内有望正式推出。

  “中国房地产开始进入存量市场了,现在很多的公司还在走原来的路,通过大量的土地开发、房地产开发换取销售的规模。但中央已经定调‘房住不炒’尽管,房地产现在还是一个主要的投资方向,但未来的5~10年中国房地产进入存量市场已经是必然的趋势了”,吴洋解释道。

  “现在如果谁还说中国未来十年还是住宅开发的大好前景,我绝对不这么认为,我认为五年之内就差不多了”,吴洋认为,当下,中国的城镇化率还没有达到70%,没有达到发达国家90%左右的程度,开发的空间还有,但也在慢慢收窄。城镇化未来会加快,中国的经济还会持续旺盛平稳地去发展。

  在此背景下,吴洋表示,现在不去做长租公寓,不去思考一些持有性的物业,那这个企业绝对是短视的,除非它想做完今天捞完这一笔就走人,当然也捞不到。

  因而,开始做持有物业、做长租公寓和持有性的资产储备,用资产管理的理念、从金融的角度去考虑这个问题,才是一个企业应该做的事情。

吴洋:路遇不同风景

 Officetree为痛点而生

  “纵观美国、日本等国家的先进经验,‘持有物业资产’的管理理念,从现在开始是一定要非常重视的,为什么现在物业公司的市值很高,是因为大家看到了未来发展的方向”,吴洋表示,如何通过有效的资产运营管理来提升物业价值,已成为商业突围的一个重要命题。

  2018年3月,福晟商业集团宣告正式成立之际,就提出将致力于成为集物业开发、运营管理、轻资产化为一体的商业投资运营服务商,并首次对外发布福晟商务智慧体Officetree,即以自持为主,以服务运营者的角色实行大运营管理,并通过轻资产化的策略获取服务收益。

  具体而言,Officetree要做的就是从企业端、员工端针对他们的痛点来解决问题。

  吴洋进一步解释,从企业端的角度而言,写字楼于企业而言,不应该只是简单的办公场所,而应该打通企业端的客群,在企业品牌价值等方面起到对接资源,为企业提供交流学习、商务合作及资源共享平台,甚至在楼宇之间形成一种产业链。

  白领端方面,从切身考虑员工所考虑的。通过搭建商务生活的美好场景、打造多元的同频社群,帮助白领实现快乐办公的目标。比如在员工下班之后,吃饭、逛街、参加各类兴趣班等都在一栋楼里解决,可以大大缩短交通时间。

  因此,拿出一定面积,通过线上线下做定制和预制是非常重要的,也是必然趋势。

  “不管是住宅地产还是商业地产,我们一定要把它看成是一个金融工具,而非开发工具,靠土地换取利润的时代早就过去了,要把写字楼变成生态体而不是简单出租”,吴洋强调,商业物业实际上就是要提供内容给消费者,让他们对这栋楼的信任度提高,他们的粘性会更强,租金便会呈梯级地上升,整个资产价值跟着提高,融资能力也会随之提升。

吴洋:路遇不同风景

 马拉松“六星跑者”

  繁忙的公务之余,吴洋的另一重身份是“福晟跑团团长”。

  作为忠实的马拉松布道者,他对福晟跑团的创立于成长皆倾注了巨大的心血,也带动了很多人从入门到喜欢再到热爱,在他创立的公众号“吴洋跑步说”里,他笔耕不辍,毫不吝啬地分享自己的跑步心经。

  实际上,在2017年年初加入福晟之前,吴洋已经开始坚持跑步。2015年4月,吴洋在美国出差时生病了,回国后,在朋友的劝说下,开始迈步跑步第一步。

  “我计划是跑3公里,但以极慢的速度跑了100米就瘫坐地上了,就说再也不想跑步了”,回忆起当时的场景,吴洋依旧影响深刻。咬咬牙,吴洋还是决定坚持,走了1公里再慢跑1公里,第二个月开始就可以全程不用走,去跑5公里了,但是速度很慢。5公里、8公里、10公里......新世界的大门就此打开。

  一旦出发,必须抵达。至今,吴洋已经完成26个全马赛事,并如愿跑完世界六大满贯赛事,成为一名“六星跑者”。

  “路遇不同风景”,是吴洋4年跑步生涯最深切的体验。

  “我在上海的外滩工作了7年的时间,没跑步之前那3年没觉得外滩怎么样,当我真正从徐汇滨江一直跑到北外滩、穿过外滩中心的时候,这么多年头一次完整领略到外滩,因为原来都是在这个点或者这个点停留一下就走了,而现在是用双脚把它串起来,感觉完全不一样”。吴洋认为,跑步会发现周边的街道街景每天都在产生微小的变化,从而增加对城市的理解。

  “从另外一个层面来看,跑步过程当中会遇到很多的艰难险阻,但当你一个一个经历以后,会发现在不同的阶段、不同的地点,你遇到不同的步伐,你遇到不同的身体状态,带来的疲惫也好、喜悦也好、兴奋也好,都会对周边事物产生不同的认同感。”吴洋补充道。

  “未来5-8年,福晟商业会持有200万方左右的商办物业”,谈及未来,吴洋有清晰的规划也非常有信心。

  在不久的将来,这些有着福晟商业集团LOGO的写字楼,将在形色匆匆的城市中如雨后春笋般拔地而起,于这座城市中生活的人而言,“路遇不同风景”指日可待。

吴洋:路遇不同风景

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标签: 地产投资

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