撰文丨王若君

  责编丨韩菱

  出品丨乐居财经

  寸头、黑框眼镜搭配得体的黑色西装，这一次，吴洋看起来更简洁干练有精神，他笑称“坚持跑步让我收获良多，减肥是一方面，原来有过170斤的时候”。对话正是从这样轻松愉悦的氛围中开始，从商业地产到兴趣爱好，吴洋不吝分享，侃侃而谈。

  “商业地产乔布斯”、“城市会客厅之父”......商业地产“老兵”吴洋名声在外。如今，他的身份是福晟集团事业合伙人及董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁。

  吴洋在商业领域深耕20余年，拥有丰富经验，曾任上海证大房产执行董事兼执行总裁、外滩金融中心（BFC）总裁，先后参与开发建设了上海证大大拇指广场、五道口金融中心、喜马拉雅中心、外滩金融中心等多个商业地标项目。

  执掌福晟商业集团两年多，吴洋对中国商业地产的开发与运营有了什么新理解？对于福晟商业集团关于商业战略定位与发展规划又有哪些新思考？.....日前，乐居财经独家对话了这位 “六星跑者”，与他畅谈商业运营之道以及长跑感悟。

  地产开发还有5年好时光

  在吴洋看来，商业地产重资产的投资已经不是未来开发的主要方向，中国未来5~10年肯定会进入“存量市场”的阶段，且可能这个节奏更快，不管是住宅、商业或者其他类别开发业务，都正在渐渐进入这个阶段。

  随着市场的变化，房地产业的赚钱逻辑也正在发生变化几乎成为行业共识，不过，吴洋认为，国内的金融工具还是太少了。

  “下一步，等到逐步开放商业地产的REITs，金融工具会越来越多，我们的融资成本会越来越低，会逐渐走向一个良性的房地产市场，如果融资成本过高，高负债、高负荷运营的房地产市场是不健康的。”

  被问及预计REITs何时正式推出，吴洋认为，5年内有望正式推出。

  “中国房地产开始进入存量市场了，现在很多的公司还在走原来的路，通过大量的土地开发、房地产开发换取销售的规模。但中央已经定调‘房住不炒’尽管，房地产现在还是一个主要的投资方向，但未来的5~10年中国房地产进入存量市场已经是必然的趋势了”，吴洋解释道。

  “现在如果谁还说中国未来十年还是住宅开发的大好前景，我绝对不这么认为，我认为五年之内就差不多了”，吴洋认为，当下，中国的城镇化率还没有达到70%，没有达到发达国家90%左右的程度，开发的空间还有，但也在慢慢收窄。城镇化未来会加快，中国的经济还会持续旺盛平稳地去发展。

  在此背景下，吴洋表示，现在不去做长租公寓，不去思考一些持有性的物业，那这个企业绝对是短视的，除非它想做完今天捞完这一笔就走人，当然也捞不到。

  因而，开始做持有物业、做长租公寓和持有性的资产储备，用资产管理的理念、从金融的角度去考虑这个问题，才是一个企业应该做的事情。

  Officetree为痛点而生

  “纵观美国、日本等国家的先进经验，‘持有物业资产’的管理理念，从现在开始是一定要非常重视的，为什么现在物业公司的市值很高，是因为大家看到了未来发展的方向”，吴洋表示，如何通过有效的资产运营管理来提升物业价值，已成为商业突围的一个重要命题。

  2018年3月，福晟商业集团宣告正式成立之际，就提出将致力于成为集物业开发、运营管理、轻资产化为一体的商业投资运营服务商，并首次对外发布福晟商务智慧体Officetree，即以自持为主，以服务运营者的角色实行大运营管理，并通过轻资产化的策略获取服务收益。

  具体而言，Officetree要做的就是从企业端、员工端针对他们的痛点来解决问题。

  吴洋进一步解释，从企业端的角度而言，写字楼于企业而言，不应该只是简单的办公场所，而应该打通企业端的客群，在企业品牌价值等方面起到对接资源，为企业提供交流学习、商务合作及资源共享平台，甚至在楼宇之间形成一种产业链。

  白领端方面，从切身考虑员工所考虑的。通过搭建商务生活的美好场景、打造多元的同频社群，帮助白领实现快乐办公的目标。比如在员工下班之后，吃饭、逛街、参加各类兴趣班等都在一栋楼里解决，可以大大缩短交通时间。

  因此，拿出一定面积，通过线上线下做定制和预制是非常重要的，也是必然趋势。

  “不管是住宅地产还是商业地产，我们一定要把它看成是一个金融工具，而非开发工具，靠土地换取利润的时代早就过去了，要把写字楼变成生态体而不是简单出租”，吴洋强调，商业物业实际上就是要提供内容给消费者，让他们对这栋楼的信任度提高，他们的粘性会更强，租金便会呈梯级地上升，整个资产价值跟着提高，融资能力也会随之提升。

  马拉松“六星跑者”

  繁忙的公务之余，吴洋的另一重身份是“福晟跑团团长”。

  作为忠实的马拉松布道者，他对福晟跑团的创立于成长皆倾注了巨大的心血，也带动了很多人从入门到喜欢再到热爱，在他创立的公众号“吴洋跑步说”里，他笔耕不辍，毫不吝啬地分享自己的跑步心经。

  实际上，在2017年年初加入福晟之前，吴洋已经开始坚持跑步。2015年4月，吴洋在美国出差时生病了，回国后，在朋友的劝说下，开始迈步跑步第一步。

  “我计划是跑3公里，但以极慢的速度跑了100米就瘫坐地上了，就说再也不想跑步了”，回忆起当时的场景，吴洋依旧影响深刻。咬咬牙，吴洋还是决定坚持，走了1公里再慢跑1公里，第二个月开始就可以全程不用走，去跑5公里了，但是速度很慢。5公里、8公里、10公里......新世界的大门就此打开。

  一旦出发，必须抵达。至今，吴洋已经完成26个全马赛事，并如愿跑完世界六大满贯赛事，成为一名“六星跑者”。

  “路遇不同风景”，是吴洋4年跑步生涯最深切的体验。

  “我在上海的外滩工作了7年的时间，没跑步之前那3年没觉得外滩怎么样，当我真正从徐汇滨江一直跑到北外滩、穿过外滩中心的时候，这么多年头一次完整领略到外滩，因为原来都是在这个点或者这个点停留一下就走了，而现在是用双脚把它串起来，感觉完全不一样”。吴洋认为，跑步会发现周边的街道街景每天都在产生微小的变化，从而增加对城市的理解。

  “从另外一个层面来看，跑步过程当中会遇到很多的艰难险阻，但当你一个一个经历以后，会发现在不同的阶段、不同的地点，你遇到不同的步伐，你遇到不同的身体状态，带来的疲惫也好、喜悦也好、兴奋也好，都会对周边事物产生不同的认同感。”吴洋补充道。

  “未来5-8年，福晟商业会持有200万方左右的商办物业”，谈及未来，吴洋有清晰的规划也非常有信心。

  在不久的将来，这些有着福晟商业集团LOGO的写字楼，将在形色匆匆的城市中如雨后春笋般拔地而起，于这座城市中生活的人而言，“路遇不同风景”指日可待。