乐居财经 林振兴 发自北京

  4年前，中民投驰援债务压顶的阳光城（000671.SZ）。今天，轮到阳光城救援中民投了。

  6月12日，阳光城发布公告，全资子公司拟以12.85亿元收购上置集团（01207.HK）及上海亚罗合计持有的辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司（简称辽宁后勤集团）100%股权及对标的公司的应收债权。

  早在9天前，上置集团董事会换届，就隐约透露出中民投处置资产的苗头，当年中民投收购上置的“关键先生”陈超，获得99.86%的反对票，意外落选执行董事。

  这笔普通的项目收购交易，却牵扯出中民投与阳光城、上置集团三者之间微妙关系。

  中民投通过旗下中民嘉业等公司持有上置集团74.84%的股权，为其控股股东；中民嘉业现持股50%的上海嘉闻投资持有阳光城18.04%股权，为仅次于阳光集团的第二大股东；阳光集团关联公司福建康田持有中民投2%股权，同时为阳光城第四大股东。此外，阳光城董事彭心旷还兼任上置集团董事长。

  关系微妙

  中民投诞生于2014年，成立伊始便被冠以“民营投资航母”。时任中民投董事局主席的董文标就曾公开表示，中民投以后不会做房地产，并且永远不会去盖房子和卖房子。

  但开工之时，中民投在地产圈的野心，人尽皆知。它在2014年先是拿下董家渡地王，然后在2015年4月，斥资45亿拿下阳光城18.27%股权，成为阳光城单一最大股东，缓解阳光城高额债务问题。而阳光城林腾蛟也在中民投成立之初入股，占有股份2%，并跻身中民嘉业董事会。

  2015年，上置集团创始人、实际控制人施建涉案被查，公司陷入资金困境，保利地产一度试图入主。当年8月14日，上置集团公告终止与保利地产的并购谈判。之后，中民投便火速介入，最终只用了110天便将上置集团的控股权拿下。

  同年10月，中民嘉业以14.9亿港元的代价入股香港上市房企上置集团，共持有上置集团149亿股股份，占比72.454%，成为第一大股东。

  在中民投入主之前，上置集团已经连续亏损两年，处于“最艰难的时期”。中民投收购上置集团后，风雨飘摇的上置曾表示，中民投的“投后管理成效初显”，于半年内扭亏转盈。

  不仅如此，中民投入主不足一年，上置集团获得了来自工商银行的100亿额度授信。它给上置划好了赛道，包括收购一线城市土地，进军海外市场，发展路径里还叠加着发展产业地产和金融地产的色彩。

  然而，上置这条路还未走通，中民投已“心有余而力不足”。

  2019年初，中民投的债务危机集中爆发，这个被称为“中国版摩根士丹利”的投资巨无霸正在危险的边缘挣扎。

  2月初，中民投将旗下董家渡项目中民外滩50%股权以121亿元出售给绿地，正式拉开了中民投剥离资产的序幕。此后，上海嘉闻将所持有的一半阳光城股份出售给了与阳光集团关系密切的福建捷成。

  中民投地产板块的剩余资产，特别是上置集团情况也不容乐观。从近三年的发展来看，上置集团的盈利仍徘徊在个位数，规模也未见起色。2018年，上置集团的收入净额约为15.51亿元，同比下降约4%；净利润1.14亿，同比下降83.5%。

  而今，上置集团被摆上货架，成为被出售的对象，昔日“跨区域发展的综合性房地产金融集团”的规划已不知所终。

  甩卖“变现”？

  多方的关联交易就此达成，阳光城决定出手相救。也有业内人士认为，实则是各取所需，上置本身就有着一定的存量土地储备。截至2018年12月31日，上置集团于上海、沈阳、成都、长沙、嘉兴、大连、伦敦、旧金山等地，拥有总建筑面积约211万平方米的土地储备。

  此次阳光城收购的辽宁后勤集团由上置集团及上海亚罗企业管理合伙企业（有限合伙）分别持有97.5%和2.5%。目前，它的总资产20.51亿元，净资产9.05亿元，2018年营收4.72亿，净利润3787万。

  公告显示，辽宁后勤集团的主要项目为雅宾利花项目，位于沈阳和平区，是2007年拍得的15.85万平方米土地，后开发为住宅及商业地产项目。

  交易之前，雅宾利花园已经涉及资产冻结。据中国裁判文书网的消息，2019年3月，上海市高级人民法院的一份民事裁定书显示，因为金融借款合同纠纷，包括辽宁后勤集团在内的四家由彭心旷任法人，上置集团控制或持股的公司被申请冻结4.26亿元存款，或查封、扣押其他等值财产。

  雅宾利花园尚未销售项目部分包括占地面积7.44万平方米的住宅，规划建筑面积21.63万平方米；商业部分占地1.50万平方米，规划建筑面积为2.15万平方米；另有车位880个和仓房468个。

  其中，2018年，货币价值约为1.14亿元以及合约面积约为7318平方米的住宅销售合约已签署。

  有知情人士指出，此次上置集团是“甩卖”出售此项目，“网上沈阳雅宾利花园地段好，二手房均价13188元，对应一手房应该在15000元－16000元左右。如果以保守三期均价13000元，可售货值在31亿元左右。”

  上置集团则称，出售沈阳项目所得款项12.85亿元，其中11.5亿元为项目股权对价，1.35亿元为偿还项目公司相应的股东借款。预计将录得收益1.93亿元。

  值得注意的是，除了出售沈阳项目外，上置集团在5月还出售了伦敦商办物业公司51%股权，获得价款3175.9万英镑（约合3.18亿港元）。