万科:物流地产狂想曲

乐居财经   2019-06-13 07:38:22

万科物流一直谋求“全球第一”,作为普洛斯的第一大股东,万科此番为何要卖掉美国的物流仓库?

万科:物流地产狂想曲

  乐居财经 赵翔 发自北京

  一笔史上最大私有不动产交易,让万科物流地产重回业界视线。

  6月2日,黑石集团宣布,以187亿美元,收购普洛斯在美国总规模达到1600万平方米的工业物流仓库。收购完成后,黑石将跻身美国最大仓储物流业主之一。

  万科物流一直谋求“全球第一”,作为普洛斯的第一大股东,万科此番为何要卖掉美国的物流仓库?

  一位接近普洛斯的人士告诉乐居财经,“(普洛斯)和黑石已经谈了一年多了,这实际属于老旧资产了,普洛斯套现而已。”

  不过,万科作为大股东,是否会对普洛斯目前战略产生影响尚存疑问。上述接近普洛斯的人士称,“万科有否决权与提案权,但现如今的实控人依然是梅志明。”

  对万科及郁亮的物流梦而言,这是一个“坏消息”,令人对其前景担忧。

  “全球第一”的野望

  中国物流地产第一人的冯仑曾说过,“得普洛斯者,得物流天下。”

  最懂冯仑的郁亮也豪言,“物流仓储本身便属于万科的优势业务,未来如能跟普洛斯合作,我们的目标应该是全球第一,而不只是中国第一。”

  作为物流地产的先行者之一,万科对物流地产情有独钟。早在2015年,万科便撤销物流地产事业部,专门成立物流地产公司,当时还引入了黑石作为战略投资者。

  之后,万科的物流地产业务快速扩张。在2015中国物流地产龙虎榜上,万科物流仅排名第13位。到了2017年末,据观点指数统计数据显示,万维(即万科物流)的运营面积已接近400万平米,仅次于普洛斯的规模,位居行业第二。

  但是,“行业老二”显然不能满足万科的野望。

  2017年,郁亮首次以万科董事会主席身份亮相时,他豪情满怀的说,“除了传统住宅开发之外,万科未来有机会做得很大,成为行业数一数二的优势业务领域,一是商业地产,另一个就是物流地产。”

  当年,有着“全球第一”梦想的万科,联合普洛斯CEO梅志明、厚朴、高瓴资本、中银投,以总价785亿元,将物流地产界的巨无霸——普洛斯收购并私有化。万科以169亿元的代价占股21.4%,成为收购财团中最大持股方。

  彼时,有部分外媒报道称,“梅志明所在的管理层意图通过联合外界资本力量,私有化普洛斯并寻求在香港上市。”

  但不管怎样,凭借着入股普洛斯,万科及郁亮从某种形式上实现了物流地产的“全球第一”梦想。

  截至2019年4月30日,普洛斯旗下房地产和私募股权部门的资产管理规模达640亿美元;其于全球拥有投资组合面积达7300万平方米,并在北美,南美,欧洲,中国和日本均拥有相当数量的资产。

  其中,普洛斯在美国管理着近1860万平方米的仓库;在中国开发并管理着336个物流园、工业园及科创园,物业总面积达3740万平方米。

  普洛斯之外

  然而,万科得到了普洛斯的“身”,却没有得到普洛斯的“心”。在普洛斯第一大股东的同时,郁亮并没有放慢万科自建物流地产“王国”的步伐。

  自2017年7月万科169亿元收购普洛斯21.4%股份后,万科开始借助资本的力量,在物流地产持续扩张。同年10月,万科出资15亿元,占比25%,联合成立物流地产投资基金。

  随后次年3月,万科物流与机器人公司达成合作,“双方将在智能物流装备等领域开展深度合作。”

  7月,万科物流并购了太古实业旗下,太古冷链物流资产包的7座冷库。

  据其2018年报披露,万纬物流,进驻42个城市、获取124个项目,可租赁物业的建筑面积为971万平方米,约为普洛斯中国项目的1/3。

  2018年,万科房地产和物业两大主营业务收入占据了98.9%的份额;而物流、商业、教育、养老等几个板块占比仅1.1%。

  进入2019年后,万科物流地产扩张步伐有所放缓。今年1-5月份,万科共获取9个物流地产项目,权益金额仅13.78亿,相比去年同期减少了64%。

  在2017年报中,万科还将物流和商业列为“优势业务”,在2018年报中,物流已经在营收业务栏中消失。

  万科物流地产狂想曲第二章,郁亮又将如何演奏?拭目以待。

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