乐居财经 杨倩 发自安徽

  又到一年高考季。犹记得当年黑板报上醒目的百日倒计时和励志的标语：考前冲刺，全力一搏。此时，正在冲刺应考的除了莘莘学子们还有万创国际。

  6月3日，万创国际更新了IPO申请材料并重新递交招股书，这是继2017年6月30日、2018年2月14日和2018年11月21日递表失效之后，第四次冲刺IPO。

  万创国际总部设于安徽，主要专注于住宅物业的开发及销售。这是一家典型的家族企业，前身可追溯至2003年成立的泉山湖置业，彼时由联华实业（实控人为汪明来）、汪季明、刘恩年分别持有95%、4%和1%股权。汪明来与汪季明为兄弟，刘恩年是汪明来妻子。

  2015年，泉山湖置业启动重组，其向联华实业转让南山物业管理、易加云信息科技等非住宅发展公司的权益。2016年， Wang Investment Holding（由汪明来和汪季明成立的全权信托持有）、万创中国、万创国际先后注册成立，并通过层层控股，泉山湖置业成为万创国际的间接全资附属公司。

  据招股书披露，万创国际现有董事会成员7名，包括四名执行董事和三名独立董事。其中，汪季明任万创国际董事会主席、行政总裁，汪磊（汪明来儿子）任执行董事。前者坐镇战略规划及公司决策，后者负责业务的风险管理及行政。汪磊现年29岁，在物业发展行业仅有约一年经验，最高学历是合肥润安公学。据查，这是一所集幼儿园、小学、初中、高中为一体的全日制寄宿民办学校。

  值得注意的是，汪明来的名字没有出现在董事会名单里。据查，汪明来曾卷入原六安供电局副局长、康源电力董事长李真的职务侵占案。这或许是其隐匿拟上市公司背后的主要原因。

  突进的业绩

  第四次闯关IPO，万创国际在2018年的成绩单上“下足了功夫”。据招股书披露，2015年至2018年，万创国际分别实现营业收入4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元；毛利1.61亿元、1.39亿元、1.60亿元、4.87亿元；净利润5632万元、5416万元、8300万元、24032万元。

  从数据来看，2018年是万创国际的丰收年。收入翻倍，同比增幅107.2%；毛利翻两倍，同比增幅204.4%；净利润同比增幅189.5%。

  2018年业绩猛增，主要源于新开发物业项目增多。据统计，2016、2017年推出的新开发物业项目均为2个，收入差距不大。 2018年推出的新开发物业项目达到4个，香颂小镇三期、公园里一期、二期以及雍景湾新开发物业项目的收入约9.5亿元，占2018年总收入的72.7%；已交付建筑面积26.7万平方米，同比增长102%。

  蹊跷的是，在销售面积、收入同比翻倍的情况下，万创国际的销售成本没有同比例增长。据披露，2018年销售及分销开支总金额为2543.4万元，同比增长仅3.1%。其中，销售佣金1020.2万元，竟同比下降19.4%。既让马儿跑、又让马儿不吃草，不吃草的马儿，真能跑那么快吗？从这个角度来看，突进的业绩似乎被蒙了一层纱，有些让人看不清了。

  暴降的财务指标

  凭借此前三次递交招股书的经验，万创国际知晓，财务结构的优化同样重要。从招股书来看，这次的“优化”分两步走。

  第一步，牺牲利息，保护现金。据披露，2015至2018年，万创国际的现金及现金等价物分别为0.33亿元、0.52亿元、5.9亿元、5.3亿元。2017年大增十倍，2018年维持在5亿元之上。突然变“财主”，万创国际打起了“小算盘”。 2015年，万创国际累计向关联方联华实业、联华资产、淮南黄浦借款约2.1亿元，2016年向以上三方提供借款约2.9亿元。从2017年开始，万创国际停止向关联方借款，牺牲利息收入，保障现金流，冲刺IPO要紧，这点小损失不算什么。

  第二步，大量还债降杠杆。据披露，万创国际2018年短期有息负债为1.86亿元，较2017年的9.79亿元，同比下降81%；2018年总有息负债为6.06亿元，较2017年的11.65亿元，同比下降48%。招股书提及，负债骤降的原因是向华融资产及紫金信托偿分别偿还约8.3亿元及1.5亿元借款。

  正因如此，万创国际2018年财务指标尤其偿债能力指标扭转向好。流动比率提升20%至1.2；资本负债比率从1218%暴降至180.4%；负债与权益比率从600.8%降至23.9%。通过大量偿债，2018年财务指标瞬间优化，这种“美容针”效果能保持多久？未来偿债的钱从何而来？依靠借新还旧？对万创国际来说，融资不是一件轻松的事。

  据披露，2018年万创国际的融资现金流净额为-6.7亿元，是近四年来”缺口“最大的一年。

  其中，新借款总额8.5亿元，偿还借款14.1亿元，付息1.1亿元，借新不够还旧。

  融资活动现金流量净额为-6.74亿元，除了大量还债之外，还有可能是压力较大。招股书显示，万创国际的有息借款主要来自第三方金融机构，2015至2018年，分别按13.5%~14.0%、12.0%~14.0%、9.9%~12.6%及9.5%~12.6%的年利率计息，融资成本偏高。

  收入翻倍、降低杠杆，临阵磨枪，不快也光。但能否保持业绩增速和稳健的财务结构，还需观察。