乐居财经 王帅林振兴 连日来，监管部门密集向多家房企下发问询函，态度之坚决，问题之缜密，可以称得上是近年来之最。新城控股、泰禾集团、香江控股等一系列房企都成为了交易所眼中的“问询”企业。

  5月29日，金科股份（000656.SZ）一份32页、长达1.6万字的公告，回复深交所此前发出的关于公司2018年年报问询函中的11问，也让市场了解到年报数据之外的更多信息。

  一般而言，导致监管层发出问询函的因素众多，此次金科则是因为业绩增长快引起了深交所的注意。作为处于扩张阶段的房企，近几年，金科无论在销售额、营业收入和归母净利上，均呈现出一片向好态势。尤其是2018年，金科销售金额1188亿元，同比增长81%，晋升千亿房企“俱乐部”。

  但相比已有业绩，资本市场更关注的是企业未来的发展，以及其利润增长的可持续性。而此次针对上述不同问题，金科的答复或详或简，但其背后暗藏着企业发展的真实路径。

  净利润增幅符合市场趋势

  事实上，综合深交所的11个问题，其最核心的疑问在于，金科是否存在营收与净利增幅脱轨？

  数据显示，金科2018年实现营业收入412.33亿元，相比上期增加18.63%。但其实现归属于母公司净利润38.85亿元，相比上期增加93.85%。

  为此，金科回复称，公司2018年度净利润增幅远超营业收入的原因主要系公司2018年结转收入对应的毛利率提高所致。其2018 年毛利率为 28.57%，较去年同期 21.32%上升了7.25 个百分点。

  关于毛利率增幅较大的原因，由于2018 年公司营业收入对应的房地产项目主要系 2016 年至 2017 年实现预售的房地产项目，公司实现的预售收入整体较以前年度量价齐升，同时对应的土地成本相对较低以及公司成本管控水平的提升。

  不仅是净利与毛利率，金科2018年的经营现金流量金额同样大幅上升，为13.29亿元，2017年为-84.85亿元，主要因为2018年新增土地速度较上一年有所放缓所致。

  记者留意到，上市房地产公司利润大幅增长并非个案，特别是实现全国化布局的龙头房企，受近两年房地产市场行情及价格影响，这些房企因其布局广、项目多，经营业绩均出现明显提升。

  此外，据2018年年报披露，金科股份销售费用和管理费用都出现了不同程度的增加，报告内销售费用为25.62亿元，同比增长41.70%；管理费用23.40亿元，同比增长54.71%。对此，金科股份表示，前者主要因为销售规模增加所致，后者系公司经营规模增长，人工费用增加所致。但对于地产行业而言，全国化布局成为龙头房企发展的必由之路。

  冲击1500亿底气十足

  在重庆，金科已经成为本地标杆龙头房企。而在做大西南区域的同时，它的触角也早已向全国伸展。据悉，金科目前已经在江苏、湖南、安徽等23个省(自治区、直辖市)实现布局，一张围绕“三圈一带、八大城市群、核心25城”的全国布局版图已经初步构建完成。公开资料显示，自2017年金科陆续与国内一线地产开发企业和区域龙头房企开展合资合作，在合作共赢中实现了企业快速发展。

  与之相匹配的是2018年金科持续扩充土地储备，通过招拍挂、收并购、一二级市场联动等方式新增土地110宗，计容建筑面积2,054万平方米，年末在建项目188个，新开工面积约2,700万平方米，在建面积约3740万平方米，为公司未来发展储备粮仓。

  针对深交所问询函提及的短期负债问题，在金科此次回函中显示：金科2018 年年末货币资金余额为 298.52 亿元，短期有息负债余额为 275.23亿元，货币资金期末余额完全覆盖公司短期有息负债。2018年年末公司流动资产余额为2,133.41亿元，其中存货1,608.35 亿元中的开发成本余额为1,295.84亿元。按照公司预计的开发节奏以及去化速度，金科2019年冲击销售规模1,500亿元，参照2018年度 88%的销售回款率，预计 2019年度销售回款1320亿元，完全能覆盖一年内到期的金融负债。

  为此，金科还披露了今年一季度的销售和回款情况予以佐证。据悉，其今年一季度实现销售299亿元，同比增长约24%；月均销售回款86亿元，现金流动充裕。截止2019年3月31日，金科货币资金余额为303亿元。

  对2019年，金科股份定下一个颇具胆识的目标，1500亿元，较2018年销售额增长26.3%。计划新开工面积约3000万平方米，年末在建面积约5500万平方米，新增可售货值3200亿元。